2025 年房地产投资者可关注的 10 个Suburbs

三年前，当墨尔本夫妇 Phill Nixon 和 Kerri Nixon 开始投资房地产时，并没有想到短短几年内就能积累超过 50 万澳元的资产收益。

他们的目标是建立一个可长期增值的可持续房产投资组合，为他们的退休生活提供支持。

Phill 说："我们没有想到我们的房地产投资会迅速增值，所以我们非常高兴。"

"我们并没有积极把握市场时机，但我们很高兴当初就买了。我们只想每年购买一处房产投资，一直持有到退休。"

"只要资本能够持续增长，我们不介意在哪里投资。"

Nixon 夫妇于 2021 年购买了他们的第一套投资房产，这是一套三室一厅的房子，位于昆士兰地区的 Toowoomba，占地 677 平方米，售价 37.75 万澳元。该房产的价格上涨了 54%，相当于 20.25 万澳元的资本收益。

紧随其后的是 2022 年在昆士兰 Ipswich 地区的 Goodna 以 41.5 万澳元的价格购得的一套占地 450 平方米的四居室房屋。这栋房子最近的估价为 61.5 万澳元，相当于 20 万澳元的资产增值。

去年，他们以 42.5 万澳元的价格在昆州中部 Rockhampton 的 Berserker 购买了一栋占地 818 平方米的三居室房屋。该房产现在的价值为 53.5 万澳元，为 Nixon 夫妇带来了 11 万澳元的资本增长。

他们刚刚在阿德莱德CBD东南约 450 公里处的 Mount Gambier 以 49.2 万澳元的价格买下了一栋占地 1100 平方米的三居室房屋。

专家表示，尽管目前房地产市场放缓，投资者明年仍能像 Nixon 夫妇那样获得六位数的资产收益，但这需要全面的尽职调查以及明智的房产和区域选择。

最好的机会

InvestorKit 研究主管 Arjun Paliwal 表示，关键在于看这些地区的基本面，特别是供需状况以及当地经济。

他说："当我们选择一个地区时，我们会考虑当地买家对房屋的负担能力，也就是考虑房价和收入之间的差距。然后我们会分析住房供应情况以及未来可能发生的变化。"

"我们也会考虑价格上涨了多少，以及是否还有进一步上涨的空间。"

Paliwal 说，昆州、西澳和南澳的一些地区城镇仍然符合这些标准。

这些城镇包括昆州的 Toowoomba, Townsville, Rockhampton, Gladstone 和 Mackay。Paliwal 说，西澳的一些Suburbs，包括珀斯、Geraldton 和 Bunbury 的Suburbs，以及南澳的 Barossa Valley 和 Mount Gambier，也显示出增长潜力。

西澳的 Aubin Grove、Success、Innaloo、Atwell、Beeliar、Lockridge 和 Beechboro 与昆州中部的 North Mackay、Condon 和 Gulliver 是 Paliwal 列出的房价上涨压力最大的Suburbs。

他说："这些Suburbs才刚刚开始进入强劲增长阶段，未来 12 个月仍可能产生巨大的资本收益。"

"即使今年房价已经大幅上涨，这些房子的价格仍然很实惠。这些房子严重供不应求，而且当地经济蓬勃发展。"

"对于大多数Suburbs来说，房价今年仍可能上涨 15% 至 20%，这相当于为投资者带来六位数的资产收益。"

Paliwal 表示，尽管预计明年年中降息可能会将部分需求转移回墨尔本和悉尼等房价更为昂贵的市场，但这些市场的复苏可能需要更长时间才能积聚动力。

他说："降息将推动这些城市经济复苏，但明年它们不太可能表现出色，因为房价仍然很高。"

"然而，对于那些希望把握市场时机的人来说，这些城市现在提供了很好的机会，可以在房价起飞前将好的交易收入囊中。"

房地产投资咨询公司 Freedom Property Investors 的联合创始人 Scott Kuru 表示，高绩效房地产投资的公式很简单：房产必须在投资者的预算范围内，拥有良好的设施并对租户有吸引力。

他说："你需要寻找租赁需求高、空置率低且周边Suburbs价值不断上涨的地区。"

"寻找那些基础设施建设计划投入大、人口增长强劲，但供应却受到限制的地方。"

Kuru 的首选Suburbs包括西澳的 Alkimos、Eglinton 和 Yanchep、新州的 Millfield、昆州的 Imbil 和 Ripley 以及维州的 Footscray 和 Gordon。

房地产研究公司 Hotspotting 的董事总经理 Terry Ryder 预测，维州偏远地区的 Maroochydore、Brisbane City、Darwin City、West Wodonga 和悉尼的 Dee Why 将是 2025 年资本增长潜力最大的地区。

他说："这些地区在 2022 年至 2024 年期间经历了大幅价格增长，之后稍作喘息，现在正准备迎接新一轮的增长。"

公寓是糟糕的投资吗？

房地产咨询公司 LongView 的联合创始人兼执行主席 Evan Thornley 警告投资者避免购买较新的公寓，尤其是高层公寓，因为它们的历史表现不佳。

他说："我们分析了 1 月至 9 月期间出售的投资性房产，发现高层公寓集中地区的房产资本增长微乎其微，甚至没有增长。"

根据 LongView 的数据，墨尔本 Essendon North 的投资性房地产总体表现最差，资本价值下跌 0.56％，其次是 Abbotsford，资本价值为零。

在悉尼，Olympic Park 的公寓投资者没有获得任何资本增长，而 Rosehill 的资本增长仅为 0.21%。布里斯班的市场表现稍好，最差的Suburbs Fortitude Valley 实现了 1.55% 的年增幅，其次是布里斯班市，增幅为 2.19%。

但 Thornley 表示，并非所有公寓的投资表现都不佳。位于小街区、地段优越的旧公寓也因其较高的土地价值而表现出色。

CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示，公寓行业可能很快出现供应过剩的情况，并出现长期供应过剩的情况，从而抑制增长前景。

他说："如果我们确实看到高层建筑活动活跃的时期，那么你可能会发现，与大盘没有一定差异的公寓在中长期内的表现会不佳。"

"当然也有例外。信誉良好的开发商建造的公寓具有极好的转售价值，因此投资者在购买公寓之前检查开发商非常重要。"