高利率是如何将住房变成"奢侈品"的？

在长期供不应求的情况下，住房的巨大需求抵消了 2024 年加息对房地产市场的影响。

一系列与疫情相关的症状继续扭曲市场，形成了一个不寻常的房地产周期。它导致富有的买家争相购买为数不多的待售房屋，从而推高了房价，一些专家称住房已变成一种"奢侈品"。

但墨尔本却逆势而上，由于在建房屋数量不断增加，加上土地税的出台，导致市场上的房屋数量多于购房者数量，从而鼓励投资者和第二套房业主将其房产挂牌出售。

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PEXA 首席经济学家 Julie Toth 表示，有几个因素超过了 2024 年加息的影响。

主要原因是澳大利亚住房供需长期严重失衡。租房市场紧张，迫使更多租房者买房，移民高峰导致人口快速增长，以及疫情遗留下来的家庭规模持续缩小。

Toth 说："其他影响房价的因素更强……特别是，由于各种原因，我们的住房供需出现了不寻常的紧缩。"

她表示，澳大利亚每年 2.9% 的人口增长率在全球范围内非常高，是英国的三倍。

悉尼等城市住房供应明显受限，导致住房负担能力不如墨尔本等城市，墨尔本住房供应更多，房价虽然持续下降，但幅度不大。

"墨尔本的新房供应量比悉尼要多，尤其是市中心的公寓。多年来，新增住房供应量一直保持强劲，这有助于抑制房价上涨。"

Toth 表示，维州不仅对新住宅开发更加开放，部分原因是其地理位置比悉尼更宽松，拥有海港，而且州政府还对投资者和第二套房业主征收土地税，将他们赶出了市场。

由于预计未来五年住房供应仍将无法满足需求，Toth 认为短期内住房负担能力不会改善。

"现金利率对整个住房负担能力的争论来说有点牵强附会，其他因素更为重要……需求将超过供应。"

Barrenjoey 经济预测主管 Johnathan McMenamin 表示，疫情期间的储蓄、额外的工作时间以及大量固定利率房贷避免了家庭抛售，从而阻止了市场供应的雪崩。

McMenamin 说："与此同时，由于全国人口增加，以及每户家庭人数减少，需求仍然相当强劲。因此，从根本上说，劳动力市场的加强让人们更早地搬出家门，并提升了全国范围内的住房需求。"

他还强调，墨尔本将成为 2024 年逆势而上的城市，因为土地税鼓励投资者以及更多的房屋建设，导致供应大于需求。

他表示，由于挂牌出售的房屋数量超过长期平均水平，悉尼房价在春季之后才开始下跌。他补充说，除非降息，否则这两座城市的房价将持续下跌至 2025 年。

2024 年不寻常的房地产周期意味着买房已成为富人的专利。

McMenamin 说："借贷能力自峰值以来已下降了约 30％，但房价却大幅上涨。"

他说："买家类型已经发生了变化，典型的借款人已经进一步向收入分配[等级]靠拢。从这个意义上讲，住房已经成为一种奢侈品。"

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，长期的高利率不会对房价造成影响，因为这是一个非典型周期，受到疫情在多个方面的后遗症的扭曲。

Oliver 说："移民人数的回升，尤其是学生移民人数的回升，疫情期间积累的储蓄缓冲，以及对父母银行的依赖，扰乱了周期性关系，而通常情况下，利率会上升，价格会下降。"

"由于这些因素，这种正常的关系彻底被搞乱了。"

但随着 2024 年接近尾声，两年的加息已开始对房地产市场造成冲击。

"看起来高利率再次占了上风。我们看到一半首府城市的房价下跌，悉尼的下跌似乎正在加速。"他还补充说，负担能力限制已经开始显现，大多数储蓄缓冲已经耗尽。

他说，如果利率维持在高位的时间超过必要时间，无法实现软着陆，而是进入衰退，那么住房负担能力可能会改善。