回顾2023年澳大利亚房地产市场，展望2024

2023 年，几乎所有人都看错了房地产。虽然预测全年房价都会下跌，但年中住宅市场出现了转机，到圣诞节时房价上涨了近 10%。

而据经济学家预测，到 2024 年，澳洲房价将全面上涨 3% 至 5%。

但是，你应该相信他们吗？

忘掉那些销售远远超出卖家预期的特殊房产的头条新闻吧，也忘掉那些关于房产价格已经太贵的悲观言论吧。

对于投资者来说，最重要的是数字。如果有更多的卖家被吸引进入市场，清盘率可能会保持在较低水平，而利率仍然高于许多人的预期。

尽管如此，2024 年房价将下滑的论点仍难以成立。首先，在 12 个月的时间里，有 50 万新移民来到这个国家，他们都需要住的地方。房屋空置率已降至谷底，而建筑审批率仍远远落后于需要达到的水平。

简而言之，未来 12 个月市场保持活跃的基本面已经具备。

以下是您需要了解的信息：

利率与租金收益率

每个州的房地产市场都不同，但我们都要支付RBA设定的相同利率。

据官方统计，全国住宅房产的平均租金收益率约为 4%，但一些首府城市的实际情况接近 2% 或 3%，而偏远城镇则可能接近 5% 至 7%。

因此，今年我们预计会有更多的人进行跨州投资，以利用不同市场的巨大差异。

然而，租金收入可能会停止增长。2022 年，许多城市的租金收益率大幅上升了两位数，2023 年虽然有所放缓，但仍保持了 8% 左右的涨幅。展望 2024 年，租金将趋于平稳。

然而，正如 CoreLogic 的 Eliza Owen 所言："不幸的是，对于租房者来说，租金上涨速度放缓并不一定意味着租金会下降。"

对于投资者来说至关重要的是我们是否已经看到利率周期的顶部。许多经济学家预计利率将在明年下半年开始下降。

但是，如果我们从 2023 年学到一件事的话，那就是长期以来对利率好转的预测都为时过早。

换句话说，即使假设价格上涨 4%，收益率为 4%（未扣除费用），这笔钱仍然岌岌可危。8% 的总收益率加上高达 7% 的利息支出，几乎没有回旋的余地。

当然，负资产负债率在利率较高时也有其优势，但情况依然如此，对于大多数投资者来说，房地产的重要回报必须来自资本的长期增值。目前的硬性数据远远不能令人信服。

特价城镇？

便宜货在哪里？最有前景肯定是墨尔本，该市全年一直落后于全国其他城市。

讽刺的是，墨尔本是大多数移民上班的城市，而租赁市场和其他地方一样紧张，空置率在 1% 到 2% 之间。

然而墨尔本在 12 个月内只能实现 3.4% 的增幅，不到全国平均增幅的一半。

我们在这里谈论的是一座即将成为全国最大城市中心的城市。联邦财政部人口中心预测，到 2033 年，人口将达到 610 万。

与此同时，珀斯市已经有了强劲的增长，2022 年的数据最好，增长了 14.5%。在长期低于平均水平的回报之后，西澳首府仍有可能保持多年高于平均水平的增长。

其他便宜的城镇很可能分散在"海洋变化"和"树木变化"的热门地区，这些小镇在新冠疫情封锁期间曾一度受到青睐，但现在却遭遇了宿醉之苦。

此类城镇的突出例子是维州的莫宁顿半岛沿线，那里的房价在新冠疫情期间先涨后跌，至今尚未稳定。

当然，这里的房价很高，但这个沿海度假屋区距离墨尔本仍然很近。

投资者面对面

严峻的负面前景加上 13 次加息，直到最近才真正让投资房地产市场陷入僵局。但没有什么比不断上涨的价格和强劲的租金条件更能吸引人们重返市场了。

活跃在市场上的投资者总数仍低于平均水平。

分析师会告诉你，投资领域的卖家仍然多于买家，但这一数字正在迅速发生变化。

澳大利亚最大的银行 CBA 表示："自今年 3 月以来，新增贷款总额一直在上升，8 月至 10 月的月度增长强劲，而在此期间，RBA一直按兵不动。截至 10 月份的一年中，投资者的新增信贷增长了 12.1%，自住业主贷款增长了 1.4%。"

这些数字存在显著差异，珀斯的投资贷款增长了 42%，而墨尔本则增长了 3%。

但问题很明确，投资者又回来了。

移民

截至今年 3 月的 12 个月内，有 563,205 人涌入澳大利亚，这是支撑近期房地产市场的突出因素。

正如 Proptrack 的 Cameron Kusher 所说，这"仅相当于塔斯马尼亚一年内新增的人口数量。来自海外入境和出境数据的更多最新指标显示，几乎没有任何放缓的迹象"。

"主要首府城市租赁市场很大程度上感受到了人口快速增长的影响，但也更广泛地促进了住房整体需求的强劲增长。"

本月早些时候，总理 Anthony Albanese 宣布了一项将移民恢复到可持续正常水平的计划。

年中经济更新预测，澳大利亚的移民数量将在本财年开始放缓，并最终在 2026 财年降至 235,000 人左右。

对于投资者来说，这意味着几乎任何地方都可以出租的时代即将结束。反过来，这将逐渐重新唤起大多数房地产投资者最关心的问题，房产空置风险。

监管风险

从联邦绿党冻结市场租金的野心到基于州的新税收，所谓的”监管风险”仍然是房产投资者面临的一个突出且难以量化的风险。

近来，昆州政府曾威胁要征收土地税，向在昆州持有房产的其他州投资者征税。

但这一想法从未付诸实施。

今年早些时候，维州政府又推出了一批新税种，涉及房地产开发暴利和短期租赁。

然后，在没有任何警告的情况下，随着州预算的变化，政府开始了第二轮税收，空置住宅土地税从墨尔本内城区扩大到整个州以及度假屋。

到今年年底，维州可能会成为全国房地产表现最差、贷款投资增长最慢的州。

这就是监管风险，请留意 2024 年的更多监管风险。