你为什么不相信房地产价格指南？误导手段令墨尔本买家愤怒

Dion Oryzak 在 Balaclava 上买房时，一直在研究当地的房产价格指南，所以他知道什么时候哪套房子看起来太便宜了。

这套三居室房屋在出售广告上的指导价为 210 万至 231 万澳元，远低于他的预期，因此他提出了 220 万澳元的报价。

该房产的房地产经纪人表示，卖家将进行拍卖。当天，卖方底价为 250 万澳元，房屋售价为 272.5 万澳元。

Oryzak 向维州消费者事务部投诉，但只收到了一个笼统的答复。

对于沮丧的墨尔本购房者来说，这是一个常见的故事，他们对普遍存在的报价过低、投诉程序以及允许可疑行为的法律漏洞表示担忧。

在实践中，低报价的目的是通过不切实际的低价吸引更多买家参加拍卖，但可能会浪费买家的时间和金钱，因为他们参加了房产检查、安排了融资或支付了建筑检查费用，但后来才发现自己根本负担不起。

当房产的广告价格低于估计售价、低于卖方要价或已被卖方拒绝时，就会出现报价过低的情况。

但这很难证明。尤其是在 2021 年秋季 Balaclava 拍卖会举行时，房地产市场正因低利率而蓬勃发展。销售结果好于预期并不一定是报价过低。而投诉的买家往往对答复不满意。

40 岁的 Oryzak 是一名精算师，他在谈到消费者事务局给他的答复时说：”他们没有说是否会采取行动，只是一笔带过，我不知道他们之后做了什么，如果有的话。"

"他们甚至不承认投诉是否有道理。"

这次拍卖暴露了一系列问题。

如果卖家以出价过低为由拒绝接受报价，经纪人必须更新价格指南。但买方被告知卖方不接受报价并将进行拍卖的情况并不罕见。

价格指南必须是一个单一的价格或一个不超过 10% 的范围，但经纪人的估计售价与卖方底价没有义务相同。

《时代报》曾见过底价被列为”未披露”的销售授权文件，这种做法允许卖方在拍卖日合法设定高于指导价的底价。它在 2022 年的政府审查中被提出，审查结果尚未公布，仍在审议中。

《时代报》最近报道了其他拍卖会，在这些拍卖会上，卖家的希望价格比广告指导价高出 1 万到 30 万澳元不等。

尽管 Balaclava 拍卖会已经是两年多前的事了，但 Oryzak 对州政府耗资 380 万澳元的低价报价工作组是否会改变此后的格局缺乏信心。

他说："监管本身是没有效力的。再多的钱也解决不了这个问题，除非对法规进行修改以增强其效力。"

本报联系维州消费者事务局时，他们将询问转给了消费者事务部部长 Danny Pearson。

在回答详细问题时，Pearson 的发言人在一份电子邮件声明中表示："我们希望所有房地产经纪人遵守法律并准确表述他们所出售的房产。"

"一个由 380 万澳元支持的专门工作组已经启动，以打击低报价和其他违反消费者房产法的行为。" 该工作组通常在收到公众信息后跟踪了数百个销售活动。

2022 年至 2023 年，消费者事务部接到超过 1650 起有关低报价的询问，高于上一年的 1450 起。

罚款数量也在不断上升，2022-2023 财政年度的罚款数量为 48 起，罚款总额超过 52 万澳元，并向 29 家房地产中介机构发出了 37 次正式警告。

一年前，86 个中介机构被处以 46 张罚单，总计超过 36 万澳元，并收到了 157 项警告。

低报价的最高罚款为 38,462 澳元和损失佣金，但上一财年的平均罚款为 10,833 澳元。相比之下，出售价值 100 万澳元的房屋时，通常需要支付 2% 左右的佣金，即 2 万澳元。

这些数字掩盖了买家的感受，他们还注意到过时的可比销售被用来证明低价指南的合理性，或者根本没有可比销售来证明。

今年早些时候， Bill Bariamis 一直在帮助他的女儿在墨尔本东南部购买房产。当被问及低报价问题的严重程度时，他勃然大怒。

Bariamis 说："极其广泛。我很难找到一处没有低报价的房产，几个月几个月都是如此。"

"他们什么都敢说，大部分人都是如此。什么都说，因为没有后果。"

"他们被罚款了，哎呀。如果您收取 4 万澳元的佣金，但只需支付 2000 澳元的罚款；这不算什么。"

