2024 年加剧住房紧张和房价上涨的四种因素

房地产分类巨头 Domain 的研究和经济主管 Nicola Powell 承认 2023 年房地产市场让她感到惊讶。

去年这个时候，面对人们记忆中最快的利率紧缩周期，几乎没有专家相信房价会飙升至历史新高。但是，移民人数的历史性增长和新房建设的历史性放缓，加剧了多年来一直存在的恶性住房供应短缺问题。

那么 2024 年会给房地产专家带来怎样的惊喜呢？

Powell 表示，我们不应忽视人口增长激增的长期影响。AFR的出版商 Nine Entertainment 旗下的 Domain 公司表示，虽然海外净移民人数已经达到顶峰，但一年内超过 50 万移民的到来将产生长期影响。

移民抵达后，如果能够在异常紧张的租赁市场上找到租约，他们可能会寻求购房，而明年抵达的移民将发现很难租到房子。

但几乎没有迹象表明住房供应将会改善，这两种情况都会产生一个明显的问题：更多的买家争夺类似的房源。

虽然最新数据（包括 CoreLogic 的每日房价指数）表明最近几周房价增长放缓，但 Domain 预测明年澳大利亚首府城市的房价将增长 6% 至 8%，公寓将增长 2% 至 3%。

这说明了 Powell 预计将影响 2024 年房地产市场状况的四大趋势，包括人口强劲增长的持续影响，这可能会给房价带来上行压力。

考虑一下她所说的"转向可负担性"，购房者会寻求其他资金来源，以进入更可负担得起的市场部分。

无论这笔资金是来自寻找传承早期遗产的婴儿潮一代的资金，还是来自政府购房者计划（包括将于明年启动的联邦政府共享房产净值帮助购房计划），效果都是一样的。

Powell 表示："旨在实现置业梦想的政策将加剧住房供应的压力，因为更多的购房者将竞争相同数量的房产。"

2024 年另一个值得关注的大趋势将是租房市场可能出现的转折点，因为租房者在高房租的困扰下试图购房，他们或者利用首次购房者激励措施，或者根据房屋共享安排购房，或者找到一种更经济实惠的购房方式，比如选择比原来更便宜的Suburbs，或者购买公寓而非别墅。

这种脱离租赁市场的转变是完全合乎逻辑的。但同样，这将导致更多的买家争夺数量相对固定的房产，从而保持房价上涨的压力。

Powell 在 2024 年关注的第四个趋势是利率。她认为，任何降息都会引发需求的增加；审慎监管机构为确保银行对借款人的支付能力进行压力测试而对房贷偿还能力缓冲进行的调整也会产生类似的效果。但是，如果没有更多的供应，需求也无助于提高经济承受能力。

这里传达的明确信息是，住房供应需要改善，而且要快。在这方面，令 Powell 感到鼓舞的是，政治注意力现在更加集中在这个问题上，政策也在发生变化，包括联邦政府计划在未来十年内建造 120 万套住房，以及维州、新州和澳大利亚首都地区规划法的变化。

随着 2025 年联邦选举的临近，又一年的住房困境的前景将增加采取行动的政治压力。