10张图表带你解读本年度房地产市场的变化

今年以来，全国房价持续上涨，但涨幅较年初有所放缓。

负担能力差、待售库存激增以及持续的高利率环境共同导致价格增长放缓。

与此同时，租金也在上涨，不过随着空置率的上升和租金增长速度的放缓，严峻的形势已经开始有所缓解。

首府城市排名重新调整

今年以来，全国房价每个月都在上涨，在持续的高利率环境下仍保持弹性。然而，全国各地的表现却大相径庭。

珀斯（上涨 18.74%）、阿德莱德（上涨 14.64%）和布里斯班（上涨 12.56%）是过去一年中年度增长最为强劲的首府城市市场。

另一方面，墨尔本的房价在过去八个月中连续七个月下跌，去年下跌了 1.63%。

由于各地区情况不同，房价增长也不尽相同，澳大利亚最昂贵城市的排名也发生了变化。

墨尔本从今年年初的第三位回落到现在的第五位。

与此同时，布里斯班的排名有所上升，目前已经超过墨尔本和堪培拉，成为继悉尼之后生活成本第二高的城市。

房地产市场的弹性部分源于强劲的住房需求。

人口增长

人口强劲增长推动了住房需求，这种趋势将持续到 2024 年。

然而，增长速度已经开始放缓，澳大利亚的净移民数量仍然很高，但低于 2023 年的历史最高水平。

家庭规模较小、租赁市场紧张、劳动力市场条件具有弹性以及工资增长也在一定程度上促进了住房需求。

与此同时，近年来房屋净值的增长刺激了升级活动。

建筑活动

住房需求强劲是一个因素，但供应也是另一个因素。

由于建筑成本上涨和劳动力短缺等行业挑战，房地产市场的供应方无法应对强劲的需求，加剧了原有的长期住房短缺问题。

因此，在利率开始上升的两年半时间里，人均竣工量处于历史最低水平，供应短缺支撑了房价。

2024 年建筑能力限制依然存在，大多数市场竣工的新房数量低于预期。

批准数量呈上升趋势

好消息是建筑审批正在朝着正确的方向发展。

10 月份住宅审批总量上涨 4.4%，达到两年来的第二高水平，同比增长 6.1%，结束了近两年半的年度下滑趋势，尽管仍低于长期平均水平。

虽然从批准到开工/竣工之间的损耗率仍高于历史水平，但批准量的上升趋势表明，从十年来的低点开始出现了复苏的迹象。

此外，州政府和联邦政府正致力于解决住房危机，以帮助调整住房供应量，并解决住房建设从审批到完工的障碍。

租赁市场

2024年，租赁市场的状况也开始好转，全年租金价格增长速度有所放缓，空置情况也有所缓解。

到 2024 年，投资者活动的提升推动了租赁房源的增加，从而带来了更多的可供租赁的房产，帮助缓解了严峻的状况。

租金负担能力限制、租房者家庭规模扩大、净移民和学生人数放缓也有助于缓解需求压力。

需求的减少，加上租赁供应的增加，导致租赁市场状况更加稳定，租金增长放缓。

尽管租赁市场状况随着空置率的上升而趋于稳定，但租赁市场仍然紧张，而且在近年来租金大幅上涨之后，许多企业仍将面临租金负担能力较差的严峻挑战。

待售库存增加

今年不仅租赁房源发生了变化，待售房源的趋势也发生了明显改变。

随着春季新房源数量的激增，首府城市的购房者已经挑花了眼。

随着经济承受能力的限制和持续的高利率环境，价格增长已趋于平稳，但大多数首府城市市场的价格仍处于创纪录的水平。

价格增长放缓

经过 23 个月的上涨后，房价增长的势头正在减弱。

近几个月来待售房产数量的增加，减缓了今年开局的强劲势头，成为价格上涨放缓的一个主要原因。

由于 2024 年下半年市场力量的天平已转向购房者，悉尼今年迄今的房价涨幅（4.3%）与上年迄今的房价涨幅（8.0%）相比几乎减半。

除墨尔本、达尔文和堪培拉外，所有首府城市的房价涨幅在过去一个季度均有所放缓。

购买活动

尽管价格增长有所放缓，但买家仍然活跃，2024 年至今的 48 周内，全国销售量远远超过了 2023 年至今的同期水平（+9.3%）。

然而，随着增长势头放缓，销售量已趋于平稳，11 月份全国初步销售量仅比 2023 年 11 月高出 3.3%。

通胀率下降

与此同时，2024 年通胀率继续走低，但还不足以改变RBA的政策立场。2025 年第一季度不太可能出现需要降息的条件，最有可能的时间是 2025 年 5 月。

因此，住房增长速度预计将继续放缓，尽管今年年底住房状况势头减弱，为 2025 年开局不温不火埋下伏笔，但仍有可能保持积极态势。

一旦明年利率开始下降，负担能力将略有下降，从而增强信心并刺激潜在买家的活动。

随着 2025 年下半年利率下降，需求重启，在通胀前景更为乐观和利率提振市场情绪的支撑下，房价很可能会重拾升势。