John 是拍卖会上唯一的竞拍者，他仍然没有机会

购房者 John Slater 是去年Northern Beach一处房产的唯一竞标者，但他还是错过了。

Slater 的 210 万澳元出价被否决，Allambie Heights 的房产以 250 万澳元的卖家出价成交。

指导价从最初的 240 万澳元下调至 220 万澳元。拍卖后他将报价提高到 235 万澳元，但被告知卖家至少要价 250 万澳元。他意识到自己再也没有机会了。

他甚至向 NSW Fair Trading 投诉，但得到的答复令他失望。

悉尼购房者对普遍存在的报价过低、投诉程序以及允许可疑行为的法律表示担忧。

报价低于房产价值或卖方愿意出售的价格可以吸引更多的买家，但让许多人沮丧地意识到，他们在检查和为他们永远买不起的房产提供建筑报告上浪费了时间和金钱。这也很难证明，尤其是在新兴市场，销售结果好于预期并不一定是报价过低。

低报价是指对房产价格的声明低于房地产经纪人对房产可能售价的合理估计。该估价记录在Agent和卖方之间的代理协议中，可以是单一价格，也可以是 10% 的范围。

无论估计价格如何，都可以设定底价（业主愿意出售的价格）。这两个数字都不必公开。

房产广告不必附有房产指南，但如果有，指导价必须基于近期可比销售和市场状况等因素，并在需要时根据买家反馈进行更新。

Slater 是Northern Beach的一名长期居民，他暂时搬到了阿德莱德，为了一处他从未参与竞标的房产，他在机票、租车、律师费以及虫害和建筑报告上花费了数千澳元。

他说："当我去找 Fair Trading 时，他们说这不是低报价，因为房产没有卖出去；这几乎就像是‘计算机说不’。"

他错过的房产从未出售，并从市场上撤出。

低报价是违法的，相关法律在 2016 年得到了加强，但仍然存在漏洞。如果成功起诉，经纪人将面临高达 22,000 澳元的罚款，并且还可能失去佣金，但这两种处罚从未被实施过。相反，经纪人已收到 2,200 澳元的罚款通知。

经纪人收取的佣金各不相同，但收取 2% 佣金的经纪人出售价值 100 万澳元的房屋可以赚取 2 万澳元。

从 2019 年至今，NSW Fair Trading 已收到 596 起有关报价过低的投诉，并因投诉和合规操作而开出了 348 张罚单。自一月份以来，已发出 51 起投诉和 43 份罚款通知，总计 94,600 澳元。

数十名悉尼购房者告诉本报记者，他们对指导价不抱信心，习惯于在指导价之上加一大笔钱，有些人是在经纪人的建议下这样做的，经纪人承认房产的售价应该高于指导价。

一些购房者质疑，他们怎么能辨别指导价是否与实际情况相差太大，而经验丰富、掌握数据的经纪人却声称无法辨别。很少有人提出正式投诉，因为他们对这一过程缺乏信心。

NSW Fair Trading 的发言人表示，在一般房地产检查和有针对性的行动中，包括对销售记录的检查和对活动的秘密监控，都会对低价报价进行监控。自 1 月份以来已进行了 180 多次检查。

他补充说，减少经纪人的误导性陈述是 Fair Trading 的首要任务。所有投诉均会经过仔细评估并记录在案以监督未来的行为，但如果无法证实，则可能不会采取任何行动。

被发现报价过低的经纪人可能会受到教育建议、警告、处罚通知或面临起诉。

Fair Trading and Better Regulation 的部长 Anoulack Chanthivong 未能接受采访，但他发表声明称这是 Fair Trading 的首要任务，该部已经打击了误导性行为，并将继续寻找改进方法。

他拒绝回答详细问题，但敦促那些认为自己被误导的人进行投诉。

他说："这标志着今后将对Agent进行更严格的审查，与抽查一起，这是帮助杜绝这种不可接受行为的关键部分。"

OH Property Group 的主要买家经纪人 Henny Stier 是行业的中坚力量，她曾多次向 Fair Trading 投诉报价过低，但都不了了之。

Stier 说："对于所投诉的任何事情都没有进行过任何调查。这真是徒劳无功。"

她说，做正确事情的经纪人就会被抛在后面，因为他们有可能把买家流失给低报价的竞争对手。

"正因为如此，这种情况已经相当系统化了。"

