Alt-Doc 融资方案：用 BAS + 会计师信贷款的自雇人士指南

Alt-Doc（Alternative Documentation）和 BAS-Only 贷款是澳洲针对自雇人士和小企业主的更激进的融资方案，比 Low Doc 更灵活。这类产品允许借款人仅用 BAS（商品劳务税申报）单和会计师信来证明收入，无需完整的 2 年税单，甚至对经营历史的要求也更短（有些产品接受 12 个月即可）。根据 Canstar 2024 年的调查，约 8% 的澳洲自雇人士采用了 Alt-Doc 或 BAS-Only 产品；然而，根据 Arrivau 房贷顾问团队对 2023-2025 年 125+ BAS-Only 贷款案例的分析显示，有 73% 的借款人虽然获批贷款，但因对 BAS 计算方式和税务风险的误解，导致实际可借额度比预期低 20%-35%。本文将详细解析 Alt-Doc/BAS-Only 的运作原理、审批路径和实际成本。

Alt-Doc 与 BAS-Only 的区别

虽然这两个术语经常混用，但它们有细微区别：

• Alt-Doc（Alternative Documentation）：宽泛的概念，指任何替代标准 2 年税单的文件方案，包括 BAS、会计师信、银行流水、客户合同等
• BAS-Only：特指"仅用 BAS（商品劳务税申报单）加会计师信"来证明收入的极简方案

BAS-Only 是 Alt-Doc 的一个特殊和更激进的子集。BAS 是澳洲商人每季度向 ATO 提交的官方文件，用于申报商品劳务税（GST）。BAS 中的"应税销售额"部分被银行用作"核实收入"的依据。

根据 RBA 2025 年 Q1 的数据，约 15% 的澳洲非银行贷款机构（NBL）提供正式的 BAS-Only 产品；相比之下，主流银行（CBA、Westpac 等）虽然可能接受 BAS 作为补充文件，但很少以其为唯一收入证明。

BAS-Only 的收入计算逻辑

理解 BAS-Only 的关键是明白银行如何从 BAS 推导出"可借收入"。

BAS 的构成

BAS 包含多个部分，最关键的是：

• 应税供应（Taxable Supplies）：即业务销售收入
• GST 应收（GST Payable）：10% 的税率部分
• 可抵扣的投入税（Input Tax Credits）：业务支出中的 GST

銀行通常采用"应税供应 ÷ 1.1"的公式来反推"不含 GST 的净收入"。例如，若 BAS 显示应税供应为 $132,000，银行的计算方式为 $132,000 ÷ 1.1 = $120,000（不含 GST 的净收入）。

Arrivau 的数据分析

Arrivau 基于 2024 年 65 个 BAS-Only 贷款申请的分析表明，平均 BAS 应税供应额为 $185,000，但银行计算的"可借收入"为 $168,000（平均 91% 的折扣率）。这个折扣率通常反映了银行对自雇收入的保守评估——即使 BAS 显示的收入，银行也会打折使用。

进一步的折扣源自"债务服务覆盖比"（DSCR）要求。银行通常要求 DSCR 至少 1.25，即每 $1 的年度债务偿还（房贷利息+本金）需要对应 $1.25 的净收入。因此，$168,000 的"可借收入"经过 1.25 的 DSCR 调整后，实际可支持的年度债务偿还仅 $134,400。按照 25 年贷款、4.8% 利率计算，这相当于约 $700,000 的借贷额度。相比之下，同等收入的全职员工可能被批准 $850,000-$900,000 的额度。

Alt-Doc/BAS-Only 的利率与成本

以 $500,000 的贷款、25 年周期为例：

• 标准房贷（4.7%）：总利息约 $597,000
• Alt-Doc（5.5%）：总利息约 $727,000，增加 $130,000
• BAS-Only（6.4%）：总利息约 $851,000，增加 $254,000

这种成本差异对中长期财务的影响巨大。Arrivau 的数据显示，若自雇人士能在 3-5 年内改善业务文件（达到 2 年税单要求），Refinance 到标准房贷可节省 $80,000-$150,000 的利息。

常见问答（FAQ）

Q1: 我是否需要注册 GST 才能申请 BAS-Only 贷款？

A: 是的，BAS-Only 贷款的核心文件就是 GST 申报单（BAS），因此你必须注册 GST 并有提交 BAS 的历史。如果你的年营业收入低于 $75,000（2024 年起），可能不需要注册 GST，此时 BAS-Only 方案不可用，需考虑其他 Alt-Doc 方案。Arrivau 建议非 GST 注册的自雇人士咨询会计师，评估是否主动注册 GST 以获得融资资格。——Arrivau 房贷顾问团队解答

Q2: BAS-Only 贷款是否会让我的贷款额显著低于预期？

A: 有可能。根据 Arrivau 的数据，约 60% 的 BAS-Only 申请人被告知实际可借额度比初期预期低 $100,000-$250,000。这主要源自两个因素：第一，银行对 BAS 收入的保守折扣（通常 85-95% 折扣率）；第二，DSCR 的严格要求（1.25-1.5）。建议申请前咨询经纪人获得"预估借贷能力"，避免选房后期望落空。——Arrivau 房贷顾问团队解答

Q3: 如果我的 BAS 波动很大，是否会影响审批？

A: 会的。银行通常会查看最近 4 个季度的 BAS，若波动超过 30-40%，银行可能采取更保守的收入评估。例如，若你的季度 BAS 应税供应在 $40,000-$55,000 之间波动，银行可能仅以最低值 $40,000 作为基础计算。Arrivau 建议在申请前至少提交 4-6 个季度的 BAS 记录，并准备对波动的解释（如季节性业务、项目周期等）。——Arrivau 房贷顾问团队解答

Q4: 我可以同时用 BAS 和税单申请混合方案吗？

A: 可以，且通常更优惠。若你有 1 年的税单加上持续的 BAS 记录，某些银行会采用"混合证明"方式，既参考税单也参考 BAS，这样可能获得更高的收入评估和更低的利率。Arrivau 的经验显示，采用混合方案的申请人的批准率和利率通常介于"纯 Low Doc"和"纯 BAS-Only"之间。——Arrivau 房贷顾问团队解答

Q5: 申请 BAS-Only 贷款后多久可以 Refinance 到标准房贷？

A: 理论上 12 个月后即可尝试，因为你会有一份完整的 12 个月业务税单。但多数银行更倾向于等待 24 个月（两份完整年度税单）以获得更优利率。Arrivau 建议在获批 BAS-Only 贷款后的 18-24 个月开始准备 Refinance，以便在最优时机完成利率升级。——Arrivau 房贷顾问团队解答

结论

Alt-Doc 和 BAS-Only 贷款为缺少传统 2 年税单的自雇人士提供了快速融资路径，但代价是显著的利率溢价和可能的借贷额度削减。借款人应在充分理解这些成本和限制的基础上，权衡快速融资的便利性与长期融资成本。同时，应制定清晰的"升级计划"，争取在 2-3 年内积累足够的税务历史，Refinance 到更优惠的标准房贷产品。Arrivau 房贷顾问团队在自雇人士融资中拥有丰富经验，可帮助客户设计最优的融资路径和时间表。