房地产经济学家为何看错了珀斯和墨尔本的房价？

由于持续的高利率将使市场热度消退，经济学家和分析师准确预测了 2024 年房价涨幅将放缓至 5％ 左右，他们可以为自己鼓掌。

但当他们深入研究首府城市时，大多数专家都看错了，并得出了严重的错误结论。

回顾一年前的预测结果，我们发现几乎没有人预测到珀斯、布里斯班和阿德莱德的房价会出现两位数的上涨，大多数人过于看好悉尼的房价，很少有人预计墨尔本的房价会在年底出现亏损。

CoreLogic 的数据显示，2024 年房价中位数上涨了 4.9% 至 815,000 澳元。这低于 2023 年 8.1% 的涨幅。2024 年底，首府城市的综合房价上涨了 4.5% 至 896,000 澳元（2023 年上涨了 9.3%），而偏远地区房价上涨了 6% 至 658,000 澳元。

悉尼房地产市场表现最差，2024 年最后一个季度下跌 1.4%，年底仅上涨 2.3%。墨尔本房地产市场是各首府城市中表现最弱的，全年下跌了 3%。

表现突出的是较小的首府城市，其中珀斯（上涨 19.1%）、阿德莱德（上涨 13.1%）和布里斯班（上涨 11.2%）表现最为突出。

SQM Research 的 Louis Christopher 对 2024 年房价的预测给出了"6.5 分（满分 10 分）"。

这位资深分析师是少数几个预测墨尔本房价将出现回调的分析师之一，在预测房价将下跌 1% 至 5% 后，他还正确地预测了房价下跌的幅度。但他对悉尼房地产市场过于悲观，预测 2024 年悉尼房地产市场将从零增长到下跌 4% 不等。

SQM 正确地预测了珀斯将成为全国最强劲的房地产市场，但与大多数分析师一样，他们对增长规模的判断也大错特错，他们预测的涨幅相对温和，在 5% 到 9% 之间。

这些都是 SQM 于 2023 年 11 月发布的《 2024 年住房繁荣与萧条报告》中的基本情况。SQM 预测今年年底首府城市的房价将下跌 1% 至上涨 3%，这一预测与实际相差不大。

Christopher 先生告诉AFR："我们很准确地预测到了墨尔本房价下跌的幅度，以及悉尼第四季度房价下跌的放缓程度。我们对堪培拉和霍巴特的预测也非常准确。"

"虽然我看好珀斯和布里斯班，但结果远不够乐观。而阿德莱德则是一个糟糕的失误。"

Christopher 先生将这些失误归咎于人口增长将大幅放缓的假设。

"那并没有真正发生。这也是为什么我对珀斯和布里斯班的预测不够准确，而对阿德莱德的预测也大错特错的主要原因之一。"

SQM 对 2025 年的基本预测是房价上涨 1% 至 4%，其中已考虑到利率下调多达 50 个基点以及持续强劲的人口增长。珀斯的表现将再次超越预期，增长率将高达 19%，而悉尼和墨尔本的房价预计将小幅下跌 1% 至 5%。

四大银行的经济学家准确预测了首府房价年底将上涨 5% 至 6%，但所有四家银行都错误地预测了墨尔本的房价将上涨（3% 至 5.5%）。

澳新银行对布里斯班的预测非常接近（9％ 至 10％），联邦银行对悉尼的预测最接近（4％），而Westpac是唯一一家预测珀斯将实现两位数增长的银行，尽管增长率仅为 10％，略高于 2024 年实际增长速度的一半。

联邦银行澳大利亚经济主管 Gareth Aird 表示："我们的预测相当准确。考虑到悉尼的权重，你需要接近悉尼的市场才能得到全国性的正确数据。"

"墨尔本和珀斯之间的差异我们没有发现。除矿业繁荣时期外，出现如此显著的差异并不常见。"

相反，他表示，与悉尼和墨尔本相比，珀斯的房价相对便宜，而且租金回报更高，吸引了投资者，阿德莱德和布里斯班也是如此。

该银行目前预测 2025 年房价将上涨 5％，并预计明年 2 月将首次降息。

Aird 表示，悉尼将继续受到负担能力问题的困扰，这将限制 2025 年的增长，而墨尔本预计将在 2025 年底实现正增长。

"我们仍然预计，今年较小的首府城市的表现会比悉尼和墨尔本好一些。"

一年前， Barrenjoey 首席经济学家 Jo Masters 在AFR的 Chanticleer 专栏中预测，到 2024 年，房价将上涨 4.8%，而她当时预测悉尼房价仅上涨 3.8%，这一预测也几乎是准确的。但与许多经济学家一样，Masters 女士并没有预测墨尔本房价会下跌，而是预测房价将上涨 3.2%。

她说："鉴于房价预测非常困难，我们对 2024 年的预测是合理的，尽管现实情况是墨尔本的房价更加疲软，而布里斯班的房价相对强劲。"

"供应在这一周期中发挥的作用比以往更大，在激进的[利率]紧缩周期中，供应量低是房价上涨的一个关键原因。"

Masters 女士表示，目前墨尔本和悉尼市场上的房屋数量高于平均水平，但房价正在下跌。

Barrenjoey 预测，2025 年房价将仅上涨 1.4%，考虑到通货膨胀，实际房价将下降 0.9%。

Barrenjoey 上个月在给客户的报告中表示："预计墨尔本仍将表现不佳，2025 年房价将持平或略有下降。我们预计悉尼房价仅上涨 0.6%，布里斯班房价上涨幅度虽慢但仍达 4%。"

昆士兰银行首席经济学家 Peter Munckton 表示，根据他对 2024 年预测的整体评估，他的预测"相当接近"全国房价上涨 4%、悉尼房价上涨 3% 的预测。

然而，他对墨尔本的预期"过高"，预计增长率为 7%；而对珀斯、阿德莱德和布里斯班的预期"过低"，预计增长率分别为 8%、4% 和 4%。

他说，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价预测较为温和，这是因为这些市场的房价开始显得昂贵。"这种动态开始显现，但比我预期的晚了一年。"

他补充说，卖家的行为可能是造成各首府城市房价差异的一个因素，由于房主在周期顶峰寻求套现，更多房屋涌入悉尼等市场，导致经济增长更加缓慢。

Munckton 先生表示，他预计墨尔本的房价将在 2025 年恢复正增长，因为"事情开始变得更有价值"。

著名墨尔本买家代理人 Lauren Staley 表示，她预测 2024 年其本土市场将增长 3% 至 4%，这是基于她所专注的高端市场库存不足和强劲需求。

Staley 女士说："某些Suburbs的表现优异，但墨尔本整体表现糟糕。维州自疫情以来一直没有恢复过来。"

"没有购买投资性房产的动力。世代相传的房产涌入市场，是因为业主负担不起土地税。"

但她表示："我认为这种情况不会一直持续下去。我认为墨尔本的房地产市场已经触底。在市场情绪和信心发生变化之前，上半年的房地产市场将比较平稳。但下半年房地产市场将出现回升。"

"现在是买入的好时机。财富眷顾勇敢者。"