Bariamis 非常愤怒，他向消费者事务部投诉，但和 Oryzak 一样，他对他们的回应不满意。

他笑了："发生了什么？" 

"在我提出详细的投诉后……[维州消费者事务部的回复]只是他们发给每个笨蛋的一封电子邮件。"

Chamberlain Property Advocates 的 Wendy Chamberlain 放弃了对低报价的抱怨，称这"完全是浪费时间"，因为有一次调查人员让她直接向一家房地产中介机构投诉。

她说："它掉进了一个黑洞，他们似乎并不关心，他们会让你回到中介那里去和他们打交道。"

她代表客户出价 130 万澳元购买 Croydon 的一套房屋，指导价为 120 万至 125 万澳元。

Chamberlain 表示，直到周六早上拍卖之前的周五下午 5 点 30 分，经纪人才更新价格指南。

Property Home Base 总监兼买家经纪人 ​​Julie DeBondt-Barker 同样表示，她向消费者事务部的投诉并未产生任何结果。

DeBondt-Barker 说："我已经放弃了，因为他们什么也没做。"她说，一些经纪人不知道卖家的底价是多少，直到拍卖进行到一半时才停下来查看。

Property Mavens 买家经纪人 ​​Miriam Sandkuhler 表示，在过去 10 年里，她已向消费者事务部提出 10 起关于报价过低的投诉。

但她表示，除了一封确认已收到投诉的电子邮件外，几乎没有任何信件。

Sandkuhler 说："我已向[消费者事务部]寻求更多信息，询问我的投诉会发生什么，并被告知除非有针对特定经纪人或机构的多次投诉，否则他们不会采取任何行动。"

Sandkuhler 表示，即使成立了新的工作组，消费者事务部也没有足够的工作人员来调查收到的投诉。

Morrell and Koren 的资深高端买家倡导者 David Morrell 表示，他每周会提出三到四次投诉。

Morrell 表示，他很少觉得消费者事务部对此做出了充分的回应。每项投诉都会收到标准表格回复，当 Morrell 询问最新情况时，他们会拒绝提供任何信息，因为正在调查中。

他说："我们有一个特别工作组，但这个特别工作组毫无用处。"

一些买家对系统不够信任，因此没有在第一时间提出投诉。

Ashburton 的退休人员 Christopher Sallmann 是与 Richard Ellis 有联系的著名墨尔本房地产家族的后裔，他在过去三年参与了八处房产的交易，有时帮助朋友买卖，有时作为卖家。

他说，由于缺乏后果和明显的执法力度，他不愿意投诉。

"有几家中介被发现经常这样做，他们被罚款 2000 澳元。这太荒唐了。这种处罚根本没有任何意义。"

退休房地产经纪人 Arch Staver 表示，墨尔本房地产市场普遍存在的低报价对他的老本行造成了损害。

Staver 表示，报价过低有时会让他的职业生涯变得更加困难，因为一些买家会认为房产报价过低，并在心理上将自己排除在竞争之外。

他说："买家会自动把 140 万至 150 万澳元的报价说成’哦，那会赚到 170 万澳元’，然后给自己打折。"

州反对党消费者事务发言人 Tim McCurdy 表示，罚款数量很少，这表明州政府并没有认真对待低报价问题。

"他们去年成立的那个特别工作组，成立时轰轰烈烈，但我们的投入有任何效果吗？收到侵权通知和处罚的人数并不能反映过去 12 至 18 个月内发生了什么变化。"

McCurdy 本人曾是一名房地产经纪人，他表示，尽管确实存在报价过低的情况，但这个问题在某些方面被夸大了。他说，他希望看到买家和卖家更好地了解报价过低和罚款增加的情况。

McCurdy 呼吁州政府立即发布房地产市场报告及其建议。

维州房地产协会CEO Quentin Kilian 为该行业辩护，认为报价过低是一个问题，但并不猖獗。

Kilian 表示，今年待售房产的短缺意味着房屋的售价远高于其指导价，这可能会导致一些人认为经纪人在市场定价时低估了报价。

他表示，卖家在拍卖日设定保留价是公平的，而且市场在销售活动期间可能会发生巨大变化。

他说，消费者事务部最近的数据证明，低价报价并不普遍，因为只对 29 家房地产中介机构开出了 48 张罚单和 37 封正式警告。

"从这个角度来看，我们有超过 5000 家房地产机构，在过去的一年里举办了超过 31,000 场拍卖，所以这确实是一个问题，只是并不猖獗或普遍。"