在这篇更新于2021年的指南中，我们详细分析了如何在昆士兰买房的21个步骤。
在这一步一步的指导下，我们将指导你如何开始和下一步要做什么。
第一步：决定是否准备购买
买房是需要一定时间的，一般在3到12个月之间。这段时期包含了很多准备内容，让我们一一说来。
首先你需要存一笔存款，等待合适的房产出现，让你的房屋贷款得到批准，并将房产安顿好，这样你才能继续入住。
买房或租房或住家哪个更好？
这是个人的选择。拥有自己的房子会带来一种踏实感、成人感和对生活的掌控感。您还可以从房价上涨的资本收益中获得财富增长的满足感。
另一方面，租房就简单多了（一旦你签了租约）。继续追随租房的潮流更容易的是签一个又一个租约，因为找到额外的钱作为房屋的押金通常需要生活方式的权衡。但也要考虑到定期搬家的时间、精力、成本和精神压力。
如果你正坐立不安，不确定是否要跃跃欲试地买房，最好的开始是简单地了解各种可能性，你可以获得房屋贷款吗？
如果您还不知道，使用房贷经纪人不需要任何费用，因为一旦您的贷款结清，我们都是由贷款机构支付的。
第二步：了解自己的预算（存款、借款能力和购买成本）。
你需要回答这些问题，这样你才知道自己的处境：
- 你能得到房屋贷款吗？
- 你需要存多少存款？
- 您的借款能力是多少？
- 买房的额外成本是什么？
- 你能得到政府的任何补助或回扣吗？
（一）你需要存多少存款。
事实上，如今大多数人只要存5%到9%的存款就可以买房。
如果你想买的房子是50澳万，5%的存款就是25000澳元。
当然，存款越大越好，其实存20%的存款是最理想的，因为你可以避免LMI的额外支出（后面再讲）。
（二）如何在没有存款的情况下买房。
说个小故事。我经常和一些人交流，他们辛辛苦苦存了很久，只存了5000澳元左右的小额存款。很容易感到心灰意冷，好像不可能达到买房所需的里程碑。
我跟他们说了一些可以，让他们跃跃欲试的方案。令我惊讶的是，他们会在几周或几个月内给我回电话，已经凑齐了理想的存款，或者至少是计划中的存款。
在没有存款的情况下买房的选择：
- 从家人那里得到一笔钱
- 获得家庭担保人贷款——有些银行允许你借100%的购房款加上借款费用，如果你有家庭成员可以保证至少20%的贷款。
- 首次购房补贴——为您提供15,000元的建房费用，可作为您存款的一部分。
- 与兄弟姐妹/父母朋友一起买房–只要有一个人有存款，使用财产份额贷款可以让您分担费用，使其更实惠。
某些专业人士 —— 一些专业人员，如医生、外科医生、牙医、兽医等，可以得到特别的优惠，例如他们不需要任何存款，或者可以得到很好的购房费用折扣。比如澳新银行（ANZ）或昆士兰银行（BOQ）等，都对专业人士提供特别优惠利率和服务。
（三) 如果你的存款少于10%，那么你需要了解 “真正的储蓄”。
如果你有一定的存款，但少于房产价值的10%，那么你就需要了解 “真金白银 “的概念。
真金白银的意思是你自己慢慢攒下来的，是真正从每个月的工资中攒下来的。
如果你的存款不足10%，那么大多数银行都会希望你的存款是由真金白银组成的。
每个月能把钱另存起来，并且让它放在那里不断增长，而你却没有花掉，这说明你有一定的性格。
这说明你能可靠地偿还房贷。
真实储蓄的例子有：
- 至少持有或累积三个月以上的储蓄。
- 持有至少三个月的定期存款。
- 持有股票或管理基金至少三个月。
- 现金馈赠持有至少三个月。
- 继承基金持有至少三个月。
如果你的存款不是真实储蓄？
好了，我们现在真正开始讨论银行会接受什么作为您的家庭存款的细节。
以下情况不被视为真实储蓄：
- 现金/礼品
- 继承权
- 报税表
- 工作奖金
如果你的全部或大部分住房存款是由非真实储蓄构成的，那么你就需要展示一些其他的证据来证明你有定期存钱的习惯。
一些证明您有储蓄习惯的方法：
- 你每周都支付租金6个月——需要租赁协议/信件。
- 你在6个月的时间里，每个工资期都正常还清了信用卡的钱。
简短案例研究
如果你住在家里，父母给了你2万元作为你的住房存款，而你又没有其他证据证明你能管理好还贷，银行就会怀疑你怎么会突然改变行为，开始储蓄。
