澳大利亚"破碎"的住房市场面临日益严重的问题

房地产咨询公司 Charter Keck Cramer 在一份新报告中指出，澳大利亚"破碎"的住房市场去年导致除黄金海岸和堪培拉以外的所有主要城市住房供应不足，而随着私人信贷部门大量投资于可能永远不会完工的开发项目，住房市场面临的问题也日益严重。

该咨询公司表示，虽然有良好业绩的大型私人信贷提供商已将业务扩展到房地产开发领域，但近年来一批规模较小的私人信贷提供商也加入到房地产项目中，承诺提供更高但风险更大的回报。

Charter Keck Cramer 全国执行董事 Richard Temlett 表示："进入这一领域的贷款机构越来越多，但陷入财务困境的项目也越来越多。"

"很多项目都陷入了困境。它们不可行，因为运输成本高昂，建筑成本增加，税收、收费不断上升，从财务角度来说，它们不可行。"

由于私人信贷的风险和表现缺乏透明度，澳大利亚证券和投资委员会上个月向投资者发出警告，称这个价值 1500 亿澳元的市场存在财富损失的风险。

Temlett 表示，房地产行业面临的最大风险是，就在市场情绪刚刚开始好转之际，项目倒闭可能打击开发商和融资者的信心。

他说："对私人信贷失去信心是错误的。私人信贷大多受过高度教育的。它提供可定制的灵活解决方案，使项目得以建设。我们需要更多的私人信贷。标准的银行融资无法解决问题。"

为数不多的几家大型非银行贷款机构中，有一家对这个问题很放松。

Merricks Capital 执行董事长 Adrian Redlich 表示："这是 80/20 法则。"

"大部分资本都掌握在大公司手中。大公司有能力评估风险。这个行业不会缺乏资本。"

Charter Keck Cramer 的报告称，去年大多数城市的公寓竣工数量均出现下降，导致全国公寓竣工数量处于十年来的最低水平。

墨尔本传统的建售公寓竣工量下降了 36% 至 4,800 套，布里斯班下降了 57% 至 1,020 套。黄金海岸的竣工量也下降了 16% 至 1,250 套，阿德莱德的竣工量下降了一半以上至 180 套。

该咨询公司的《2024 年下半年 BTS 和 BTR 公寓市场状况报告》显示，悉尼的竣工量上涨了 13% 至 10,100 套，珀斯的竣工量上涨了 153% 至 1,850 套，堪培拉的竣工量上涨了 45% 至 2,530 套。

"对住房负担能力非常不利"

去年，只有堪培拉和黄金海岸的公寓竣工量能够满足其城市需求。Temlett 表示，尽管悉尼的公寓数量总体呈增长趋势，但每年的竣工量仍需要达到去年总量的四倍才能满足需求。

他说："如此美丽的城市却只建设那么多房屋，这对于住房负担能力来说非常不利。"

Temlett 称，尽管未来三到四年新增供应量可能仍将维持在十年来的最低水平，但随着借贷成本降低促使更多房屋以更高的价格出售，今年或明年的新增供应量将开始回升。"

Mirvac 开发部负责人 Stuart Penklis 对此表示同意。上个月，这家在澳大利亚证券交易所上市的开发商表示，截至 12 月的六个月内，销售咨询量较上年同期增长了 36%，本周，Penklis 表示，当前交易期内，销售咨询量仍保持强劲增长势头。

"毫无疑问，市场人气有所好转。"他表示，此前该开发商已开始动工兴建位于墨尔本内北部 Brunswick 的 Prince & Parade 开发项目，该项目耗资 2.92 亿澳元，包含 167 套公寓。该项目预售率为 40%。"

Penklis 说："我们只做了两个月，第三个月已经过了一半，但我们看到咨询量持续上升。"

Temlett 表示，去年随着国内四大银行的贷款增加，以及海外投资者（许多来自日本）对他们用来投资的管理投资信托基金的税收平准化，海外投资者表现出了更大的热情，新建出租公寓项目数量也有所增长。

去年，墨尔本的建后出租公寓竣工数量增长了五倍，达到 3,140 套，布里斯班则增长了三倍，达到 320 套。即便是在悉尼，这个由于土地成本高昂而导致房地产开发项目难以开展的城市，也竣工了 1,280 套公寓。

2021 年至 2023 年间，私人信贷扩展到房地产开发领域，因为四大银行将其融资限制在新房市场，而 Charter Keck Cramer 表示，由于建筑成本急剧上升，新房市场已经"崩溃"。

在许多情况下，私人信贷提供商最初仅提供开发项目所需融资的一小部分，例如过渡性融资，但随着项目进行再融资，他们增加了对项目的风险敞口。

Temlett说，贷款方已经介入，从开发商手中接过了一些项目的管理权，但有些贷款机构却将投资者置于风险之中。

他说："我们的观点是，在 2025 年，许多次级市场的定价收入不太可能发生大幅变动，金融家需要修改这些项目的回报，以便在侵蚀任何股权之前退出投资。"