买家中介对你有哪些帮助？是否值得？

在一个信息触手可及和无数"房产指南"的世界里，想要购买房产的人可以在谷歌上找到他们需要知道的一切，那么他们愿意花多少钱给中介呢？可以这样想，您可能会使用房贷经纪人来为您寻找房贷，那么为什么不用买家中介来为您寻找房子呢？ 

销售中介的存在是为了获得挂牌上市，并维护卖方的利益，但不一定是为了照顾您这个买家。买家中介会为您效劳。 

买方中介可能已经进入了人们的视线，这要归功于亚马逊 Prime 的澳大利亚 Luxe Listings 等节目，以及美国的其他节目，如洛杉矶的 Million Dollar Listing。2022 年，NAB 的一项调查发现，澳大利亚人比以往任何时候都更多地使用买家中介，现在高达 3% 的住宅房产交易是通过买家中介进行的。在艰难的市场中，寻找任何优势的买家越来越多地求助于专家。

买家中介提供什么？

Cohen Handler 买家中介公司的联合创始人兼CEO Simon Cohen 表示，买家中介专门负责购买数百万澳元房产的人，这是一个神话。

他在 Savings Tip Jar 播客节目中表示，与他打交道的大多数客户都是普通澳大利亚人，他们购买的是价格适中的房产。他解释了使用买方中介的三大好处。

1. 抢先体验预售房产

Cohen 先生说，他的公司购买的房产中，约有 80% 尚未在网站、报纸或房地产经纪人窗口等传统房地产平台上挂牌出售或发布销售广告。这被称为场前或场外房地产游戏。

买家中介通常可以找到尚未积极营销的房产，或者不积极寻求出售但会以合适的价格出售的业主。通过他们的行业联系和经验，买家中介可以找到即使是最细致的互联网研究也无法发掘的房产。

如果可以协商出一个公平的价格，那么在场外完成交易对各方都有利。卖方节省了广告费用，而买方则避免了试图击败其他几个竞标者的潜在漫长而紧张的过程。在私人协约销售中，它还消除了您不确定销售中介是否在报价过程中真实存在的神秘因素。

2. 研究、专业知识和尽职调查

在买房的研究阶段，买方中介带来的一些东西值得考虑：

效率，不带感情色彩

首先，与大多数事情一样，专业人士可能比普通人更有效率和效果。您可能会花几天的时间填写电子表格，而信息行业内部人士会告诉您这些电子表格大多无关紧要。

此外，他们可能会不带任何感情色彩地投入其中，并将其视为一项严格的商业决策。你可能会走进一所房子，在房地产经纪人的耳边说："哦，亲爱的，我喜欢这个，我们一定要买下它"，而房地产经纪人几乎会因为兴奋而晕倒。

您对某处房产心仪已久可能会让您处于不利地位，您不会看到自己被搭便车并最终付出太多代价。或者，当您的报价不成功时，您可能会感到沮丧。

买家中介没有这样的疑虑，因为他们每周都会购买房产。对他们来说，这只是以 Y 结尾的另一天，他们将能够客观地看待房产。 

机会成本

其次，别忘了也要考虑你自己的时间价值。至少值得计算一下投入自己的时间进行研究的机会成本。机会成本基本上是您花在某件事上的时间中您本可以做的事情的价值。

一个简单的启发式方法可能是使用您的小时工资作为您的时间价值的近似值。如果您每小时赚 50 澳元，并花 20 个小时浏览房地产网站和记录，那么可以说，通过使用买方中介，您可以节省价值 1,000 澳元的时间。

您可以将同样的逻辑应用于错过更多无形的东西，例如与朋友或家人共度时光。您可能不得不取消与老同学的小聚，或者错过去动物园的家庭旅行，所有这些对您来说至少都有一定的价值，即使您不能用金钱来衡量它。

3.谈判与策略

Cohen 先生的最后一点是，优秀的买家中介会在整个投标或拍卖过程中利用他们的经验和智慧为您协商尽可能好的价格。他说拍卖室就像一张牌桌，并描述了做法。

他说："你需要看看谁的钱用完了，谁的油箱里还有很多油，房产是否在市场上出售，还剩下多少玩家……在不泄露我所有秘密的情况下，肯定有一种策略。"

"这绝对是关于阅读房间，了解谁在那里，谁是你的竞争对手，以及它是否值得在拍卖会上购买，是否值得之前尝试购买。"

最近的 CoreLogic 数据强化了目前买家的竞争力。2023 年 3 月的全国拍卖清盘率为 70.7%，这是自 2022 年 4 月以来的最高清盘率，当时房产热潮正处于高峰期。许多买家会发现，即使是略有优势，也极具吸引力。

使用买方中介需要考虑什么

同样重要的是要记住，尽管这个数字在上升，但仍然有一些原因可以解释为什么近 97% 的买家在购买房产时会按照自己的方式行事。

1.成本

买方中介费的成本和结构各不相同。您通常可以期望向您的中介支付购买价格的 1-3% 或固定费用，该费用将根据房产价格范围而有所不同。这意味着即使你看中的是 50 万澳元的房产，也要支付几千澳元。