如果你是这种情况，那么要想获得房贷批准，你需要每周拿出尽可能多的钱（比如每周200元），并且在3个月内每个工资周期都要这样做。
有些银行会允许你获得房贷，因为你表现出定期和有规律的储蓄。
其他解决方案：
如果你没有真正的存款，那么可能还有一些其他的贷款机构我们可以为你的房屋贷款。
您也可以让您的家人为您的房屋贷款做担保人，以避开真正的存款。
（四）你能得到什么首次购房补助吗？
目前有四种不同的政府福利可以帮助您买房：
- 首次购房补贴：这是15,000元，用于支付建房费用。
- 印花税返还：这是购买房屋或空地建房时，所支付的印花税金额的返还或折扣。最高可获得8750元。
- 首次置业贷款押金计划：为您支付住房贷款时支付的部分或全部贷款机构房贷保险提供保障，在昆士兰，最高可达16,000元。
- HomeBuilder Grant：25,000澳元用于支付建房、购买全新（从未居住过）房屋的费用，或用于实质性的装修。
（五）你有多少能力买房？
首先要了解的是借款能力的概念。
您可能能够借到的最大金额在不同的贷款机构会有所不同。
你的借贷能力有点像你的信用卡额度，你能借到一定的金额并不意味着你应该借。
您可以使用一些不同的方法作为经验法则：
- 您的借款能力大约是您年税前收入的6至9倍。例如，如果您的收入为5万澳元，您的借款能力大约在30万至45万澳元之间。
- 你的按揭还款额不能超过你收入（税前）的30%。
当然，你也需要考虑到购买房产的其他成本。具体的借贷能力，你可以咨询贷款经纪人。
（六）计算出买房的其他费用。
当买房时，会有一些额外的费用出现，其中大部分需要从您的存款/储蓄中支付，还有一项可以加到您的房贷中。
从您的存款中预先支付
通常情况下，这些费用包括：
- 昆士兰印花税：这通常是最大的费用
- 抵押登记：约200元
- 律师/房产中介：支付产权调查和安排结算，约2,500澳元
- 免费转账：最高1,500澳元
- 建筑和虫害检查：请专家检查财产，检查白蚁或结构性损坏等问题。允许500澳元
- 其他费用：您的律师会告诉您任何市政费/差饷的情况。
加在您的房屋贷款上的费用
贷款机构房贷保险（LMI），如果您没有20%的存款，您需要支付该保险。
这是一种由您支付的保险，在您无法偿还贷款时保护银行。
一般来说，这笔钱会加在您的房贷上，所以它不会从您的储蓄中支出，通常被称为 “资本化”。
有一些方法可以减少或避免贷款机构房贷保险（Lenders Mortgage Insurance），例如，如果你：
- 从事某些专业职业（医生、律师、会计师和其他一些职业）
- 有20%的存款
- 获得联邦政府的首次房屋贷款存款计划补贴
有些贷款机构会不定期的推出特别优惠，您可以节省30%的LMI。
买房额外费用的例子：
房产价值55万
- 存款：30,000澳元
- 购买成本要提前支付
- 印花税：10 600澳元
- 按揭登记：192澳元
- 转会费：1,524澳元
- 律师：1,500澳元
- 建筑和虫害：500澳元
共计14,316澳元
再加上贷款机构抵押保险LMI，大约是2万元，这是资本化后加在你的房贷上的。
（七）如果你认为自己有不良信用记录，如何买房。
银行要想借钱给你，首先你要确定你没有任何负面信用。
如果你担心自己的信用档案，贷款经纪人会帮您查询您的信用报告，并提示您是否有影响您借贷能力的信用记录。
造成这种情况的原因可能有很多：无论是没有按时支付手机账单，还是没有偿还信用卡或贷款，甚至更糟。
如果你确实有不良信用记录，你可以改变自己的信用行为来修复它；某些情况下，您可以转而向非银机构如Redzed或La Trobe Financial等申请贷款，他们可能会考虑您的借款需求。
第三步：你需要房贷预审批吗？
对于大多数购房者来说，在出价买房前获得房贷预审通过已经不是必须的了。
事实上，只有当你在拍卖会上买房或者你的财务状况比较复杂时，我们才会建议进行预审批。
贷款经纪人可以给你同样的信息，通常是确定你是否能借到钱，以及你能花多少钱买房，无需申请。
第四步：找房子
现在，你已经掌握了各种可能性（比如你能负担得起购买第一套房子的费用），这将帮助你缩小你能负担得起的具体区域和房屋类型。
