我可以借多少抵押贷款？

对很多人来说，拥有一套房子就等于实现了“澳大利亚梦”。 

好消息是，根据澳大利亚统计局（ABS）的最新数据，澳大利亚的房价平均下跌了 2%，部分原因是利率上升。

然而，更高的利率也意味着借钱比过去更贵，导致一些家庭面临抵押贷款压力。

了解构成个人借贷能力的诸多因素是找到适合您的永久居所的重要的第一步。

您可以在我们的综合指南中阅读更多关于住房贷款的信息，但这里有一份通用指南，可帮助您估算您的借贷能力。

贷方如何评估您的借贷能力

大多数贷方使用类似的公式来计算借贷能力。他们的假设是，总收入的 30% 可用于偿还贷款。

评估费用的方式存在一些差异，一些贷方考虑了更大的缓冲，从而减少了可以借入的总金额。

您的收入

Brand Financial 的负责人 Justin Brand 说：“贷方将收入视为计算借款人偿还贷款能力的一种方式。“ 

“他们首先查看税后净收入，然后完成对生活方式和其他承诺（如偿还贷款）费用的分析。他们正在寻找让借款人能够偿还贷款并承受一些利率上涨的盈余。”

如果您的孩子未满 11 岁，家庭税收福利 A 和 B 的免税收入通常被视为收入。其他免税收入将根据具体情况进行评估。

奖金

就其性质而言，奖金并不能保证支付——这就是为什么贷方通常要求提供两年的奖金历史。有些会完全排除奖金。

租金收入

投资房产的租金收入被视为一种收入形式，尽管贷方将扣除总额的 20% 以考虑维修成本和市政费。

信用记录

与信用记录不佳的人相比，信用评分良好的抵押贷款申请人更有可能获得住房贷款的批准。利率也可能会更低。 

工作经历

贷方希望看到获得稳定收入的证据，这就是为什么大多数人要求申请人在当前工作中至少工作三个月并完成任何试用期。与单一雇主的稳定全职工作将受到好评。

自雇人士并不是获得住房贷款的障碍。

Brand 说：“贷款人通常会要求个体经营者有两年的收入历史，他们需要经营整整两年。少数贷方会考虑减少时间。”

您的存款规模

典型的房屋押金是房产总价的 20%，但许多贷方会接受低至 5% 的押金。家庭住房保证向符合条件的申请人提供仅 2% 的押金，旨在帮助首次购房者进入市场。

贷款与价值比率被称为“LVR”，它是贷方对房屋价值下降风险的一种认可。

Brand 说：“大多数贷方都愿意放贷高达房屋价值的 80%。” “在此之上，您可能会向贷方支付抵押贷款保险，这是一项一次性费用，可以保护贷方免受您不偿还贷款的风险。随着您的贷款与房产价值成正比，您也可能支付更高的利率。”

较小的存​​款意味着借更多的钱，因此长期支付更多的利息。也就是说，与您等待攒下更大的存款相比，它使您能够更快地拥有自己的房屋。这是一个值得考虑的好处。

评估您的费用

贷方将查看抵押贷款申请人必须支付的所有费用，以确定剩余多少剩余用于偿还住房贷款。

债务

现有的汽车贷款或其他抵押贷款被视为流动负债和债务形式。 

Brand 解释道：“如果您有贷款，贷方会查看您当前的还款额，并在评估您偿还新贷款的能力之前将其从您的总净收入中扣除。”

信用卡或 BNPL

即使信用卡限额的余额为零，一些贷方也会将可能欠的总额加起来，并将其视为债务。如果过去错过付款，现在购买以后付款（BNPL）交易可能会对借贷能力产生负面影响。

计划中的生活方式改变

偿还抵押贷款的能力将受到生活方式改变的影响。这可能包括请假组建家庭、开办新企业及其可能带来的财务风险，或计划将工作时间减少为兼职。 

考虑其他的住房贷款费用

有一系列额外费用需要考虑：

印花税

印花税需要在首付之上支付。金额因州而异，但作为一般规则，房产价值越高，印花税就越高。使用在线计算器来确定您所在州的义务。

与新抵押贷款相关的其他费用

除了印花税和首付外，还有前期费用、持续费用和退出费用。前期费用包括过户费和律师费。确保将这些因素考虑在内，以避免在购买时产生压力。 

利率上升

较高的利率影响的不仅仅是每月还款：它们会降低借贷能力。在还款方面，很大程度上取决于贷款是浮动的还是固定的（或两者兼而有之）。

Brand 说：“如果你的贷款是浮动的并且利率上升，那么你的还款也会增加。如果您的贷款具有固定利率，那么在您脱离固定利率期限之前，利率不会影响您。”

如何确定

当然，这是一个粗略的指南，可帮助您开始拥有房屋的道路。使用政府的抵押贷款计算器获取更具体的信息并与银行或合格的抵押贷款经纪人交谈。

常见问题

转贷时可以借多少钱？

一般来说，在转贷期间，贷方会让房主提取不超过其房屋价值的 80%，但这可能因贷方而异，因此最好与合格的经纪人或贷方讨论。

我需要为抵押贷款借多少钱？

典型的房屋首付是房产总价的 20%，但有些贷款机构会接受低至 10% 或 5% 的首付。家庭住房担保等计划规定首付只需 2%，但有资格要求。

平均抵押贷款是多少？

8 月，全澳自住住宅的平均抵押贷款规模为 589,141 澳元。这比 7 月份的 609,043 澳元有所下降。不同的州和地区，以及首府城市和地区之间的房地产价格差异很大，尽管这种差距自疫情以来已经大大缩小。最昂贵的是新南威尔士州，最实惠的是北领地。

8 万工资能借多少钱？

答案在很大程度上取决于你的支出有多高。如果可能的话，在接触贷方之前，先看看如何减少生活开支。确定你能负担的月度还款额的一个简单方法是这样的。80,000 澳元工资的 30% 是 24,000 澳元。将这个数字除以 12 来计算每月还款额，答案是每月还款额为 2000 澳元。