尽管通胀上升，但储备银行不太可能在 10 月份加息，因为更多家庭在为抵押贷款悬崖做准备

通胀“小幅上升”不太可能让储备银行在10月份的会议上加息，但超过五十万面临迫在眉睫的固定利率抵押贷款悬崖的家庭被警告要为更高的还款做好准备。

周三公布的8月份通胀数据显示，消费者价格指数(CPI)同比上涨5.2%，高于截至7月份的12个月里的4.9%。

但剔除假日旅行和燃料、水果和蔬菜等波动较大项目的年度核心通胀率为5.5%，低于7月份的5.8%。

正是核心通胀数据不断下降，经济学家普遍预计澳大利亚央行将在下周二的会议上维持现金利率不变，但未来几个月可能会再次加息。

RateCity的研究主管Sally Tindall说：”任何有抵押贷款的人都应该为至少一次加息做好准备，因为如果通胀表现不佳，可能会在圣诞节前再次加息。”

澳大利亚央行一再表示，未来可能需要提高现金利率以控制通货膨胀。根据RateCity对澳大利亚央行和四大银行数据的分析，这一迫在眉睫的威胁将影响到50多万正在迅速接近抵押贷款悬崖的抵押贷款持有者。

抵押贷款悬崖指的是成千上万的超低价固定利率住房贷款到期，这些贷款是在大流行病期间签署的，当时澳大利亚央行将现金利率降至 0.1% 的低水平。

RateCity估计，到今年年底，约有15.5万名抵押贷款持有人将面临债务悬崖，另有45万笔固定贷款抵押贷款将在2024年到期。

而迄今为止，已有130多万份固定利率抵押贷款到期，其中59万份于2022年到期，今年到目前为止估计约有72.5万份到期-这意味着澳大利亚已经越过了抵押贷款悬崖的”中点”。

RateCity的研究主管Sally Tindall说：”在COVID之前，固定住房贷款的比例约为13%。”

“在高峰期，这一比例为 46%，但当加息（从 2022 年 5 月开始）启动后，这一比例又回落至 12%。根据澳大利亚统计局的数据，该比例最低降至 4%。”

抵押贷款压力的迹象越来越多

CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示，尽管8月份的月度通胀指标“略有上升”，但这是“暂时的，通胀仍在继续缓解”。

她说:“从短期来看，对于固定利率悬崖而言，每月的通货膨胀数字表明，生活成本的压力在上升，由于食品和燃料价格的上涨，人们可能更难支付住房成本。”

“好消息是，通胀数据可能还没有大到足以促使澳大利亚央行在短期内再次加息。”

“从利率的角度来看，我们正在接近抵押贷款利率的下降趋势。”

但CoreLogic发布的另一份数据显示，在利率上升的环境下，整个房地产市场的抵押贷款压力迹象越来越多。

上周，CoreLogic的数据发现，亏本出售的房产越来越多，6月当季亏本短期转售的比例升至9.7%，高于去年同期的2.7%。

转售数据还显示，在购入后两年内售出的短期二手房比例略微上升至8.5%。CoreLogic表示，更多卖家愿意承担亏损，部分原因可能是利率上升。

CoreLogic周三发布的另一项研究显示，8月份短期销售达到创纪录高位，在所有上市的房产中，持有时间不足3年的占16%。

Owen表示:“出现短期转售的原因有很多，包括人们‘炒房’、赚取巨额资本利得或因工作搬家等。”

“但在利率迅速上升、生活成本压力高企的环境下，由于抵押贷款可偿还性的限制，房屋转售可能也是一个因素。

“从2022年5月开始，基础现金利率开始从历史低点走高，短期上市(上一个销售日期是在过去三年)的加速增长尤为明显。”

Owen女士说，房贷逾期还款率也开始上升，但仍处于 “非常低 “的水平。

她说：”逾期房贷的总体比例已从 2022 年 9 月季度占未偿还住房贷款 1% 的近期低点，上升到 2023 年 6 月季度的 1.3%。

她说：”这仍然是一个非常低的数字，低于我们在大流行高峰期看到的数字，当时有 1.9% 的住房贷款被拖欠。”

“因此，虽然这个数字在上升，但仍然很低。”

情况在好转之前可能会变得更加艰难

尽管数千笔固定利率贷款的到期引发了人们对一波抵押贷款违约潮的担忧，但Tindall表示，“由于一系列原因”，这种情况迄今尚未发生。

她说：”取消固定利率的人利用这个机会进行转贷，或者至少与银行讨价还价，以获得更好的利率。”

“很多澳大利亚人都有足够的缓冲资金。对于许多家庭来说，COVID 是一个机会，他们可以在低成本的封闭式生活中安顿下来，进行额外还款。”

“其他人则受益于体面的加薪，或拥有相对较少的贷款……而有些人则一直在攒钱，以备取消（固定利率贷款）时使用”。

Tindall女士说，一些抵押贷款持有人已经要求银行将其纳入困难贷款政策，还有一些人正在计划出售或已经出售了房产。

“不幸的是，即使没有下一次加息，一些借款人可能仍会陷入困境。在经济困难时期，借款人通常把偿还抵押贷款放在首位，但可能会有堆积如山的账单。”

“这就像一颗定时炸弹，在艰难的几个月后引爆。”

“对许多家庭来说，情况在好转之前可能会变得更加艰难，即使没有再次上调现金利率(澳大利亚央行并未排除再次加息的可能性)。”

Tindall也表示，尽管澳大利亚央行未来有加息的风险，但一些借款人仍未感受到过去加息的全面影响。

她说:“从澳大利亚央行何时上调现金利率到借款人看到银行账户中有额外资金流出，这两到三个月的滞后意味着，许多拥有可变抵押贷款的家庭在8月或9月才刚刚开始为上一次6月份的加息支付利息。”

Tindall表示，如果澳大利亚央行在今年年底前再次将现金利率上调至4.35%，那么在去年5月利率上调之初，平均每个贷款50万澳元的借款人每月可能要多支付1210澳元的抵押贷款。

她说:“虽然通货膨胀在下降，但生活成本并没有逆转。”

“在可预见的未来，每周给购物车和汽车加满油仍将是一个挑战。”