我建议你在还在存存款的时候就出去找房子，因为你应该至少花3到6个月的时间四处看房。
我认为你应该在6个月的时间里，在该地区实际考察20个或更多的房产，这些房产与你正在考虑的地区或家庭类似。
在6个月的时间里，将您的猎房工作提升到"我是认真的"寻找的水平，这意味着您将加倍努力，使梦想成为现实。
投资这段时间找房子很重要，原因如下:
- 市场调查：精确认识房屋价值，所以你不会付出过高的代价。
- 真实储蓄历史：你需要至少3个月的良好储蓄/消费历史 银行批准你的房屋贷款，所以利用这段时间真正专注于纪律性的金钱习惯。
- 掌握房产中介的邮件列表：当你开始认真看房时，你可能会注意到有些房子在realestate.com.au上出现后没几天就 “出价不足 “了。这往往是因为买家都在积极地与房产中介联系，并在他们发布广告之前就听到了有关房产的消息。我的建议是，现在就向该地区的房产中介介绍自己。
第五步：决定是否是这套房子？
最重要的是要确保你支付的价格是正确的，所以请确保你对如何评估房产进行研究。
而且这个房子的感觉对吗？
- 在白天和晚上的不同时间做开车检查。
- 计算出上班/上学的通勤时间，并做一个测试运行。
- 该地区的学校是什么样的。
- 深入当地社区——花些时间了解当地的情况，比如，去健身房、去市场或者去公园遛狗。
此外，请记住，这不是永远的–如果这套房子是你进入房地产市场的起点，而你觉得自己的房子没有你想象的那么大、那么宏伟、那么闪亮，那么就把它作为一种激励，把这个地方修整好，卖掉再搬走。
如今澳洲人平均要在家里住7年才会再次搬家。
第六步：准备出价
（一）询问Agent希望如何提出报价
在昆士兰，没有标准的购房报价方式。你需要和房产中介谈谈他们是如何接收房产报价的，常见的方法有：
- 把你的报价写在电子邮件里
- 通过电话接受口头报价
- 填写一份表格
- 填写 “意向书”
- 填写 “销售合同”
为了对房屋进行报价，你需要对你想支付的价格以及完成你的报价的条件有信心。
（二） 要约中应包含哪些信息
现在您知道了房产中介是如何接受报价的，您需要向中介提供他们所需的所有信息，以便正式收到您的 “报价”。
当您的报价被接受时，这些信息一般会被复制到 “销售合同 “中（或更早，取决于代理）。
这些是你在向房地产经纪人报价时通常需要提供给他们的细节。
第七步：准备好你的报价和条件
在这一点上，重要的是要知道，对物业的报价是由两个特征组成的。
价格：你准备为房产支付多少钱？
条款和条件：也称为条款，这是围绕你的报价的条款，有助于保护你和卖家。
（一）如何提出房屋的支付价格
如果您已经完成了对房子的考察，您现在应该对房子的价值有一个很好的想法。
在这个阶段，如果你还没有和房贷经纪人谈过你可以借多少钱，你需要现在就去做。
卖家对自己的房子价值有不切实际的期望是很常见的。 如果你已经做了研究，你会比卖房者甚至是房地产经纪人更了解房产的价值。
你的初始报价应该在5%到10%以内，低于你准备支付的价格，给你一些谈判的空间。
例如，如果您想购买的房产在市场上售价为55万澳元，那么您的首次报价将在52万澳元左右。但请记住，可能有其他买家，所以开始低可能意味着你错过了。
（二）决定你的报价的 “条件”。
"条件"通常关注的是你入住的"时间框架"，如果你的财务状况不理想，你可以"结束销售"。
你必须在一开始就把这些条件做好，这一点很重要，因为如果你想在合同最终敲定之后再把这些条件加到合同里，那么卖方就不太可能同意。
一个精明的买家如果做了研究，就会掌握卖家为什么要出售的信息，并在可能的情况下，利用这些信息来定制条款和条件。目的是解决卖家的问题，使你的报价难以拒绝，即使是更低的价格。
重要的是，在您签署销售合同之前，您必须与律师或房产中介商谈您所要求的条件以及您的报价。律师将能够为您提供关于条件的确切措辞及其影响的建议。
一旦您准备好完整的报价–“价格 “和 “条款和条件”–您就可以将其提交给房产中介。
（三）确认融资日期
您必须向您的房贷经纪人了解融资日期，因为这需要包括在您的合同中。
这是您的房屋贷款将被批准的日期。
通常21天是标准日期。
当市场竞争激烈，竞拍房产的人越来越多时，10个工作日的较短融资期对卖方来说是很有吸引力的。
