澳洲房产转贷(Refinance)有哪些技巧

你上一次重新审视自己的住房贷款，并检查它是否还有竞争力时是在什么时候？你有可能签署了一份过时的抵押贷款，利率很高，而且没有多少灵活性。

解决办法是身体力行，通过住房贷款转贷将你的住房贷款转移到更广阔的市场。

所以，如果这符合你的情况，你可以通过该住房贷款转贷指南掌握一些诀窍。

什么是转贷？

住房贷款转贷是指你将你的抵押贷款转移到一个新的贷款机构，该机构提供的住房贷款方案具有更有竞争力的利率和或更灵活的功能。

• 情景1：
  • 房主 Lin 和 George 已经在同一个住房贷款机构工作了 15 年，目前提供 5.5% 的利率。在接下来的 15 年里，他们的住房贷款还剩下 30 万澳元，Lin 和 George 决定换成利率较低的住房贷款，即仅为 4%。这将为他们节省 41,794 澳元的利息，使他们的月还款额从 2,451 澳元降至 2,219 澳元。

• 情景2：
  • 5 年前，Sandra 作为首次购房者办理了住房贷款。她现在还有 450,000 澳元需要在未来 20 年内偿还。虽然她目前的住房贷款的利率为 4.5%，具有相当的竞争力，但这是一种没有多余的灵活性的抵押贷款。现在 Sandra 的薪水更高了，她决定每个月多付 500 澳元。如果换成另一笔利率相同但附带额外还款便利的住房贷款，Sandra 在未来 20 年要支付的利息将减少 48963 澳元，贷款期限也将减少 2 年 7 个月。

什么时候我不应该转贷？

虽然转到一个更好的住房贷款协议可以为你节省大笔资金，但转贷并不适合每个人。以下是你不应该转换的情况：

• 如果你的贷款价值比超过 80%：
  • 如果你的房产价值低于 20%，那么转换房产的成本通常会超过你所省下的钱，因为你将不得不再次向贷款机构支付抵押贷款保险。
• 如果你签了一份固定利率贷款：
  • 在固定利率期间转贷可能意味着你的供应商会向你收取高额的中断费用，这可能意味着你最好等到固定利率期限结束后再进行转换。

转贷时我应该考虑什么？

当你开始寻找新的住房贷款交易时，你会发现市场上有很多不同的住房贷款类型。因此，你需要要花时间选择一个适合你的住房贷款。

你需要做出的一个主要决定是，当你进行转换时，你将选择什么类型的利率：

• 固定利率：
  • 如果你想要还款有确定性，你可以决定用固定利率贷款锁定你的利率。但要确保你在整个固定利率期限内（通常为 1-7 年）继续使用住房贷款，因为如果你在这期间再次进行转贷，你可能会被收取一笔费用。
• 可变利率：
  • 这个选项是为那些不仅要寻找有竞争力的利率，而且要寻找灵活的功能的转贷者而设。例如，通常只有浮动利率贷款才有 100% 的抵消账户工具。浮动利率贷款的主要缺点是你的利率可能在任何时候改变，所以你需要确保你的预算有可能提高利率。
• 分割利率贷款：
  • 在重新融资时，你可以采取的一个选择是将你的住房贷款混合在两个利率选项之间，这意味着一部分将是固定的，给你一些利率保障，一部分将是可变的，允许你利用灵活的功能，如贷款的这一部分的抵消账户。

你还应该考虑那些能帮助你更快还清贷款的功能。以下是一些可以放在你的转贷购物清单上的:

