澳联储：人口激增和家庭规模缩小推高房价

澳大利亚储备银行警告称，澳大利亚房地产市场已失衡，因为供应未能跟上 72 年来最高的人口增长率，而且疫情期间的少人居住偏好助长了住房需求。

根据 3 月 18 日至 19 日的董事会会议记录，澳洲联储董事会评估住房的潜在需求"相对于供应而言活十分强劲"，推高了房价和租金。

会议纪要称："在需求方面，尽管负担能力恶化，但人口增长仍然很高，疫情期间发生的对更多住房空间的偏好转变尚未缓解。"

"在供应方面，新住房一直受到持续产能限制（尤其是精装修行业，所需的技能很容易转移到非住宅建筑领域）以及建筑成本快速增长的限制。"

周二公布的 CoreLogic 数据显示，在珀斯、阿德莱德和布里斯班大幅上涨的推动下，全国房价继 3 月份上涨 0.6% 后攀升至新高，实现连续 14 个月增长。

经济学家表示，面对高利率，房地产市场复苏的韧性是可能导致澳大利亚储备银行不愿在今年晚些时候降低现金利率的众多因素之一。

澳洲联储此前估计，从 2020 年底到 2022 年 8 月，全国平均家庭规模从 2.55 人下降到 2.48 人，这意味着需要额外建造 12 万套住房才能容纳现有人口。

首府城市下降最为明显，平均家庭规模从 2020 年底的 2.63 人下降到 2022 年 8 月的 2.53 人。

瑞银首席经济学家 George Tharenou 表示，随着截至 2 月份的 12 个月内房地产价格上涨 8.8%，2024 年房价可能会上涨 5% 至 7%。

Tharenou 表示，强于预期的房价增长应该会限制澳洲联储先发制人降低现金利率的能力和意愿。

他说："瑞银仍预计澳洲联储将更长时间地维持较高的现金利率；直到 2024 年 11 月才首次降息 25 个基点。事实上，如果澳联储降息幅度过大和/或过快，就有可能给房价带来进一步上行压力；进而加剧家庭财富效应。"

截至 2023 年 9 月的 12 个月内，创纪录地涌入了 549,000 名临时移民，这增加了住房需求，这将年人口增长率推至 2.5%，为 1952 年以来的最高水平。移民激增主要是国际学生造成的一次性推动以及在疫情旅行限制结束后返回澳大利亚的临时工。

澳洲联储董事会表示，负担能力挑战和高利率正在将低收入和不太富裕的家庭挤出房地产市场。

"因此，平均住房存款的增长速度快于房价的增长速度，而且与早期借款人相比，新借款人的收入更高，贷款与收入比率更低。"

供不应求

澳洲联储董事会在 3 月份的会议上将利率维持在 4.35%，会议纪要指出，尽管现金利率上调了 13 次，但储备银行仍认为 2023 年下半年需求将超过供应。然而，供需之间的差距正在"相对较快地"缩小。

在当前的紧缩周期中，董事会首次没有在例行董事会会议上明确考虑提高现金利率。

AFR对 39 名经济学家进行的调查的预测中位数显示，澳大利亚储备银行将在 11 月开始降息，而金融市场预计降息将在 9 月发生。过去 12 个月里，这两个组织都不断推迟首次降息的时间。

凯投宏观亚太区主管 Marcel Thieliant 表示，澳洲联储将是最后一家开始放松货币政策的主要储备银行。

Thieliant 表示："在以往的宽松周期中，储备银行都是在讨论降息数月后才降低利率的。"

"鉴于失业率暴跌以及二月份调整后的平均通胀率再次上升，我们怀疑储备银行是否准备好在即将举行的五月份会议上讨论降息。"

降低通胀方面取得的进展促使澳洲联储董事会在三月份的会后声明中转向中性政策立场，称"董事会不会就下一次利率变动做出任何决定"。 2 月份，澳洲联储董事会表示"不排除进一步加息的可能性"。

在全球央行努力应对所谓的最后一英里通胀之际，澳大利亚储备银行行长 Michele Bullock 在上个月的新闻发布会上表示，她的主要担忧仍然是劳动密集型服务业的价格压力，该行业的成本正在迅速增加由于名义工资增长加快。

澳洲联储预计，目前为 3.4% 的通胀率在 2025 年 12 月之前不会恢复到 2% 至 3% 的目标范围内，Bullock 女士已表示不会容忍任何延误。