银行疯狂撒钱，澳洲房产转贷激增

在各家银行为住房贷款的增长进行激烈争夺的时候，联邦银行最近对其抵押贷款客户的程序做了一个微妙的改变，这些客户要抛弃这个贷款巨头而选择竞争对手。

如果 CBA 客户想向另一家贷方转贷，他们或他们的抵押贷款经纪人现在必须致电 CBA 并与工作人员交谈以解除贷款，而不是像以前那样下载相关表格。

流程的改变意味着银行的工作人员更早地参与与计划离开的客户交谈，这可能使 CBA 有更好的机会通过提供更低的利率来留住客户。

从整体上看，这并不是一个巨大的转变。较小的贷方，包括麦格理银行、Suncorp 等，也会做同样的事情，并且需要最后一次电话或讨论才能让客户解除贷款。

CBA 的一位女发言人表示，这一变化的目的是通过让他们的客户更快获得”更清晰的信息”来改善服务。她说：“根据我们的客户、贷方和经纪人的反馈，我们现在在转贷过程的早期与我们的客户交谈，以便我们可以帮助他们做出明智的决定，为他们在房地产之旅中的最佳下一步行动做出决定。”

即便如此，这也可以被视为 CBA 寻求更有力捍卫其 5560 亿澳元抵押贷款组合的一个迹象，因为在整个行业的竞争中，人们正在转换银行。

2 万亿澳元的抵押贷款市场是澳大利亚银行最大的贷款来源，但预计将大幅放缓。在截至 6 月的一年中，未偿还的住房信贷增长了近 8%，但 CBA 预计 2023 年的增长率为 3.5%，而 Barrenjoey 分析师 Jon Mott 表示可能为 2%。

这种放缓将促使银行更多地专注于从竞争对手那里吸引客户，并留住现有的借款人。Jarden 分析师 Carlos Cacho 表示：“如果蛋糕增长不那么快，银行将寻求更激烈的竞争以增加他们在蛋糕中的份额。”

与此同时，疫情期间推出的一波超低价定息贷款将于明年年底到期。当这些借款人转入大幅上涨的利率时，他们将有充分的动力去货比三家以获得更好的交易。

RateCity 指出，最新的 ABS 数据显示，6 月份外部转贷达到创纪录的 181 亿澳元，银行家预计转贷的繁荣将进一步发展。

由于预期转贷激增，银行正在计划如何最好地留住现有客户，同时还试图通过提供折扣利率、快速批准或数千澳元的现金返还来吸引竞争对手的客户。

本迪戈和阿德莱德银行零售银行业务总经理 Dennis Teale 表示，其研究发现，大约 20% 的固定利率贷款客户会向另一家机构转贷。

他说：“每个人都在关注的行业部分是在周期底部利用低固定利率的大量客户。这对市场上的每个人来说都是机会和风险。“

为管理风险，银行制定了一个计划，可以给即将到期的固定利率贷款的客户打电话和写信，并在他们的固定期限结束时为他们提供利率折扣。

数字抵押贷款经纪人 Finspo 的首席执行官 Angus Gilfillan 表示，人们对购物节省的更多认识也在推动更高的转贷。他说：“我认为澳大利亚人的教育程度比以往任何时候都高。“

Gilfillan 还预测银行将积极瞄准转贷者，并试图找出他们的哪些客户有离开的风险，但他对任何可能使离开银行变得更加困难的措施持批评态度。

他说：“尽管贷方付出了所有努力，以使其更容易和更快地转换到它们，但令人失望的是，引入了一些步骤，使得转换它们变得更具挑战性。”

除了在价格上展开更多竞争外，银行还使用技术来减少客户“流失”。

科技公司 Elula 为银行提供一项服务，该服务使用数据提前三个月预测哪些客户将流失，并为银行与这些客户进行“对话”。

其联合创始人 Josh Shipman 表示，这些对话中只有大约 30% 到 40% 是关于价格的，其余的则涉及其他话题，例如债务整合、投诉或金融产品。他说：“60% 的谈话不需要与保证金有关。”

西太平洋银行的首席执行官 Peter King 也表示，该银行正在考虑可能出现的转贷浪潮，这也是它提出可以在短短 10 分钟内获得批准的数字抵押贷款计划的原因之一。该银行还表示，它正在致函取消固定利率的客户，为他们提供“有竞争力的”利率。

鉴于家庭在抵押贷款支付上的巨额支出，监管机构一直热衷于提高住房贷款定价的透明度，因此出现了转贷的浪潮以及大折扣的潜力。

在批评者所说的“忠诚税”中，银行通常向新借款人收取比长期客户更低的利率：澳大利亚竞争和消费者委员会 2020 年的住房贷款调查强调了通过货比三家节省数千澳元的潜力。

ACCC 建议要求银行向三年前贷款的客户提供“提示”，看看他们是否可以通过转贷来省钱；提供标准化的抵押解除表格；并规定银行处理放款请求的最长时间。前联合政府没有正式回应调查。银行对其中一些建议持保留态度，但认为数据共享正在增强抵押贷款竞争。

银行家长期以来一直表示，以低于现有客户支付的利率吸引新客户并没有错，称这是资本主义竞争的必然产物。

然而，投资者正在密切关注客户竞争的结果。他们担心银行的积极折扣可能会抑制利润率的预期反弹，而利润率通常会在利率上升时扩大。

银行老板已经明确表示，他们预计抵押贷款竞争将继续激烈，因为贷方向消费者投入大量现金以试图诱使他们转贷。

ANZ 首席执行官 Shayne Elliott 7 月份在 3AW 电台表示，3000 至 4000 澳元的现金返还交易在市场上很常见，而 CBA 首席执行官 Matt Comyn 在银行的全年业绩中指出，一家银行提供 6000 澳元的现金返还。虽然 Comyn 没有透露这家银行的名字，但 NAB 旗下的花旗集团有一笔 6000 澳元的现金返还交易。

Comyn 表示，“定价和现金返还激励措施都出现了显著升级”，但他也认为现在是不惜一切代价追求增长的风险时期。最近一批以最低利率获得新贷款的借款人也被视为最容​​易受到加息的影响，在这种环境下，Comyn 认为该银行乐于牺牲一些增长。

Comyn 说：“我们准备在定价和风险方面保持自律，如果这意味着我们在一段时间内增长低于市场，那么就这样吧。”