悉尼买房选区攻略 – 澳洲房产入门

购买悉尼房产时的10个技巧

悉尼是一个非常美丽的城市，几乎全年都有阳光和令人惊叹的海港和海滩。它有着独特的生活方式，有美丽的海滩和距离CBD 10公里以内的"经济适用房"。

然而，在购买悉尼房地产时，有一些特殊的问题需要注意。无论你是购买投资性房产，还是你梦想中的房子或公寓，这里有10个小贴士帮助您解决这些问题。

1、印花税

印花税是买家在购买房产时需要缴纳的一种税。印花税应在你们交换合同之日起三个月内缴纳。当您计算预算时，将印花税考虑在内是很重要的，因为房产成本越高，印花税越高。

在新州，印花税约为购房价格的4.7%。例如，200万澳元的房产的印花税为95,500澳元。印花税的金额在各州之间有所不同，在新州，由州税务局负责执行印花税。

【附】新州海外买家附加税（NSW surcharge purchaser duty）

额外税费是多少？

在新州（NSW）购买的房产适用8%的印花税附加费（stamp duty surcharge）和2%的土地税附加费（land tax surcharge）。

除此之外，外国公民在楼花购买住宅物业时，不再享有12个月的印花税延迟缴纳的权利。

举个例子

你需要为一套80万澳元的新州的房产支付95767.60澳元。

什么时候适用？

• 你是居住在海外的外国公民或临时居民（关于永久居民、309签证、820签证、444签证、405签证和410签证持有者的豁免情况，见下文）。
• 您正在新州购买住宅物业，附加费不适用于商业地产。
• 你和伴侣一起申请，而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰444特殊签证，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。
• 你是在2016年6月21日之后签署的《销售合同》，不过这只是针对印花税附加费而言——2017年1月1日起购买的房产也需要缴纳地税附加费。

什么时候不适用？

• 您是澳大利亚公民
• 你是永久居民，持特殊类别444签证、309签证、820签证、405签证或410签证的新西兰公民（条件适用，见下文）。

我可以避免额外税费吗？

有一些loan structures或在澳大利亚的其他州，你可能有机会避免或减少外国公民税。

永久居民、新西兰公民、309签证、820签证、405签证或410签证持有者——细数200天的豁免规则

特别是对于永久居民来说，规则很混乱，什么是200天的规则，你是否符合要求，可以避免额外的印花税？你必须满足以下条件之一：

• 您在交换合同前的12个月内，在澳大利亚居住了200天（支付定金并签署合同）；这不需要是连续的，您可以在此期间在澳洲旅行和离开澳洲。
• 在交换合同后的12个月内，您将在该房产居住200天，这必须是连续的，由于是从交换合同开始而不是从settlement开始，这对期房/楼花（off the plan）无效。

2、地税

如果您的主要居住地的土地价值低于300万，一般是可以免交土地税的，但是，如果应税土地价值超过300万，您就需要交纳物业税。如果您计划将房产出租，那么您需要缴纳土地税。

3、建筑和虫害检查

在您出价之前，请对房产进行建筑和虫害检查。如果您购买的是公寓，您还需要进行分层调查，以确保公寓大楼和主体法人的财务健康。

4、签订合同

在拍卖或出价之前，确保你有一名产权转让人/律师审查合同。通过在拍卖前审查合同，你就有机会与卖家进行谈判，例如:

• 押金的数额（5%而不是标准的10%）
• 定居时间

5、在拍卖会上购买

如果您在拍卖会上购买房产，并且是中标者，您需要注意，没有像通过私人条约购买房屋那样的冷却期。你还需要在拍卖后立即支付定金，通常是10%，以个人支票或保证金的方式支付。如上所述，你需要你的律师审查合同，在拍卖前进行建筑和虫害检查，你还需要准备好资金。

6、建筑物和物品保险

我们建议您在交换合同时购买建筑及物品保险。一旦交换了合同，你就签订了一份具有法律约束力的协议，你将购买该房产。因此，如果在您交换合约后，物业发生了不可预见的事情，而卖方没有任何或足够的保险，您仍有义务完成交易。你在捍卫自己的利益。

7、悉尼的装修费用很高

要知道，在悉尼建造和装修是昂贵的。对于买家来说，这仍然是一个很好的选择，重要的是要知道装修/建筑的大致成本，并将其纳入您的购买价格。对于悉尼CBD20公里范围内的装修，根据你所选择的装修方式，每平方米需支付3000 – 4000澳元的费用。显然，你可以支付更多的钱，也可以支付更少的钱，不过，这只是你最初计算时使用的一个指南。

8、邻近物业的发展应用

与地方议会联系，确定邻近物业是否有未完成的发展申请。你不会想发现你的水景会被邻居们在他们的房子上再加一层楼所阻挡。委员会网站免费列出当前的开发应用程序的物业，这样你就可以在地理上搜索你想要的物业周围的在建项目。

9、可能对您的房屋价值产生负面影响的因素

繁忙的主干道？在学校旁边？在飞行路线的下方？因房屋方位不对而显得阴冷黑暗？
当你在一天中的某个时间或周末去看房时，上述的一些因素可能并不明显。例如，周末安静的马路可能在一周内变成繁忙的干道。学校旁边的房子，可能在一周内车位和车流不断，但周末却很安静。在一天中只有一个时间段看房，你可能无法发现房产中真正的自然光。在悉尼，最理想的外景是北面或东北面，所以你的主要生活区或后院最好是朝北的。太阳在东方升起，白天在北方的天空中移动，在西方落下。
为了帮助避免这些陷阱，您需要在一天中的不同时间以及在一周和周末参观该房产。

10、使用买家维权人士

买家维权人士可以帮助你避开买房的雷区。你的买方代理应该与当地的房地产代理有良好的关系，如果他们没有，那就不要使用他们。这些关系让买家代理人了解到市场上那些其他买家不知道的悄无声息的房产。由于买方代理是回头客，房地产经纪人知道买方代理是一个认真的买家。买家代理对该地区有深入的了解，每天都要查看多处房产，所以所有的研究都是为你做的，他们知道这些房产的市场价值。

【新闻】悉尼2021年房价快速增长的十个区

忘掉市场平淡或下降的说法吧，在未来的一到三年内，悉尼的一些Suburbs的房产将会有大的增长。

价格增长的第一名是Dover Heights–通常是东区表现较弱的地区之一。

但SRP预测未来一年的价格增长为6.6%，未来两年为14%，未来三年为22%。

像Beverley Park、Illawong、Kareela、Como、Peakhurst Heights、Bilgola Plateau和Gray Point等Suburbs都将迎来强劲的价格增长，并进入前十名榜单。