泡沫的边缘 – 澳洲城市房价被高估

随着澳大利亚房地产价格不断创下新的疯狂的高点，监管机构正在盘旋，准备取缔导致人们越来越大的贷款的宽松贷款，全球投资银行瑞银已经发布了其最新的房地产泡沫指数。它对澳大利亚发出了警告。

该银行说，我们最昂贵的城市，悉尼，被高估了，处于泡沫的边缘。

在过去的12个月里，悉尼的房价惊人地上涨了23%，对于一个中位价长期超过100万澳元的城市来说，这种速度几乎是无法理解的。

“更宽松的贷款标准和澳大利亚储备银行的降息已经使市场重新活跃起来，”瑞银写道。”如果没有利率方面的转机，考虑到持续的人口增长，房价十年来的上升趋势可能会继续下去。”

在整个大流行期间，看着房价飙升是令人吃惊的。从澳大利亚的角度来看，令人惊讶的是，我们并不孤单。事实上，根据瑞银集团的数据，我们的住房市场甚至不是世界上最泡沫化的。

正如下图所示，几个欧洲城市的房价甚至比悉尼还要离谱。

泡沫指数的计算依据是：

• 房屋价格与收入的比率。
• 价格与租金的比率。
• 建筑量占GDP的比例（更多=泡沫风险更高）。
• 抵押贷款额占GDP的比例（相同）和
• 城市的价格与该国其他地区的关系（可能使悉尼不被归类为泡沫的原因是澳大利亚其他地区也很昂贵！）。

推动澳大利亚房地产价格上涨的情况是全球性的。欧洲和美国的利率也很低，事实上甚至比这里还低。但是，依靠不断下降的利率来推动房地产价格上涨有其局限性，正如瑞银所解释的。

“只要融资成本趋于零，房地产价格、收入和租金就能继续脱钩。从长远来看，这种螺旋式上升的道路可能会被证明是一个死胡同。”

简而言之，如果利率开始上升，房地产价格将停止增长，甚至可能下降。

这就是理解通货膨胀和利率之间的联系真正重要的地方。通货膨胀是指价格上涨。如果通货膨胀上升–即如果价格迅速上升–储备银行就会提高利率作为回应。

这是储备银行的核心工作–阻止通货膨胀率过高。低利率就像经济的加速器，因为它们鼓励人们借款和消费。通货膨胀就像发动机过热–如果人们借贷和消费太多，价格就会上升。为了减少过热，澳大利亚央行将把他们的脚从加速器上移开，即提高利率。

那么，通货膨胀是否会上升并迫使澳大利亚央行提高利率？通货膨胀已经在这里和那里显示出来–例如，汽油价格正在创下历史新高，而金融市场现在正在为2023年之前的几次加息定价。

想象一下，如果抵押贷款利率在2023年开始上升。你不得不为年轻人感到难过，他们多年来一直把钱存起来以获得存款，而房价却越来越高。然后，他们可能还会在整个抵押贷款期间面临越来越高的利率，以及持平或下降的价格。这将与20年前买房的人的经历完全相反。

房地产价格修正的风险总是真实存在的，但正如瑞银集团所说，泡沫是有趣的东西，你只能在它们爆裂后说它们存在，而发现一个越来越大的泡沫比选择它们将爆裂的时刻要容易得多。

随着春季销售季节的开始，房地产价格修正的遥远前景不太可能阻止买家。