房价下跌 20% 的预测到底是怎么回事？

不久前，人们曾预计澳大利亚房地产价格将下跌 20%，但实际上却出现了自 20 世纪 80 年代以来最短、最严重的下跌。

大量的储蓄保护了业主免受被迫出售之苦，而富裕的买家在很大程度上没有受到利率上升的影响，推动房价比预期更快地回升。

尽管二次探底的风险依然存在，但今年的反弹令人意外。价格增长的步伐已经放缓，并且有可能出现新的下跌。

根据 CoreLogic 的数据，从去年开始，全国房价在 9 个月内从峰值下跌了 7.5%。这是近期记忆中时间最短、幅度最大的一次下滑，低于经济学家的预测。

在此之前的最后一次下跌是在 2017 年至 2019 年，当时市场下跌了 6.3%，但用了 19 个月才达到这一水平。

要想找到比去年跌幅更深的下跌，房地产观察家们需要追溯到 20 世纪 80 年代初，当时房地产价值在 11 个月内下跌了 7.7%。

自 1 月份触及低点以来​​，全国房价已回升 6.6%，仍比去年 4 月份利率开始上升之前创下的历史高点低 1.3%。

悉尼房价在 2022 年 1 月触及高点、 2023 年 1 月触底后，从顶峰到谷底下降了 12.4%，更接近经济学家的预测。悉尼房价已回升 10.6%，目前仅比 2022 年 1 月创下的历史高点低 3.1%。

墨尔本房价在 2022 年 3 月触及高点、2023 年 1 月触底后，从顶峰到低谷下降了 7.9%。墨尔本房价已回升 4.3%，比去年的峰值低 4%。

CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，随着卖家数量开始枯竭，去年 9 月下降速度开始放缓。

Lawless 说："维持市场底线的关键因素是供应方面。卖家退居幕后。家庭能够积攒一大笔缓冲资金，卖家在大多数情况下不需要出售，没有人愿意测试市场。"

他表示，尽管复苏看起来"根深蒂固"，但如果挂牌房屋总数继续上升并超过需求，则可能出现二次探底。

Barrenjoey 的高级经济学家 Jonathan McMenamin 预测悉尼房价将下跌 25%，全国房价将下跌 16%。他表示，他们预计悉尼和墨尔本等房贷较高的市场的借贷能力将受到打击。

McMenamin 说："我们预计利率上升将导致借贷能力下降约 30% 至 35%。但当供应方做出回应时，全国市场上的库存比 10 年平均水平下跌了 30%。它确实起到了为房价提供底线的作用。我们从未见过供应方如此迅速地做出反应，这让我们措手不及。"

这迫使越来越多的买家，尤其是那些基本上不受利率上涨影响的买家进行竞争，并为不断减少的待售房屋数量支付溢价。

Jarden Australia 的首席经济学家 Carlos Cacho 预测全国房价将下跌 20% 至 25%，他表示，从历史上看，利率是市场走向的良好指引，但这次情况并非如此，因为现金买家引领了市场复苏。

Cacho 说："房价与普通家庭的借贷能力之间存在巨大差距。"

他说："们在决策和假设中都认为我们会降息，并愿意为住房支付比原来更高的价格。与此同时，受到借贷能力限制的买家也减少了。从本质上讲，我们看到更多的买家用现金购买。"

Cacho 表示，由于长期较高的利率对房地产复苏和更广泛的经济构成严重风险，因此仍然存在阻力。澳洲联储可能会在 11 月再次提高现金利率，而他的基本判断是房地产价格会出现二次探底。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 博士曾预测价格将下跌 15% 至 20%，他表示，尽管复苏强劲，但二次探底的风险仍然很高。

Oliver 说："我们面临的环境可能是我们见过的最混乱的。"他指出，这是较高利率和低供应水平之间的推拉作用。"归根结底，这取决于哪一个占主导地位。"

"如果利率的负面影响再次占据上风，我也不会感到惊讶。"