墨尔本房价下跌最严重的Suburbs

受高利率、买家犹豫不决以及卖家不愿满足市场预期的影响，墨尔本一些最高档Suburbs的房价已经下跌。

根据 Domain 9 月份的数据，Armadale 是 200 万澳元以上房价俱乐部中跌幅最大的地区，过去 12 个月，该地区房价中位数下跌 15.8% 至 229 万澳元。紧随其后的是墨尔本豪华Suburbs Toorak，房价中位数下跌 14.3% 至 450 万澳元。Caulfield North 的房价下跌了 12.5%。

房价中位数超过 200 万澳元的其他东部和东南部著名Suburbs，包括 Elwood、Brighton East 和 Kew 的房价也有所下跌。

Domain 研究和经济学主管 Nicola Powell 博士表示，墨尔本的整体房地产市场一直在放缓，高端房地产市场对经济变化尤其敏感。

她说："在墨尔本的房地产市场，高端房地产市场引领着价格周期。价格较高的Suburbs在房价上涨期间增长率较高，但同样，在房价下跌时，房价下跌率也较高。"

Powell 表示，这些地区房价下滑的原因是连续加息，导致每月还款额增加，借贷限额收紧。许多潜在买家正在降低价格档次，或推迟购买。

"负担能力对不同的买家有不同的影响。如果你曾经能买得起 200 万澳元的房子，那么借贷能力的变化可能意味着你现在只能买 150 万澳元的房子。"

像 Toorak 这样的超高端Suburbs受利率变化的影响较小，因为高端房产通常由高净值个人、信托或世代家族持有。Powell 博士表示，这些卖家有能力在经济低迷时等待更有利的条件，而随着该地区入门级住宅的不断成交，这反过来又会推低房价中位数。

"你可以看到结构上的变化，人们出售低价房屋，持有高价房产……自然的人类行为是，如果你不需要卖房，你就不会卖房，直到你得到合适的出价。"

并非所有这个价位的Suburbs都出现了下跌，但涨幅不大。Albert Park、Camberwell、Hawthorn 和 Sandringham 等地区的房价中位数超过 200 万澳元，在截至 9 月份的一年中上涨了 1.1% 至 5.5%。

维州 Cohen Handler 的董事总经理、买方代理人 Nicole Jacobs 表示，那些以低利率在著名Suburbs购买了 500 万澳元以下房屋的买家现在面临着大幅增加的房贷还款，需要在疲软的市场中出售房屋。

"如果你不必出售，你就不会亏损，但如果你受市场的摆布，而市场又不利于你出售，你有时可能会亏损。"

她说，一些高端卖家不愿意降低价格来满足买家的期望，导致市场停滞，挂牌数量增加。

"在布莱顿等地区，售价在 500 万至 1000 万澳元甚至 2000 万澳元的房产市场上有很多库存……这些房产之所以滞留在市场上，是因为定价太高了。"

买方代理机构 Morrell and Koren 的主管 Emma Bloom 也有类似的看法，她发现卖家在没有达到预期售价后，会放弃第一家房产经纪公司。

她说："经纪人之间肯定会有跳槽，这也许是出于无奈，也许是管理不善，也可能是出于怀疑。"

"第二和第三经纪人才是他们真正的经纪人。卖家需要面对现实，基本上他们才有运气卖出所有这些房产，因为他们最终必须听从市场对他们房产的估价。"

Bloom 表示，尽管价格下降，但在疫情期间曾经渴望竞争的买家现在也变得更加谨慎。全球不确定性、利率上升和经济不稳定削弱了买家信心。

"我们的利率已经失控。我们经历了多场战争，全球普遍陷入不满。"

经济放缓也影响了高端拍卖，卖家选择私下销售以避免公开拍卖失败。

Bloom 说："以前你可以开车穿过Suburbs的每一条街道，在拍卖会上驻足，但现在你很难找到这样的拍卖会了。"

"你最不想发生的事情就是举行拍卖，然后每个人都发现没有人竞标，或者没有人出现，因为这样权力就直接落到了买家手中。"

Bloom 表示，尽管出现了大幅下滑，但其中许多内城区可能仍会面临衰退，但仍将始终受到追捧。

"3A 级地段总是有的。任何Suburbs最好的街道，Toorak、Armadale、South Yarra，它们都不会改变。它们是坚不可摧的街道，永远都是。"