澳洲房价何时触底

投资者 Christopher Doyle 认为，在经历了将近一年的价格下跌后，房地产市场将会复苏，并准备增加他在墨尔本西郊的两栋独立屋、两套公寓和一处共享土地储备的投资组合。

从事房地产投资 20 年的数据策略师 Doyle 说："在经历了几个月的价格下跌和利率上升之后，一个健康的房地产市场的所有核心指标都开始显现出来。"

他认为利率见顶的可能性、通胀下降、消费者信心上升、移民增加和住房短缺将抵消经济放缓的风险。

但其他房地产专家对前景持怀疑态度，并认为复苏可能会缓慢而痛苦，因为在市场开始转好之前价格会进一步下跌。

投资银行摩根大通首席经济学家 Ben Jarman 对市场前景的看法比普遍认为的更为乐观，并预计在现金利率见顶和一些州政府帮助首次置业者的刺激下，房价将在年中稳定下来。

Jarman 预计这不会成为市场的"重大转折点"，特别是如果通胀压力没有因降息而得到缓解的话。

他说："借贷能力仍明显低于疫情前，降息并非迫在眉睫，而且贷款活动依然疲软。"

AMP Capital 的高级经济学家 Diana Mousina 表示，虽然基金经理预测 15% – 20% 的跌幅可能"过于悲观"，但未来还会有更多挑战和价格下跌。她预计市场将在第三季度左右触底。

在澳大利亚储备银行在连续 10 次加息后暂停货币紧缩之前，3 月份全国平均房价上涨了约 0.6%，这刺激了市场反弹的希望。

但是猜测房地产的高峰和低谷是有风险的。以下是专家对不断变化的市场的评估。

利率

监测房地产市场的 CoreLogic 的分析显示，在利率上升期间，房价约有 80% 的时间下跌。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示："但也有利率稳定或下降时房价下跌的例子，以及利率高或上升时房价上涨的例子。"

例如，在银行业皇家委员会收紧信贷供应后，稳定的利率并未阻止 2017 年至 2019 年年中的经济下滑。

或者，房价在 2020 年 COVID-19 疫情开始时下跌，但随着利率降至紧急低点、引入重大财政支持以及负担能力提高，住房价格反弹。

Lawless 补充道："最近，尽管出现了有史以来最快的加息周期，但房价还是趋于稳定。"

"看起来我们更有可能处于或接近加息周期的高峰期，这可能会重新激发人们对购买或出售房屋等决策的信心。"

"虽然我认为现在说周期处于低谷还为时过早，但我认为可以公平地说加息周期的暂停，如果不是高峰，对房地产行业活动来说是一个净利好因素。"

借款能力

AMP 的 Mousina 表示，家庭借贷能力比一年前下降了约 27%。

监测利率的 RateCity 表示，一个拥有 100 万澳元、30 年期本金和利息浮动贷款的自住业主支付的利率约为 5.49%，比 2020 年 2 月的买家高出约 2.28 个百分点。这意味着每月还款额约为 5668 澳元，即多出 1342 澳元。

Mousina 说："这限制了新借款人的负担能力，经济增长放缓和失业率上升的预期对房地产价格不利。"

考虑到所涉及的滞后性和固定利率贷款的高比例，RBA加息的全部影响并未在浮动或固定利率房贷中得到充分体现。

澳大利亚储备银行助理行长 Christopher Kent 表示，高个人储蓄率和高比例的固定利率贷款意味着可能"需要比平时更长的时间"才能看到利率提高对家庭现金流和支出的全面影响。

去年约有 590,000 名借款人放弃了固定利率，今年还将有 800,000 名借款人这样做。

澳洲央行还警告说，它将进一步加息以击败通胀。

另一个有用但不太常用的指标是抵押承诺的数量和价值。

最新数据显示，2 月份房屋贷款价值下降约 0.9%，这是自去年 5 月澳洲央行开始加息以来的最小月度降幅。

新房源

与上个月相比，3 月份全国住宅房产挂牌量增加了 14% 以上，达到约 250,000 套。SQM Research 显示，相比之下，长期平均水平约为 300,000 套。

新挂牌房源（少于 30 天的）增加了约 7%，而超过 180 天的旧挂牌房源增加了约 5%。

SQM 董事总经理 Louis Christopher 表示："总挂牌量低于长期平均水平是房地产市场没有像人们担心的那样进行调整的关键原因之一。"

CoreLogic 的 Lawless 补充说，待售房产的增加将是"对市场的真正考验"。

他说："如果购买活动没有相应的提升，更多的供应可能会平息住房价值的这种新的更积极的趋势。"

市场情绪

Lawless 说："市场情绪需要大幅改善才能回到平均水平。"

但Westpac表示，在RBA暂停加息后，消费者信心跃升超过 9%。

总部位于悉尼的 Adviseable 的买家代理机构 Kate Hill 表示，随着价格停止下跌且买家感到利率峰值即将到来，市场情绪最近"回升"。

"但挂牌量仍然极低。"

首府城市之间的情绪也存在很大差异，布里斯班和阿德莱德继续保持活跃。

新州房地产委员会CEO Tim McKibbin 表示："就业仍然有弹性，住房需求仍然强劲，利率有望稳定下来。当然，如果利率再次上升且不确定性持续存在，价格宽松周期的延续也会继续上演。"

买家代理人 Kate Bakos 表示，加息暂停和房地产价格上涨提振了买家情绪。

Bakos 说："买家希望在其他人进入之前进入市场。"

衰退的持续时间

Domain 研究主管 Nicola Powell 表示，在平均上涨期间，房价在两年零九个月内从低谷上涨约 33% 至峰值。

经济低迷平均持续约九个月，价格下跌约 3%，这表明市场即将复苏。

Powell 表示，过去 30 年的价格周期传递的信息是"要关注大局，而不是试图选择价格高峰卖出和低谷买入"。