在您聘请买家中介之前，有必要弄清楚通过节省购买价格和时间，您能得到什么好处，以及这些好处是否超过成本。

只有在买家中介能为您省钱的情况下，您才应该使用他们。当然，困难的是从一开始就弄清楚这一点。总会有一定程度的不确定性，但如果您从他们的业绩记录和声誉调查您所聘用的机构或中介，您应该希望了解他们将为您提供什么，并做出明智的决定。

2. 他们是来赚钱的

归根结底，买家中介不是慈善机构。在某些圈子里，房地产行业名声不好，但也并非一无是处。例如，如果买家中介费是购买价格的一个百分比，他们可能会试图说服你，你想要的房子比实际价值高一点，以增加他们自己的交易份额。

根据澳大利亚房地产买家中介协会 REBAA 的说法，许多买家中介收取房产购买价格的 2% 外加消费税，但并非总是如此。有些可能采用滑动收费结构，对价值较高的房产收取较高的百分比。

他们也可能从建筑商或开发商那里收取销售佣金，因此可能会倾向于将您推向这个方向。有些人可能还更喜欢与销售中介建立关系，并且只与少数人进行独家交易，这可能使他们对真正的谈判能力和场外寻租潜力的看法更加狭隘。

这里的关键是透明度。如果您决定使用买方中介，您应该尝试找到一个对流程的每一步都完全开放的中介。如果他们与其他方有安排，中介应该向您披露，并公开其利弊。

口碑在房地产专业人士中也是很重要的，希望很快就能脱颖而出。

买方和卖方中介之间的区别

买家中介不是房地产中介，事实上，他们处于交易的对立面。房地产经纪人的客户是卖方，而经纪人的客户是买方。买方中介因购买某些房屋而接受房地产中介的回扣或佣金是违法的，也是违反行业规范的。

所以如果您要买房子，房地产经纪人不一定是您的朋友，尽管有些人肯定是好人。买家中介不与销售中介建立工作关系也有点奇怪。如果他们在同一个Suburbs工作了几年，他们肯定有过交集，并且之前曾在场外房产上合作过。

也可能有很多客户交叉，以前的购买客户变成卖房人等等。许多中介在换工作时也会在买卖双方之间穿梭，因此会与他们的前雇主有关系。

在买家中介中需要注意什么

如果您决定聘请中介，选择合适的中介至关重要。重要的是要找到一个在为客户达成大笔交易方面有良好记录的中介或中介机构，他们将在整个过程中保持开放。

1.有执照的买家中介

就像州的房地产机构会培训和许可销售中介一样，买方中介也应该获得许可。

检查他们是否已在所在州或地区的消费者事务办公室注册，并检查他们是否是 REBAA（澳大利亚房地产买家中介协会）的成员，该协会具有严格的准入标准。 

不是任何人都可以成为买方中介。培训要求因州而异，但要成为一个买方中介需要满足最低要求。一般来说，他们需要从相关的房地产学院学习课程，完成课程后，他们可以从所在州的公平交易办公室获得执照。 

澳大利亚房地产买家中介协会（REBAA）有一个所有持牌买方中介的综合索引。

2.所在领域的专业知识

买家中介拥有的最佳资产之一是他们的专业知识，因此请询问他们有关他们在您希望购买的地区过去的销售情况。

理想情况下，个人应该专注于少数几个Suburbs，而更大的买家中介机构可能在澳大利亚各地设有办事处。警惕声称在整个悉尼拥有专业知识的小型机构或个人。

尽管具有Suburbs专业知识，但优秀的买家中介还应该有经验，因此可以与一些有影响力的人接触，这些人可以帮助您站稳脚跟。

许多人与销售中介有关系，他们可以共同努力在他们的客户群之间获得独家场外交易。这使得卖方和销售中介的销售过程很快，而买方中介和买方有可能获得更好的交易。

3. 利益冲突

买方中介并非存在于真空中，他们本身可能就是房地产投资者。如果正在进行新的开发，您应该询问任何利益冲突或与开发人员的关系。中介也可能对开发项目或多住所进行个人投资。利益冲突不一定会破坏交易，但您应该意识到这一点。

4. 结果记录

一个好的买家中介几乎应该吹嘘他们过去为客户争取到的大笔交易。第一手的推荐信是衡量他们有多好的好方法。还要检查正面或负面的在线评论。 

4.费用结构

确切询问他们收取多少费用。他们应该明确这一点，并记住，如果他们说他们不收费，那么很可能是其他人在付钱给他们。 

• 有些收取固定费用
• 其他人收取房屋购买价格的一定百分比
• 大多数收取预付费用

但最重要的是，在购买时要清楚简明地说明您的目标是什么。解释您的预算、您想住的地方、您想要的房产类型和大小等。您提供给他们的信息越多，买方中介就越有可能为您找到合适的房产。