房地产市场复苏势头强劲

在澳大利亚储备银行 2 月份首次降息的利好推动下，悉尼和墨尔本的房价在近期小幅下跌之后再次攀升。

随着储备银行 2 月份决定为借款人提供利率减免，这两个澳大利亚最大城市的房价同时开始反弹。

这应该并不令人意外：考虑到市场供应方在新建住房方面的基本惯性，房价在短期内对利率具有很高的弹性。

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自 2 月中旬以来，悉尼和墨尔本的住宅价格分别上涨了 0.7％ 和 0.9％，CoreLogic 房价指数数据中可以看到一个明显的转折点。

金融市场目前预计到今年年底还会有两次半降息，这将使澳联储的目标现金利率降至 3.5%。这意味着自 2023 年 11 月现金利率达到 4.35% 的峰值以来，货币政策总共放松 0.85 个百分点。

假设这一目标得以实现，并且银行随着储备银行的举措而一一降低贷款利率，那么到 2024 年，标准折扣浮动房贷利率将从 6.30％ 大幅下降至 5.45％。这将大大提高购房者的购买力。

房价下跌

目前，交易员预计澳联储在 5 月 20 日（即联邦选举结束后几周）再次降低利率的概率超过 60%。这对即将上任的政府来说显然是一份令人欣喜的礼物。

经过多年强劲的资本增值后，澳大利亚东海岸两个最大城市的房价略有下降。在墨尔本，去年 3 月至 2025 年 1 月间，独立屋价格下降了 3.8%。

悉尼房价较去年 9 月的最高水平下跌了 2.1%，跌幅较小。然而，澳大利亚储备银行 2 月份召开的改变游戏规则的董事会会议不出所料地改变了当前的流行趋势。借款人现在不再担心利率上涨，而是开始期待减少还款金额。

由于对利率极为敏感，预测房价通常是一项简单的工作。

早在 2021 年 10 月，我们就曾耸人听闻地预测，如果澳联储决定将现金利率正常化，澳大利亚房价将至少下跌 15%。当时，还没有其他分析师发布未来一年的负面房价预测。但大多数人很快就会效仿。

2022 年 5 月，澳大利亚储备银行开始将目标现金利率从创纪录的 0.1% 下限上调。鉴于澳联储此前承诺在 2024 年之前将现金利率牢牢锁定在 0.1%，此次加息令许多借款人感到震惊。

一系列强劲的通胀数据迫使储备银行打破了这一承诺，而这一承诺的背后是RBA在其"收益率曲线目标"上投入的数十亿澳元。该政策将 2024 年联邦政府债券的隐含利率设定为 0.1%（即与隔夜现金利率持平）。

这是全球为数不多的储备银行被迫放弃政策"挂钩"的案例之一，交易员迫使澳联储在 2021 年 10 月突然停止捍卫其收益率曲线目标。

这是对迫在眉睫的现实的反应，即澳大利亚储备银行必须以比 2020 年疫情首次爆发时计划更快的速度使其资本成本正常化。在次月的董事会会议上，储备银行正式放弃了这项政策，这是一次屈辱的投降，该行随后承认折严重损害了其信誉。

2021 年末，Coolabah 的内部模型表明，如果澳联储将现金利率上调至 4.25%，房价的名义跌幅将超过 15%。

最终结果非常接近事实：2022 年 1 月至 2023 年 2 月期间，悉尼房价暴跌了 13.3%（墨尔本房价下跌了约 9%）。在所有首府城市中，从高峰到低谷的调整幅度超过了 10%，这是 40 年来记录的第二大跌幅。

令我们感到惊讶的是，尽管储备银行继续提高利率，但房价在 2023 年初突然停止下跌。事实上，房价开始上涨，在某些地区涨势迅猛。悉尼的房价从 2023 年的低谷跃升了 18.3%，收复了 2022 年的全部损失，甚至更多。

在此期间，墨尔本独立住宅的资本收益更为疲软，仅为 5.9%。这意味着墨尔本的房价仍远低于 2021 年末的峰值，这可能反映了该州在令人窒息的政府干预的压力下所面临的困境。

在人口急剧增长方面，我们的模型忽略了一点：联邦政府正在推动全球最强劲的人口增长，而人口增长的动力则来自于极高的移民数量。在边境关闭多年之后，澳大利亚迫切需要额外的劳动力供应来帮助降低工资成本。虽然我们确实预料到了人口会激增，但我们没想到这会如此迅速地转化为购房需求。

这确实是一个尴尬的并置现象：虽然房价在 2023 年和 2024 年意外反弹，但许多建筑商和住宅房地产开发商却倒闭了。

健康的资本收益

好消息是，鉴于 2025 年期间可能会出台额外的货币政策刺激措施，我们有理由期待住房条件的初步复苏将继续加快。

2024 年房价的短暂下挫无疑加大了建筑商和开发商的压力，但健康的资本收益的回归应该有助于缓解这些行业的一些痛苦。

最新的通胀数据不会削弱储备银行提供这一救济措施的意愿。2 月份官方月度数据显示，核心或"截尾均值"通胀率估计的三个月移动平均值约为 0.7%。年化后约为 2.8%，在澳联储 2-3% 的目标区间内。

澳大利亚储备银行的最新研究表明，货币政策的总体立场仍然紧缩，这意味着它正在抑制通胀和经济活动。这项研究表明，澳联储的正常或中性现金利率约为 3% 左右，远低于目前的 4.1%。

即使储备银行满足市场预期，在今年年底前将现金利率下调至 3.5%，货币政策仍应对通胀发挥抑制作用。

这可能是必要的，因为政府支出强劲，达到了二战以来的最高水平。另一个重要的考虑因素是，澳大利亚 4.1% 的失业率低于澳大利亚储备银行对正常失业率的预期，即 4.5%。

Antipodean Macro 的研究人员强调，医疗保健、教育和公共管理三大公共部门在过去两年中占澳大利亚全部就业增长的 57%。

我们知道，公共部门支出占国内生产总值的比例也处于二战以来的最高水平。由此得出的推论是，澳大利亚的公共需求而非私人需求人为地使失业率低于其自然水平，从而减缓了通胀率回归澳大利亚储备银行目标区间中点的速度。换句话说，如果没有这些政治把戏，澳大利亚的利率会低得多。

这种轻率的问题在州政府中显然更加严重，目前它们为兑现支出承诺而发行的债务比联邦政府还要多。

有趣的是，特朗普和马斯克非常专注于解决同样的问题，他们削减政府开支来对通胀和利率施加下行压力，同时支付减税费用。遗憾的是，似乎没有太多证据表明澳大利亚有兴趣效仿这些努力。