专家称，需要大幅降息才能吸引买家回归

专家们在AFR房地产峰会上表示，房价上涨如此强劲，以至于大多数中低收入购房者将无法进入市场，除非利率大幅下降。

CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，房价与许多人负担能力之间的差距如此之大，以至于现金利率降低 0.25 个百分点对负担能力的影响微乎其微。

Owen 女士表示，销售量表明购房门槛较高，8 月份的销售量与去年同期相比下降了 5.5%，比五年前的数据下降了 2.5%。

她说："澳大利亚中等收入家庭能够负担得起的房价与实际住房价值之间存在如此大的差异，以至于减税不太可能大幅增加购房者的数量。"

"因此，我认为现金利率降低 25 个基点不会增加买家数量或提高房价。"

CoreLogic 估计，对于收入中等的买家来说，一套经济适用房需要花费 50 万澳元，而全国房屋价值中位数刚刚超过 80 万澳元。

Owen 女士说："这种差异可能会缩小买家范围，使其仅限于更富有和收入更高的买家。"

"即使利率下降 1 个百分点，也只会将借贷能力提高到 56 万澳元左右，这仍然低于全国中位数。"

"因此，我认为现金利率需要大幅降低才能扩大买家范围。"

销售淡季

Owen 女士表示，有迹象表明房主正面临更高的利率的压力。

她说："如果你观察房屋价值、销售额和挂牌量之间的历史，就会发现它们是一起变动的，因此当挂牌量不断增加而价值却下降时，就意味着一定程度的积极抛售。"

"这种情况发生在墨尔本和维州部分地区，例如 Ballarat，那里的房价迄今已下跌 7%，但挂牌出售的房屋数量却上涨了 81%。"

"市场总待售天数在增加，折扣率在不断提高，但房产却卖不出去。"

"你可能会说房价正在变得更加便宜，但我认为，对于 Ballarat、Barwon、墨尔本西部和西南部的卖家来说，这将是一个糟糕的销售季。"

澳大利亚房贷和金融协会CEO Anja Pannek 表示，由于更高的偿还能力缓冲和利率，一些现有房主也很难进行转贷。

去年，MFAA 会员调查显示，80% 的会员表示，他们有客户未达到偿还能力缓冲标准，无法转贷。今年，这一比例下降到 69%。

Pannek 女士说："如果你看看房贷囚犯，即使它下降了，69% 仍然是无法转贷的借款人的很大一部分。这些借款人正在偿还房贷，但由于缓冲区的存在，他们无法转向更好的利率。"

"我们看到的是，只有少数贷款机构（大概 9 到 10 家）严格执行贷款标准，允许借款人使用 1% 的缓冲借款，而不是转贷和最低现金支出的 3% 缓冲。我们的许多成员都表示，这种做法很有效。"

澳大利亚金融集团董事长 Greg Medcraft 表示，房贷缓冲区是一种粗糙的工具，需要重新评估。

他说："我一直认为我们应该有一个逆周期缓冲。"

"因此，当利率降低时，缓冲应该提高。当利率上升时，缓冲应该下降。"

"正如 Anya 所说，银行和非银行机构都在对缓冲规则做出例外规定，因此我认为从这件事中得到的启示是，也许我们需要重新思考如何设置缓冲。这一点非常明确。"