不是房贷悬崖，只是浪潮且已开始消退

所谓"房贷悬崖"的尾声让住房拖欠的前景愈发乐观，因为借款人开始接受更长期更高的利率。

"悬崖"一词在去年年初开始流行，用来形容由于储备银行为了应对失控的通货膨胀而迅速提高利率，88 万户家庭不得不将房贷从历史最低的固定还款额提高到更高的浮动水平。这将导致每月还款额增加数千澳元，并引发住房欠款。

但最大的房地产结算服务提供商 PEXA 的首席经济学家 Julie Toth 表示，贷款机构已经度过了转贷泡沫的高峰期。

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截至 7 月 14 日当周，PEXA 转贷指数降至 134.8 点，较去年同期下跌约 38.8%，转贷价值也趋于平稳。

Toth 女士说："我不认为我们曾经遇到过悬崖，它实际上只是一波浪潮，而这波浪潮的顶峰肯定已经过去了。"

Toth 女士表示，由于家庭承受着长期高利率的冲击，房贷拖欠和不良销售"略有增加"。她补充道："有些地方房贷不良和拖欠情况较多，但就市场平均水平而言，这种情况并不严重。"

各大银行在最新报告中均报告称，​​拖欠率略有上升。截至 3 月 30 日，联邦银行的不良资产和受损资产价值 80 亿澳元，住房贷款拖欠率从占其投资组合的 0.61% 上升到该季度的 0.65%。该银行将于 8 月 14 日公布其全年业绩，提供有关拖欠率的更多详细信息。

Toth 女士说，只要不再提高利率，欠款金额就会保持稳定。

"我们不会看到零售利率进一步提高，但最有可能出现的情况是保持稳定，而且会保持相当长的一段时间。人们已经能够适应，希望我们不会看到更多触发因素。"

"另一个大问题不是利率，而是劳动力市场的情况。如果我们看到失业率上升，这显然会对拖欠贷款产生影响。"

投资者推动贷款增长

尽管现金利率达到了十年来的最高水平 4.35％，但住房信贷增长依然强劲。Barrenjoey 分析师 Jonathan Mott 表示，由于房地产投资者推动了新的贷款，目前出现了"多速经济"。

他表示："由于预期房价将持续上涨、租金将上涨、税收优惠，以及担心错失良机，投资者的贷款承诺似乎普遍加速。"

Mott 表示，自住业主贷款较为低迷，一些边际借款人减少了房贷还款以维持收支平衡。

他说："随着利率上升，家庭现金流面临压力，许多房贷机构减少了超额还款、转贷或延长贷款期限。"

该分析师补充道，投资者主导的强劲信贷增长有利于市场人气，但由于竞争压力正在降低贷款利润，因此只能为银行提供温和的提振。

Mott 表示："鉴于新房贷的（股本回报率）与资本成本有关，它对银行盈利和回报的影响将非常有限。"

PEXA 的研究显示，截至 6 月 30 日的一年中，澳大利亚人购买住宅房产花费了 5850 亿澳元，比前 12 个月增长了 10.8%。成交量约为 70 万笔，增长了 5.1%。

Toth 女士表示，大都市地区的交易比偏远地区的交易更强劲，扭转了新冠疫情期间借款人逃往首府城市以外枢纽的趋势。她表示，昆士兰的房产成交量仍然受到州际高移民潮的推动。

她表示，在所有类别中，外围城市地区的增长最好，尽管供应方面的限制正在推动价格上涨。

Toth 女士说："即使需求不断增加，新住宅审批、高利率、高昂的建筑成本以及延长的施工时间都限制了新房供应的速度。"

"这给现有住房的价格和租金带来了上行压力。在我们能够实现供需之间的更好平衡之前，澳大利亚将继续面临住房供应和负担能力的挑战。"