澳洲或放宽贷款规则以帮助购房者

一项有利于潜在首次置业者的潜在银行贷款规则改革，使大型银行和其他权衡此举对金融体系风险的机构产生了分歧，尽管新的分析表明，此举可能会降低银行的利率，并帮助多达 50,000 人进入房地产市场。

在参议院调查金融监管及其对房屋所有权水平的影响时，投资银行 Barrenjoey 表示，放宽贷款规则可以让首次置业者比现在多贷几万澳元。

Barrenjoey 在提交给参议院调查的分析中发现，如果澳大利亚审慎监管局改变银行在资产负债表中平衡这些风险的方式，使其有利于首次置业者，而不是投资者和现有客户，那么就可以降低新借款人的利率。

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据估计，放宽对首次置业者的贷款限制，可使新建房屋或购买期房的贷款利率降低 0.3%，从而为他们在 60 万澳元、30 年期的房贷中节省 3.7 万澳元。购买现有房产的贷款利率将下降 0.14%，可节省约 1.81 万澳元的利息。

Barrenjoey 创始合伙人 Jonathan Mott 表示，只要供应能够满足需求，每年就会有 3 万至 5 万名首次置业者进入市场。

他说："我们相信，采用这样的政策建议组合不仅可以提高首次置业者的借贷能力，还可以降低贷款期间的利率。"

然而，澳大利亚两大房屋贷款机构，联邦银行和Westpac都支持澳大利亚审慎监管局制定的现行贷款标准，包括一项贷款"缓冲"措施，要求银行评估所有新借款人的还款能力，贷款利率要比他们原来的房贷利率高出 3%。

联邦银行向参议院委员会表示，任何法规变化都有可能增加"年轻澳大利亚人的债务"，并可能导致他们陷入"不可持续的债务和财务困境"。

监管设置情景

一个假设情景展示了这些变化会如何影响首次置业者的贷款额度，该情景基于一个收入为 12 万澳元的单身人士，其平均支出为 2.65 万澳元，平均学生债务为 2.65 万澳元，信用卡额度为 5000 澳元。

Westpac在提交给委员会的文件中呼吁进行改革，解决住房短缺的"根本原因"，以促进新房建设。该银行表示，APRA 还应采取"更灵活的方法"来应对房地产建设行业的风险承受能力，并让银行更灵活地向房地产开发商放贷，以帮助加速房屋建设。

但澳新银行和国民银行表示，APRA 的规定阻碍了大批有抱负的置业者进入房地产市场。

澳新银行在提交给调查的文件中表示，现有的缓冲以及高房价限制了富裕家庭的信贷。与此同时，澳大利亚国民银行呼吁减少缓冲，并将学生债务从首次置业者的贷款评估计算中剔除。

由于房价创历史新高且房屋短缺，越来越多的年轻人被排除在房地产市场之外，住房负担能力和房屋所有权已成为主要的政治战场。

联盟党于 8 月启动了参议院调查。委员会主席兼反对党房屋所有权助理发言人 Andrew Bragg 表示，让 APRA 制定房贷规则是懒惰和缺乏想象力的做法。

他说："重新调整首次置业者的房贷规则必须提上议事日程。"

"这是住房政策大杂烩中唯一能对首次置业者产生立竿见影影响的政策之一。50,000 名新的首次置业者让工党在其任期内实现或提出的任何目标都相形见绌。"

Barrenjoey 的分析确实发现，这些变化将使首次置业者的借贷能力提高 1% 至 3%。

目前首次置业者的平均房贷额为 50 万澳元。款能力的提高价值在 5000 到 15000 澳元之间，这笔钱可以用来抬高房价。

消费者政策研究中心CEO Erin Turner 对放宽贷款标准以改善住房供应的建议感到担忧。她说，重点应该放在让住房更便宜上。

Turner 表示："我们意识到，一些业内人士提出了一些我原本希望早已过时的想法，比如调整负责任的贷款义务。"

"房地产价格远高于人们的收入。解决方案不能是让人们背负更多债务。我们必须考虑房产的潜在成本。"

APRA 坚定支持当前的贷款规则，并在提交的报告中告诉委员会，3% 的房贷缓冲是"审慎的"。

报告称："冲击可能来自多种因素，包括利率上升、借款人收入减少或支出增加。"