抵押贷款转贷激增，借款人因坚持与银行合作而被征收“忠诚税”

作为忠实的抵押贷款客户，您可能会在三年内向您的银行额外支付 5101 澳元的利息，尽管一些借款人正在变得聪明，这正在推动转换热潮。

在储备银行连续第四个月上调官方利率后，抵押贷款利息成本再次成为焦点。最新的 50 个基点上调使现金利率达到 1.85%，一旦转嫁给借款人，500,000 澳元抵押贷款的月利率将再增加 140 澳元。

各大银行很快将最新的全面加息转嫁给抵押贷款客户，而存款利率的变化更是喜忧参半。

随着市场放缓和贷款需求也减弱，大型银行正更加努力地以有吸引力的利率赢得新客户，而现有借款人则承受着更高利率的痛苦。

RateCity 的分析显示，各大银行对新客户的住房贷款定价都明显低于忠诚客户的支付水平，这就产生了所谓的忠诚税问题。

抵押贷款忠诚税

新的分析显示，如果借款人没有协商出更低的利率，那么他们留在同一家银行的借款人每月可能要支付更多的抵押贷款。 如果有人在三年前的 2019 年 9 月办理了浮动利率贷款，他们支付的利率在某些情况下几乎比今天的新客户高出整整一个百分点。

西太平洋银行的差距最大，因为它向新客户提供两年期蜜月房贷利率，比现有借款人支付的利率低 1.09 个百分点。两年期结束后，这一差异缩小至 0.69 个百分点。

Commonwealth Bank在三年内已将新客户的利率降低了七次，紧随其后的是现有借款人和新借款人之间的利率差距为 0.93 个百分点。

RateCity 计算出，如果客户在 2019 年 9 月以 CBA 的最低浮动利率购买了 500,000 澳元、为期 30 年的抵押贷款并且“没有讨价还价”，那么在过去三年中将额外支付 5,101 澳元的利息。

CBA 的一位女发言人在回答有关这一差异的问题时说，该银行致力于为现有和新客户提供“一系列极具价值和灵活的住房贷款产品”。她强调了 CBA 的绿色住房贷款为例，如果新客户和现有客户的房屋符合可持续性和能源效率标准，他们可以享受低利率。

但随着竞争动态的展开，一些抵押贷款客户已经开始用脚投票。

澳大利亚统计局的最新数据显示，6 月份再融资飙升至近 182 亿澳元，创下月度新高。这超过了 2021 年 8 月 172 亿澳元的早期峰值，当时许多人因 Covid-19 爆发而被锁定，借款人急于利用低利率的优势。

5000 亿澳元的固定利率抵押贷款也将支撑转贷趋势。

Elula 联合创始人 Josh Shipman 说：“我们预计住房贷款转贷数量在中期内将保持高位，随着大量固定利率贷款到期和客户滚动到更高的利率，这将被放大。”

Elula 使用技术和人工智能来帮助预测贷款客户何时有离开的风险，从而全面了解抵押贷款行业。该公司将 20 多家贷方视为客户。

Shipman 先生说：“有趣的是，各银行的转贷利率并不一致。尽管市场上的转贷水平绝对升高，但并非所有人都在亏损。放贷机构的一些转贷数字轻松地低于 5%，而另一些则达到了 20% 以上的峰值。”

RateCity 研究主管 Sally Tindall 表示，浮动利率上升将“推动更多人进行转贷”，以帮助缓解进一步加息的冲击。

她补充说：“转贷的持续激增将推动银行为新客户提供更多折扣和优惠。在这种环境下，人们必须跟踪他们的利率在做什么，以及银行为完全相同的贷款向新客户提供什么。”

RateCity 分析使用了主要银行提供的最低抵押贷款利率，而不是其住房贷款套餐中提供的利率。银行，由于抵押贷款利率的上升速度快于存款利率，从贷款中获得更多收入，他们正在利用当前的环境。

金融比较组织 Mozo 称，在 RBA 采取行动后，银行更快地将利率上涨传递给客户是本月的一个主题。

Mozo 的分析显示，在 RBA 加息后，加息生效的平均时间（已宣布改变的贷方）已缩短至 8 天。相比之下，7 月加息后的平均周期为 14 天，5 月加息后的平均周期为 16 天。澳洲联储正在密切关注加息对经济的影响。

其周五的季度货币政策声明强调，房价下跌将产生“财富效应”，并抑制消费者的消费意愿。

澳洲联储的评估还显示，市场上大约四分之一的住房贷款是固定利率抵押贷款，平均为 2.4%。它指出，随着融资成本的增加，固定贷款的比例有所下降，银行在定价中反映了这一点。

澳大利亚央行表示：“固定利率新增贷款的份额已经下降，现在远低于 2020 年初的水平。”

Macquarie Capital 的分析师表示，如果还款额攀升 40% 以上且官方利率达到 3%，加息可能会给借款人带来压力。

他们在给客户的一份报告中概述说：“抵押贷款的主要关注领域将是价格快速增长且价格通常波动的领域，包括远离中央商务区的房产。” “随着拖欠的增加，我们预计即使损失仍然不大，拨备也会增加。”

股票经纪公司里昂证券在 6 月底对近 2100 名澳大利亚人进行了一项调查，并指出受访者的财务担忧日益增加。

分析称：”总的来说，澳大利亚人在 2022 年的财务状况比过去十年的任何时候都更差；跟过去两年比也形成鲜明对比。”