上一财年澳洲房价下跌4.9%：比预期温和

​上一财年结束时，澳洲房价下跌了 4.9%，远低于许多专家的预期。。

CoreLogic 的数据显示，供给与需求的严重失衡战胜了 12 次加息的破坏性影响，在过去三个月里，仅全国首府城市的房价就上涨了 3.3%。

悉尼涨幅最大，房价攀升了 4.9%，其次是布里斯班，上涨 3%，墨尔本的涨幅为 1.7%。

圣乔治的高级经济学家 Pat Bustamante 表示，迄今为止的大多数证据表明，供需的长期基本面将随着时间的推移而占上风，并推高价格。

Bustamante 表示："在RBA明年开始降息之前，供需失衡将继续占据主导地位。"

"我们仍然预计未来几年人口增长强劲，就业市场持续紧张，家庭资产负债表依然强劲。"

"与此同时，正在建造的房屋数量继续下降，并且不会不会很快有意义地增加。因此，我们预计今年房价不会下跌。"

但其他专家坚持认为，上个月的意外加息以及对未来加息的预期显著增加了房价再次下滑的风险。

SQM Research 的董事总经理 Louis Christopher 说："自上次加息以来，房地产市场双重下滑的风险急剧增加，如果我们看到更多的加息，我认为这将极大地增加经济衰退的风险，这可能会引发不良销售。"

"我认为，当我们知道消费者信心正在下降、招聘广告有所下降、建筑施工大幅下降时，提高利率是危险的。如果我们看到经济衰退导致失业率上升，那么价格可能会再次下跌。"

新房主 Nathan Freebody 最近在布里斯班CBD以北 9 公里的 Stafford 以 90 万澳元的价格购买了一套三居室房屋，他非常了解如何在买家多于挂牌房源的市场上购房。

Freebody 先生说："自去年 12 月以来，我一直在寻找买房的机会，发现即使在所谓的低迷市场中，竞争也是非常激烈的。"

"我已经错过了一些我很感兴趣的房产，因为人们愿意支付比房产价值更高的价格。我参加了一次拍卖，该房产的售价比我们预期高出 20 万澳元。"

"我认为有人情绪化地购买房产，因为供应不足，人们需要找到住处。"

Freebody 先生表示，他在无法自己获得出租房产后买了一套房子。

他说："布里斯班几乎没有空置公寓。"

"我还面临着压力，要提供比要价更高的租金并一次性支付。即便如此，也很难获得租约，因为我是独自一人，而且中介似乎认为我的风险更高，所以我想我还不如买自己的房子。"

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，今年利率可能会再上涨两次，达到 4.6% 的峰值，这可能会导致经济陷入衰退。

Oliver 博士表示："额外加息可能会引发经济衰退，导致失业率大幅上升，并可能破坏房地产市场，就像 20 世纪 80 年代初和 90 年代经济衰退的情况一样。"

CoreLogic 数据显示，在 20 世纪 80 年代初的经济衰退中，各首府城市的房价下跌了 9%，其中悉尼下跌了 25%。在 20 世纪 90 年代初的经济衰退中，全国房价下跌了 6%，悉尼下跌了 10%。

Oliver 博士说："如果我们设法避免经济衰退，那么我怀疑价格将继续上涨，但上涨速度可能会比最近慢。因此，我的基本情况是，我们已经看到房价的低点，但再次下跌的风险非常高。"

CoreLogic 的每日房屋价值指数显示，截至 6 月 29 日的 28 天内，悉尼房价上涨了 1.7%，略低于上个月 1.8% 的涨幅。同样，墨尔本上涨了 0.7%，低于上个月 0.9% 的涨幅，而布里斯班则上涨了 1.3%，也低于 5 月份 1.4% 的涨幅。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示："结果可能表明，在 6 月加息以及加息周期还将进一步推进的预期不断增强的情况下，买家的情绪开始发生转变。"

"我认为未来六个月左右的房地产市场将非常有趣，因为我们将经历这个时期，更多的家庭将面临完整的加息周期，市场信心可能会进一步下降。"

"这是否会再次推低房价还有待观察，因为我们仍然会面临可供购买的房屋供应不足的情况，如果我们看到更多的房主推迟出售决定，可能会比我们目前看到的情况更严重。"

Lawless 先生补充道，自去年 9 月以来，房地产市场的新挂牌房源数量一直低于五年平均水平，而可用库存较低是支撑住房价值的关键因素之一。

截至 6 月 25 日的四个星期内，首府城市的挂牌数量比前五年平均水平低 26%，区域挂牌数量下降 33%。

Lawless 表示："我认为房价上涨的根本原因就是现有供应与实际需求脱节。"