澳大利亚新的房贷囚犯

周三上午，澳大利亚 3 月份季度 GDP 数据预计将显示，过去 12 个月经济仅增长 1.2%，这是自 1992 年以来（不包括疫情在内的）最微弱的年度增长。

再加上顽固的高通胀，你就将面临两种最糟糕的情况：明显的滞胀迹象，经济陷入低迷，而央行可能仍需要再次加息。

这也就难怪消费者的信心会达到自上世纪 90 年代经济衰退以来的最低点。摩根士丹利对 2000 多名消费者进行的年度调查显示，这种消极情绪正在转化为行动。

这项调查开展七年来，首次有大多数受访者（52%）表示，财务压力将导致他们减少支出。中低收入群体承受的压力最大，这并不令人意外，但值得注意的是，30 至 49 岁的消费者也感受到了最大的财务压力。

受到冲击的是澳大利亚中产阶级，而房价是其中一个重要原因。

自 2022 年 5 月以来，澳洲央行已加息 13 次，家庭债务支出占收入的比例持续上升。摩根士丹利的数据显示，提前偿还房贷的家庭比例已从两年前的 56.5% 下降到 44.1%，房贷拖欠率正在从低水平上升，尤其是在维州，这种增长最为明显。

更明显的迹象是，利率上升正在抑制信贷供应，调查显示，为了应对利率上升，人们越来越倾向于转贷或更换贷款机构。但更换贷款机构或寻找更好的贷款协议并非易事。

报告称在获得房贷方面遇到困难的家庭比例高达 82%，为该调查历史上的最高水平（中等收入者的比例为 91%），而遭到一个或多个贷款机构直接拒绝的家庭比例将从 2019 年的 11% 飙升至 2024 年的 22%。

摩根士丹利股票策略师 Chris Read 表示，高房价是那些想要转贷或更换贷款机构的人的主要压力来源。但这正是许多家庭似乎陷入的困境。

房价正处于创纪录水平，而且很可能维持在这一水平：调查显示，75% 的受访者预计未来 12 个月房价将上涨（高于两年前的 58%，也是调查历史上对房价预期积极的最高水平）。

但由于价格过高，利率与近期历史相比有所上升，而且贷款难以获得，越来越多的家庭相信他们陷入了困境。

今年可能买房的受访者比例从 2022 年的 35% 下降到 27%，较 2017 年 44% 的峰值大幅下降。出售意向基本保持不变，为 34%，仍处于历史最低点附近。

12 个月前，澳大利亚国民银行透露约有五分之一的客户被现有贷款困住，也就是说，他们无法更换银行，因为更高的利率使他们无法在新银行清算服务缓冲，有关澳大利亚有大量房贷囚犯的说法成为新闻头条。

但随着去年收入的增加和利率上涨的放缓，这一说法几乎已不复存在。

出售意愿降低

然而，摩根士丹利的数据表明，出现了一批新的准房贷囚犯。这些家庭可能能够获得新贷款（尽管调查显示这很困难），但在下一次购房遥不可及的市场中，他们似乎没有什么买卖欲望。

因此，他们可能会留在原地。这意味着房地产市场的交易量仍然低迷，而对房价上涨的支持仍然稳固。摩根士丹利预计，随着移民放缓、劳动力市场疲软以及房源逐渐回升，房价增长将放缓。

但 Read 表示，"变化正在缓慢发生，与此同时价格上涨可能还会持续，这对家庭财富来说是件好事，但也进一步加剧了通胀压力"。

摩根士丹利的数据显示，有两件事可能会改变房地产市场的格局：降低利率，这将减轻家庭财务压力；和增加住房供应。

不幸的是，供应前景不容乐观。4 月份建筑审批数据再次下降，审批年率仅为 15.7 万套，远低于十年平均值 20.5 万套，也低于联邦政府为实现从 7 月 1 日开始的未来五年内建造 120 万套住房的目标所需的 24 万套的审批量。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，住房短缺数量约为 20 万套，但考虑到家庭规模缩小的趋势，短缺数量可能高达 30 万套。

讽刺的是，鉴于需求强劲、供应疲软导致房地产市场火爆，Read 认为，3 月份住宅建筑活动同比下降 2.8% 将拖累周三的 GDP 数据。

他说："房地产活动疲软仍然是劳动力市场乃至整个经济下行风险的主要来源。"

利率不会松动

摩根士丹利也不认为短期内利率会大幅下调。长期以来，摩根士丹利一直认为，劳动力市场、政府支出以及其他央行可能需要在更长的时间内维持较高利率等因素都好于预期，这意味着近期的风险是利率可能需要走高。

Read 说道："不过，最终我们认为，RBA重启紧缩政策的门槛仍然很高，而且需要通胀更持续的上升，而我们预计这不会发生。"

"我们将继续看到 2025 年 2 月的第一次降息，年内将再降息两次，使现金利率维持在 3.6%。"

这些减税措施，加上 7 月份的第三阶段减税措施，将为家庭提供一些缓冲；减税措施每年将为经济注入约 200 亿澳元，摩根士丹利表示，这将抵消过去 18 个月RBA加息带来的净利息支付增长的一半左右。

但值得注意的是，家庭在疫情期间积累的储蓄缓冲正在迅速耗尽；家庭总存款的平均价值已降至五年来的最低水平，平均每个家庭持有 59,938 澳元。但 Read 表示，43% 的受访者银行存款不足 25,000 澳元，高于 2021 年的 30% 和 2022 年的 32%。

Read 认为，经济的支出不是由储蓄驱动，而是由收入驱动。这将对可自由支配的支出造成压力，但也可能导致通胀持续居高不下，因为随着物价上涨，家庭在必需品上的支出也会增加。

RBA在这一切中的处境仍然极其艰难。虽然降息可以减轻家庭的财务压力，但也可能会刺激大量家庭的住房需求，这些家庭觉得自己被当前的贷款束缚住了，从而给创纪录的房价带来更大的上行压力。

住房不仅是澳大利亚人最关心的烧烤障碍，也是我们最大的痛点。