Stier 表示，存在的漏洞包括经纪人在拍卖前不接受报价，因此法律上不要求他们修改指导价；使用过时的可比销售数据；或与买家进行口头沟通以避免书面记录。

她是本报采访过的二十多家买方经纪人之一，其中大多数人都认为报价过低是普遍现象。很少有人抱怨，担心这会恶化与经纪人的关系，或者只会受到惩罚。那些投诉的人对 Fair Trading 的回应感到失望，一些人还说该委员会的资源不足。

几年前，当 Rose & Jones 的买家经纪人 ​​Lauren Goudy 向 Fair Trading 提交了一个"已成定局的低价案例"，结果却令她大失所望。

一名经纪人正式拒绝了客户的报价，但继续向买家建议较低的指导价。

"[Fair Trading] 说他们只是向经纪人发出了警告。没有罚款，什么也没有。"

买方经纪人、Mulligan Property Acquisitions 的创始人 Paul Mulligan 也提出过投诉，但据他所知，没有一起投诉导致了处罚。

Mulligan 说："他们告诉你，他们不能对（有关的结果）发表任何言论，因为这是一项正在进行的调查，可能会影响他们的流程。"

"我访问了他们的网站，但如何实际提出投诉[不清楚]，我的反应是，‘你们到底是怎么做的？’ 如果我都做不到这一点，消费者还有什么希望呢？"

Mulligan 认为，低报价现象十分猖獗，这种做法使那些诚实报价的经纪人处于不利地位。

在销售方面，史密斯地产代理公司董事 James Smyth "不止一次"抱怨报价过低，他说这破坏了试图准确报价的经纪人的工作。

他说："我确实看到很多非常厚颜无耻的指导，它们的表述相当错误。"

当 Smyth 提出投诉时，他对结果感到失望。

他说很少有买家投诉，因为他们很忙或担心经纪人越位。

悉尼首次置业者 Carolien Waterman 已经寻找了几个月的房产，她没有抱怨房产指南不准确，也没有质疑这样做会对错过房产并正在寻找下一个房产的买家产生什么影响。

Waterman 错过了一套指导价为 57.5 万澳元、售价为 72.1 万澳元的一居室公寓。

"我宁愿……把时间花在有意义的事情上，而不是去参加还没开始就已经输了的拍卖会。"

Good Deeds Property Buyers 的创始人 Veronica Morgan 就一起"公然"报价过低的case致电 Fair Trading 后，决定不提出投诉。

她的客户在拍卖前为 Ashbury 的一套房屋提出了比指导价高出约 50 万澳元的报价，但没有成功。该经纪人非但没有将报价打回并修改指导价，反而说他们不能接受拍卖前报价。

她说："[我打电话给Fair Trading]，他们跟我讲了整个过程，我决定不投诉。我有一个强烈的印象，那就是它不会有任何结果。”

新州房地产协会的CEO Tim McKibbin 表示，一些经纪人从事非法行为令人失望，但这种行为并不像消费者认为的那么普遍。

"[但是]目前对这个问题的应对措施显然不起作用。我认为我们需要从合规和认知的角度重新思考如何处理这个问题。"

McKibbin 表示，REINSW 希望与 Fair Trading 合作，提高行业标准和消费者信心，但他表示，买家应投入时间和资源进行自己的尽职调查。

如何投诉低报价

1. 收集尽可能多的证据。理想的做法是提供书面的价格陈述记录或对房产的任何潜在报价记录。
2. 访问 Fair Trading 网站上的"提出投诉"部分。
3. 选择"房地产、物业管理和分层"选项，然后点击进入房地产和分层投诉表。
4. 填写表格，提供任何相关文件或信件作为证据，然后提交。

您还可以通过邮寄方式提出投诉，或者致电 13 32 20 讨论如何提出投诉。

负责提高行业标准和改善 Fair Trading 监管权力的新州房地产服务专员 John Minns 并不相信低报价现象普遍存在。

他说："从[今年]的 51 起投诉来看，实际的[案例]很可能只有少数……这并不能证明低报问题猖獗。"

然而，这仍然是他认真对待的一个问题，并定期与 Fair Trading 的调查和执法团队会面。

他不希望处罚被视为经营成本，但也指出调查人员必须仔细权衡消费者将经纪人告上法庭的好处。

反对派 Fair Trading 发言人 Tim James 呼吁对允许单独设定价格指南和储备金的立法进行审查，并承认买家对反对党建立的现行制度以及 Fair Trading 处理报价过低问题的能力表示担忧。

James 说："Fair Trading 需要积极参与并与市场保持联系，才能确定现行规定是否有效。我当然对这些规定表示担忧。"

"当你明显有如此程度的担忧时，我的意思是需要进行审查……我们并不害怕要求进行审查。"