专家称澳联储维持利率不变改善不了房地产市场

专家表示，澳大利亚储备银行决定将利率维持在 4.35% 的决定不太可能引发购房活动的广泛升温。

CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示，购房者仍然受到借贷能力下降的限制，这种情况在利率开始下降之前不会得到改善。

他说："稳定的利率对消费者来说是一个利好因素，因为它有助于确认下一次利率变动将是向下的，尽管具体时间仍不确定。"

"然而，在借贷能力大幅提高之前，我们不会看到买家需求的实质性提升。"

"目前，我们仍然看到一些阻碍购房者变得更加积极的因素，例如较低的借贷能力和严格的偿还能力评估，以及随着房价上涨，负担能力方面的挑战也变得更加严峻。"

自 2022 年 5 月利率开始上升以来，购房者的借贷能力已下降约 30%。自澳大利亚审慎监管局于 2021 年 11 月将偿还能力缓冲区从 2.5% 上调以来，偿还能力缓冲一直保持在 3%。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，在澳大利亚储备银行即将降息的明确迹象出现之前，需求不太可能上升。

他说："我认为，在储备银行保持鹰派强硬态度的情况下，稳定的利率不足以刺激住房需求。"

"因此，在高利率下苦苦挣扎的房主仍将陷入困境，从而导致持续的抛售压力。"

"那些在场外等待更好利率消息的买家可能会继续保持观望态度。"

不过，InvestorKit 的房地产分析师兼买方代理 Arjun Paliwal 表示，对于一些投资者来说，利率下降的预期可能会吸引他们回归。

他说："我认为，尽管利率尚未下降，但市场对利率下降的预期相当强烈。"

"尽管投资者的借贷能力尚未改善，但他们想知道如何才能重返房地产市场，因此有一种紧迫感。"

"尽管降息时机和幅度存在不确定性，但许多投资者认为，一旦利率开始下降，人们就会重返市场。"

根据澳大利亚统计局的数据，截至 7 月份的 12 个月内，投资者需求大幅增加，用于购买投资性房产的房屋贷款总额上涨了 35.4％。

这一增幅高于同期自住业主贷款总额 21.4% 的增幅。

Oliver 博士表示，一旦利率开始下降，投资者可能会重返墨尔本。

他说："考虑到墨尔本房价长期疲软，我认为人们很快就会认识到墨尔本的房地产市场更有市场，并将迎来转机。"

"所有房地产市场都将受益于较低的利率，但这将对墨尔本产生更大的刺激，因为其他城市在经历了一轮房价上涨之后，房价也变得更加昂贵。"

Paliwal 先生表示，已有迹象表明墨尔本市场已接近触底。

他说："自 2 月份以来，销售量开始上升，同比增长 16.3％，这说明人们现在正在进行交易。"

"同期的上市天数减少了两天，降至 66 天，而且过去一年来，卖家折扣保持稳定。"

"这些不会带来立竿见影的增长，但它们是稳定的最初迹象，并将引领经济触底反弹。"

Freedom Property Investors 联合创始人 Scott Kuru 表示，随着利率下降，墨尔本将在未来 12 个月内迎来复苏。

他说："们已经看到州际移民数年来首次出现净正增长，这表明可负担的价格正在吸引人们回到墨尔本。"

"我认为，与墨尔本的长期基本面相比，该市的房价被低估了约 12％。"

"我们现在看到开发商重返墨尔本，认为这是利用价格差距的好时机。这表明墨尔本的房价不太可能进一步下跌。"

CoreLogic 的 Lawless 先生表示，考虑到潜在的供应不足和州际移民的复苏，墨尔本不太可能陷入严重衰退。

然而，短期至中期内，上市数量的大幅增加将继续对价格造成压力。

"我们最新的每周房源更新显示，墨尔本的房源数量比五年平均水平高出 31％，比一年前高出 13％，因此我认为在库存水平下降之前墨尔本的房价不会趋于平稳。"

"因此，现在说墨尔本已经走出低谷可能还为时过早，但我们也没有看到任何下行势头加速的迹象。"

"事实上，目前的下滑趋势看起来非常微妙，一年内仅下降了 1%。"