澳洲房价风险最大的市场

CoreLogic 的数据显示，自四年前疫情爆发以来，全国房价上涨了约三分之一，尽管利率上调了 13 次，但平均为房主带来了 188,000 澳元的资本收益。

过去四年里，全国五分之二以上的Suburbs房价上涨了 50%，三分之一以上的Suburbs房价上涨了 75%。

然而，专家表示，在终端利率提高和住房可负担性差的情况下，住房市场在下一个上升期不太可能再次出现如此大的涨幅。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示："这一时期的增长实际上是史无前例的，它提醒我们市场的基本面供需严重失衡。"

"尽管我们预计利率将在今年晚些时候回落，但利率要恢复到疫情前的水平仍需时日。因此，除非再次出现全球性冲击，引发我们在疫情期间所看到的那种政策反应，否则我们不太可能看到市场在未来出现这样的表现。"

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，虽然疫情最初带来了通货紧缩和低利率，引发了创纪录的价格上涨，但其长期影响可能恰恰相反。

他表示："如果我们的房贷利率最多维持在 6% 左右，那么这将大大限制未来房地产价格的上涨潜力。"

"另一方面，我们的房产仍然短缺，因此很难看到房产崩。"

"因此，更有可能出现的情况是我们继续看到价格逐步上涨。利率开始回落时，我们可能会看到另一个周期性的上升，但在利率比疫情之前更高的环境下，这种上升会更加有限。"

Oliver 博士表示，虽然悉尼和墨尔本的住房供应严重短缺，但日益恶化的负担能力将限制房价的失控上涨。

悉尼在疫情期间上涨了 24.8%，中位数上涨了 224,391 澳元，达到 113 万澳元，而墨尔本仅上涨了 11%，达到 778,941 澳元。

"墨尔本的负担能力最差，债务水平也更高，因此情况更加混乱。"

"如果利率稳定在较高水平，那么可能会对负担能力问题造成更大压力，并继续限制他们相对于其他城市的负担能力。"

负担能力差也可能会影响阿德莱德等市场，过去四年里，阿德莱德的房价飙升了 55.3％，达到 727,142 澳元，表现优于所有其他首府城市。

Lawless 先生表示，目前住宅中位价比疫情爆发前高出 259,070 澳元，该市场对当地买家来说已经遥不可及。

他说："在我看来，阿德莱德可能更不稳定一些，因为当地买家的负担能力面临挑战。"

"阿德莱德和南澳大利亚整体的经济深度不如西澳或昆州，而且人口结构也明显减弱。"

"我们已经看到南澳州际移民呈负增长，而且通常也没有那么多的海外移民，所以我认为阿德莱德的风险状况要比布里斯班或珀斯高得多，因为我们在疫情期间看到的增长水平与布里斯班或珀斯相当类似。"

布里斯班是疫情以来表现第二好的首府城市，房价上涨 53.5% 至 805,593 澳元。这相当于四年内收益 280,881 澳元。

珀斯住宅价格上涨 52.9%，中位数上涨 237,678 澳元，达到 727,142 澳元。

Lawless 先生说："布里斯班是一个经济真正多元化的地区，虽然它的房价变得越来越难以承受，但它似乎拥有强大的人口基础来保持对住房的较高需求。"

"珀斯还拥有强大的经济基础以及来自海外和州际的强大人口驱动力，因此目前，尽管房价上涨得多么强劲，但我们并没有真正看到珀斯有任何过热的风险。"

过去四年里，南澳和西澳在表现最好的Suburbs中占据主导地位。珀斯Suburbs Kambalda East、Armadale、Rangeway 和 Brookvale 的房价在四年内都翻了一番，南澳Suburbs Davoren Park、Elizabeth Park 和 Elizabeth North 的房价也翻了一番。

相比之下，涨幅最小的 10 个Suburbs中有 9 个都在墨尔本，反映出该城市在过去四年中的低迷表现。