房贷杀熟：坚持使用同一家银行将使你每年多付上万澳元

银行向忠诚的住房抵押贷款客户收取的利率与他们为吸引新客户而收取的利率之间的差距正在扩大，使数百万借款人付出了数千美元的额外还款。

尽管澳大利亚竞争和消费者委员会去年年底的一份报告警告说，许多长期借款人为他们的贷款支付了过高的费用，但所谓的忠诚税已经增加了39个基点。

这是因为澳大利亚储备银行设定的现金利率仍处于历史最低的10个基点，但贷款人正在削减新的可变利率，以建立他们的贷款簿并提高利润，同时提高固定利率。

ACCC说，与提供给新借款人的情况相比，平均100万澳元可变贷款的借款人每年要支付大约3900澳元的额外费用。

对于坚持使用10多年前的100万美元贷款的借款人来说，差异约为135个基点–或每年超过13,000美元。

ACCC表示，借款人将他们的惰性归咎于缺乏明确和透明的定价、感觉到的不便以及为寻求更好的交易而需要的时间，。

“Finspo的首席执行官Angus Gilfillan说：”澳大利亚的房屋所有者实际上正在损失数千美元，这些钱可以用来更快地偿还房屋贷款（或支付其他维持家庭运转的账单），纯粹是因为他们对现有贷款人的忠诚。

放款人没有按照ACCC 2019年的建议采取行动，即他们应该通知贷款超过三年的借款人审查其利率，并考虑转换产品或贷款人的好处。

Gilfillan说：”它的建议在很大程度上被置若罔闻。”他说，如果借款人不满意，就应该争取更好的交易或用脚投票。

根据澳大利亚金融经纪人协会的分析，由于固定利率上升、通货膨胀、房地产价格上涨和COVID-19的持续影响，家庭预算已经面临压力。

它发现大多数借款人和租房者将无法满足相当于利率上升1%的抵押贷款或租金增长。

监测抵押贷款市场的Canstar公司的附表显示了为购房者和投资者提供的顶级固定和可变贷款。

例如，业主自用的可变贷款的前四个比较利率中有三个低于2%，或比市场平均水平低100多个基点。比较利率反映了扣除费用后的实际贷款成本。

对于投资者来说，浮动利率贷款的前四个比较利率从1.9%到2.7%不等，而行业的平均利率约为3.43%。

经纪人说，拥有更多存款的借款人应该能够谈判出更好的利率。

他们补充说，贷款人也愿意与有良好还款记录的现有客户进行利率谈判。

“随着浮动利率的下降，新贷款和现有贷款之间的差异越来越大，给借款人带来更多的行动压力，”抵押贷款经纪人Foster Ramsay Finance的负责人Chris Foster-Ramsay补充说。

考虑转换贷款机构的借款人应检查费用，包括申请费、结算费和解除费。现有贷款人的解约费可能高达500美元，而打破固定贷款可能需要几千美元。

还要考虑州政府的费用，如抵押登记可能需要500美元。财产评估可以再花300美元，而结算费用从100美元到300美元不等。

借款人还应检查新贷款是否具有相同的功能，如抵消账户和提前还款不收费。