30 年期固定利率房贷的利弊

对于新房主 Kyra Tsitsinaris 和 Daniel Charalambous 来说，利率周期的变化意味着他们无法确定生活中的其他开支。

因此，在墨尔本的住房贷款期间采用固定利率的想法很有吸引力，只要他们最终能省钱。

Charalambous 告诉《AFR 周末》："为什么不呢？我们目前支付的利率超过 6%，所以如果我们能拿到 3% 或 4% 的 30 年固定利率，不考虑一下就太傻了。"

"但如果利率高于我们现在支付的浮动利率，我们的情况会更糟，那么，就不值得了。"

Bankrate 首席财务分析师 Greg McBride 表示，30 年期固定房贷尚未在澳大利亚推出，但在美国却是一款主流产品，占未偿还房贷的 70% 左右。

全球基金管理公司 BlackRock 的CEO Larry Fink 本周在接受《Chanticleer》采访时提出了长期固定利率贷款的想法。他表示，澳大利亚拥有 4 万亿澳元的养老金池，因此具有独特的条件来推行此类贷款。

在美国，房主可以锁定 30 年的低固定利率。即使官方现金利率上升，利率也保持不变，尽管如果利率下调，借款人可以转贷至更低的利率。

但 McBride 表示，但转贷的成本很高，动辄就是借款人贷款额的 2%。此外，房屋所有者还必须支付保险费、税费以及评估费和律师费等第三方费用。

尽管如此，只有极少数美国房主能够长期持有 30 年期固定房贷，大多数人会在 10 年内搬家或转贷时退出。

30 年期贷款的固定利率通常高于初始浮动利率，但两者之间的差额会根据利率变动而波动。根据 Bankrate 的数据，30 年期固定利率房贷为 6.92%，而浮动利率为 6.18%。

McBride 说："固定利率之所以较高，是因为拥有贷款的贷款机构或投资者承担了所有的利率风险，而浮动利率则使借款人承担大部分利率风险。"

二级市场是关键

在美国，30 年期固定利率房贷之所以存在并盛行，是因为有一个由投资者组成的可行的二级市场，投资者可以购买由房贷捆绑或房贷支持证券发行的债券。

贷款机构不需要在账面上按固定利率持有贷款 30 年，因为他们可以将新贷款打包出售给保险公司、养老基金和债券共同基金等投资者。

然后，贷款机构将收益用于发放新贷款。

McBride 说："如果没有这个可行的二级市场，30 年期贷款就不会成为今天的基准房贷产品。"

新南威尔士大学教授理 Richard Holden 就该产品撰写了一篇学术论文，他表示，如果政府发行更长期的国债，30 年期固定房贷在澳大利亚也能行得通。

他说："政府需要发行更多 30 年期债券，而不是 5 年期债券或 3 年期债券，然后银行需要提供该产品。"

"养老金必须决定这是否是一个值得他们参与的有吸引力的资产类别。"

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，如果有某种形式的干预，比如美国机构（如 Fannie Mae 或 Freddie Mac）提供的保险，这些贷款就可以在澳大利亚发挥作用。

他说："我不知道养老金是否愿意承担这种风险，或者他们为什么要承担这种风险。"

"我们过去曾多次看到这种情况，比如在全球金融危机期间，Fannie Mae 因贷款质量和利率大幅变动而陷入困境。我不确定养老金是否愿意承担这样的风险。。"

Canstar 分析师 Sally Tindall 表示，30 年期固定房贷的价格可能会高得多，这会让澳大利亚借款人望而却步。

她说："如果 30 年期固定房贷与更具竞争力的浮动利率并存，那么澳大利亚人就不会选择 30 年期固定房贷。"

"当然，我们看到很多人在利率处于历史低位时会固定利率。但如今，固定四五年利率的做法并不流行，因为利率太高，而且违约金也吓跑了人们。"