• 额外还款：
  • 如前所述的场景提到的首次购房者 Sandra，额外还款设施的功能允许你在正常还款的基础上对住房贷款进行额外的支付，这可以大大降低你支付的利息金额，同时也缩短了贷款的期限。
• 抵押贷款抵消：
  • 另一个降低你所支付的利息的方法是通过转贷到一个带有抵消账户的住房贷款。抵押贷款抵销账户旨在取代你的日常交易账户，所以你可以设置你的工资存入该账户，你还会收到一张借记卡，你可以用它来购物和在自动提款机上提款。抵消账户会减少你支付的利息金额，是因为余额每天都会与住房贷款本金相抵。因此，如果你有一个余额为 40,000 澳元的抵消账户，而抵押贷款为 500,000 澳元，你将只被收取 460,000 澳元的利息。
• 灵活的还款方式：
  • 当你开始寻找值得转贷的住房贷款时，你应该寻找一个允许你选择还款时间的贷款。你可以用一个节俭的技巧来尽早还清你的住房贷款，那就是把你的还款时间设定为每两周一次，而不是每月一次。例如，每月还款 3,000 澳元意味着你在一年内偿还了 36,000 澳元，而每两周还款 1,500 澳元意味着你偿还了 39,000 澳元，这相当于多还了一个月的钱。

转贷时，我是否会被收取费用？

是的，这就是为什么通过更好的利率或更低的费用和更灵活的功能来确保你的储蓄是很重要的，这比转贷收取的任何费用都要高。

• 解约费：
  • 当你告别你的旧供应商时，他们可能会向你收取一笔解约费，金额在 0-600 澳元之间。如果你从固定利率贷款转出，还可能在解约费的基础上被收取违约金。

• 申请费：
  • 当你申请新的贷款时，你可能会被收取 0-1,000 澳元的预付费用。但如果你是一个信用良好的借款人，许多供应商会免除这笔费用。

• 注册费：
  • 另一项预算费用是当你把抵押贷款转到新的供应商时的注册费，费用取决于你居住的州。

• 估值费：
  • 新的贷款人可能要对你的房产进行估值，并向你收取估价师的费用。

• 结算/法律费用：
  • 一旦房屋贷款结算，在这个阶段你可能需要支付一笔费用。

哪些贷款机构提供转贷？

当你寻找一个新的住房贷款来转换利率，功能和费用不是你应该考虑的唯一事情，因为你还应该检查贷款机构是否适合你。

主要银行

由四大银行 CommBank、ANZ、NAB 和 Westpac 组成，主要银行还包括 ING DIRECT、St. George、Bankwest 和 Suncorp（仅举几例）等供应商。这些住房贷款供应商有一些优点，但与大银行合作也有一些弊端。以下是一些需要考虑的问题。

优点

• 捆绑销售：
  • 如果你想把你的信用卡和住房贷款等产品捆绑在一起，大银行可能会取消申请费用，并为你提供较低的利率。
• 分行服务：
  • 如果你在一家大银行，你可以进入分行并与银行经理面对面地谈论你的住房贷款情况。

缺点

• 较高的利率和费用：
  • 一般来说，在大银行办理住房贷款，你会支付更多的费用，因为他们需要通过更高的利率和费用来支付他们的成本，例如向股东支付股息。

互助会和信用社

另一个选择是在互助会或信用社办理住房贷款，这些机构由会员经营。以下是这些小型抵押贷款机构的主要优点和缺点。

优点

• 将利润回馈给会员：
  • 由于互助会和信用社完全由会员经营，他们不会把利润转给股东，而是坚持把利润以更优惠的利率和更低的费用的形式返还给会员（如你这样的客户）的理念。

缺点

• 需要成为会员：
  • 如果你要在互助会或信用社进行住房贷款转贷，你需要支付少量的会员费。

仅有的在线参与者

近年来，也有一些在线贷款机构进入了这个市场。以下是在线贷款机构的一些优点和缺点：

优点

• 有竞争力的总体利率：
  • 如果你想要一个超低的利率，那么你肯定应该检查一下只有线上的住房贷款产品，因为它们通常有市场上最好的利率。

缺点

• 没有分行：
  • 完全在线运行意味着你无法接触到银行经理，你需要通过电话或在线管理你的住房贷款。