数以万计"失踪"的房屋推高了澳洲房价

很明显，澳大利亚的房地产价格目前将继续上涨。

这是一个基于逻辑和数学以及常识的结论。

底线是：我们没有建造足够的住房来满足不断增长的住房需求。尽管通胀飙升且利率上升，但这仍将给今年的房地产价格带来上行压力。

然而，没有什么是坚不可摧的。总有一天，利率会变得过高而无法维持不断上涨的房地产市场。

这在很大程度上取决于通货膨胀率在令央行感到不安的高位持续多久。

是什么推动了需求？

住房或房产需求的增加有两个关键来源：人口增长和收入增加。

澳大利亚近期人口激增的主要因素是移民突然意外增加，这至少是人口增长的原因。

例如，央行公开表示，它对今年早些时候发布的移民公告感到惊讶，因为 2023 年净移民人数将增加数十万人。

正如一位主要经济学家本周表示的那样，移民的增加促进了经济中更广泛的需求。

汇丰银行首席经济学家 Paul Bloxham 表示："边境重新开放和大量移民流入的后续影响推动了总需求的进一步增加，同时也增加了劳动力供应。"

但显然，它也增加了住房需求，到达这里的人们需要一个栖身之所。

Bloxham 说："一个明显的影响是对房地产市场的影响。"

"澳大利亚重新开放边境和强劲的内向型移民推动了住房短缺，租金大幅上涨，加剧了通货膨胀。"

许多新移民都是学生，但房地产分析师兼 SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 表示，他认为大量移民可能会成为房地产拍卖中的竞标者。

Christopher 告诉 The Drum："有关技术移民需求的财富数据很粗略，它来自外国投资审查委员会，而且这些移民的净财富也不是很清楚。"

"共识是，大多数技术移民也很富有，我确实相信海外长期移民的激增导致了今年上半年房价的上涨。"

澳大利亚需要更多住房

推高房价的另一个因素是供应不足。

联邦政府的澳大利亚住房未来基金旨在提供一种投资工具，为未来五年内建造 30,000 套新的社会经济适用房提供资金。

本周，住房法案在参议院陷入僵局，目前要到十月才能重新提交议会。

相反，政府将给所有州和领地总共 20 亿澳元的资金用于建造更多房屋。

目前还不清楚到底有多少房产会因此而建成，但新南威尔士大学的学者将这个数字描述为"很小"。

新南威尔士大学城市未来研究中心副主任 Hal Pawson 表示："20 亿澳元的投资可能会产生 4,000 至 5,000 套新住宅。"

"如果州/领地政府选择通过社区住房提供商进行投资，这个数字将会更大，因为后者可以从商品及服务税优惠中受益，这意味着他们可以进一步扩展资金，还可以通过补充私人债务来扩展公共资金，并在一段时间内偿还。"

不过，Pawson 表示，无论如何，"与目前社会住房需求未得到满足的 437,000 个家庭（即无家可归者加上面临租金压力的私人租户）相比，这个规模相当小。"

60,000 间失踪的房屋

与此同时，摩根大通的研究发现了数以万计的所谓"失踪住宅"。

这些房屋已获当局批准开始建设，现在应该已经完工，但尚未完工。

分析师 Tom Kennedy 写道："目前‘失踪’的住宅数量总计在 50,000 至 60,000 套之间，考虑到住宅租赁市场的紧张，这个短缺现象非同小可。"

延误可能与劳动力短缺、材料短缺、恶劣天气或建筑公司破产有关。

简而言之，摩根大通可以查看有多少房屋被批准开始建设，以及有多少房屋现已完工。

这个"已完工"数字落后于应有的水平，表明大量积压的房屋尚未按时完工。

"我们的预期是，随着需求放缓和特定行业的干扰变得不那么严重，积压订单将从 2022 年下半年开始逐渐减少。

"这种情况尚未发生，住宅投资在三月份季度出现收缩，商业调查显示建筑公司继续面临产能限制。"

Louis Christopher 退一步说，澳大利亚在住房建设总量方面远远落后于需要的水平，去年已竣工约 18 万套住房。

"今年 SQM 预测这一数字将降至 165,000 左右。下降的原因是取消航班的增加，对此我们与摩根大通达成了一致。"

他补充道，今年有 24 万套住宅正在筹建中。

Christopher 表示，基于 2023 年人口将增加约 50 万，澳大利亚至少需要建成 19 万至 20 万套住房。

如果您在大数字中迷失了方向，请放心：这是住房供应的关键点。

目前，由于移民激增，住房建设的步伐跟不上人口的增长。

但加上建筑工程中已经积压的工作，您就会面临住房危机，其中一个特点是房价和租金不断上涨。

这一切对房地产市场意味着什么？

目前，这意味着价格可能会持续面临上行压力。

澳新银行高级经济学家 Adelaide Timbrell 表示，2023 年 12 月的价格存在高于 2022 年 12 月水平的"风险"。

Timbrell 表示："我们的预测预计将大致相同，更多的加息可能会给房价带来下行压力，但强劲的人口增长和近期的住房需求趋势会给这些预测带来上行风险。"

CBA 澳大利亚经济主管 Gareth Aird 对 2023 年和 2024 年房价上涨更有信心。

Aird 预计全国房地产价格（年度变化）在 2023 年将上涨 3%，在 2024 年将上涨 5%。

但 SQM 的 Louis Christopher 将这种上升势头视为短期趋势，或者他所说的"虚假黎明"。

他的观点是，今年房地产价格将上涨 0% 至 4%，然后下降。

SQM 对RBA的现金利率没有"正式"预测，但 Christopher 预测，如果利率达到 5%，房地产市场"硬着陆"的可能性将远高于 70%。

这一切都回到了通货膨胀。如果价格保持在高位，央行加息最终将拉低房地产价格。

目前，根据证据，长期供应不足和住房需求增加似乎正在支撑房价，并可能导致市场进一步上涨。

从逻辑上讲，您可以看到一种情况正在出现，在这种经济环境下，传统会拉低房地产市场的力量，即失业率上升，被严重缺乏住房和不断增长的人口所克服。

就缓解住房危机而言，这绝对是一个两难的选择。