第八步：考虑一下你的还价
在您提交报价后，中介通常会在您提交报价后一两天内给您答复。
他们可能会接受你的报价和条件，或者更有可能，他们会提出还价。
更多关于还价的内容，请阅读本指南的第七步，了解如何对房子进行报价。
第九步：签署销售合同
一旦您的报价被接受，房产中介将完成 “销售合同”，以便您签署合同（您可能已经签署了销售合同）。
您需要检查销售合同中的所有细节，以确保它们是准确的。这里不允许有任何错误。要特别注意：
你们的名字的拼写 — 必须和你们的护照或驾照上的一样，包括中间名。
价格和条件 – 是你在你的报价中所说的。
销售合同是您和房产所有者之间具有法律约束力的协议。如前所述，关键是你要与你自己的律师或房产转让人一起通过它，以确保合同是健全的，这样交易才能成功完成。
买房拍卖：如果你要买的房子是要拍卖的，那么关键是要做好准备：
- 您需要在拍卖日之前获得 “完全评估 “的房屋贷款预审。这时我们会像购买房产一样申请房屋贷款，对您的借款能力进行适当评估。
- 在拍卖日之前进行一次建筑和虫害检查，以确保你乐意购买该房产。
- 竞拍房产，你需要注册并拥有一个竞拍号码。
如果你是中标者，你需要在当天支付5%左右的定金，并签署销售合同。
这是没有冷却期的，意味着你现在承诺购买该物业。
第十步：支付第一笔（三笔中的）定金
支付押金：
你需要在签订合同时支付一笔可退还的押金–这通常是房产合同中的条款之一。
在大多数情况下，金额在1000澳元到10000澳元之间。
这笔定金在签订合同后的24小时内支付，并存入房产中介的信托账户。
定金可能会有点混乱，因为它们通常分三批支付（本篇文章中都有介绍）：
- 签订合同时，可退还的押金是1000元到10000元（通常是1000元）。
- 一旦合同无条件生效，你就会支付第二笔定金（在你的房屋合同中显示）–这里涉及到第16步。
- 最后一笔定金在结算时支付（您的律师会告知费用）–这里的步骤19中涵盖。
我们会安排房产估价
一旦您签署了合同，我们就会为您安排房产估价，也就是银行对他们认为的房产价值进行评估。
房产估价通常是决定我们向哪家银行申请房屋贷款的重要因素。估值越高，您可以借到的贷款越多，这一点很重要，尤其是当您的存款较少时。
第十一步：安排房屋和财产保险
您的房屋和财产保险需要在结算日开始。
您可以在签订合同时协商，规定业主有责任在结算日之前（包括结算日）为财产投保。
在这种情况下，您需要从第二天开始购买保险。
如果你购买的是独立/联排别墅，保险可能由主体公司承担。
第十二步：预约建筑和虫害检查
签订合同后，由两位专家分别完成建筑和虫害检查。
建筑专家将检查屋顶、墙壁、地板、围栏和任何相邻建筑物的结构，寻找诸如裂缝、故障、石棉和移动等情况。
当您发出报价时，请尽快预订，并在检查时到场，以便您可以提出问题。
这些费用在500到750澳元之间。
第十三步：开始申请房屋贷款
申请房贷需要提供哪些个人和财务信息？
申请过程的一部分需要您完成两个步骤，您可以在家里完成。
不要对我们要求提供的信息量感到惊讶，这是为了您的利益，以便我们对您的财务状况有一个全面的了解。
我们为您推荐合适的房屋贷款方案，并从一开始就做好准备，以节省您的金钱、压力和未来的麻烦，这一点非常重要。
第一步：完成在线问卷调查
即下面这张表单：
在线调查问卷会询问您的：
- 收入情况
- 支出
- 资产
- 债务
- 就业历史（最近3年）
- 联系详情，包括地址历史(最近3年)
第二步：提供您的证明文件
下一步就是你要找到并上传支持你在网上事实查找中申报的信息的书面材料。
例如，身份证、你最近的工资单和一定时间段内的所有银行对账单。
您只需将这些资料上传到一个安全的网站上，我们就会收集这些资料。
我们会要求对财产进行估价
物业估价是指银行对您希望购买的物业进行估价，我们代表您组织这项工作。
房地产估值是决定我们选择哪家银行为您提供住房贷款的一个重要因素。估值可能会有一些变化，这可能会影响你能借多少钱。如果你只存了很少的存款，高估价的房产将是很重要的。
第十四步：与律师交谈，帮助了解合同。
有些人更愿意与律师交谈，了解合同和和解的要求。
如果你还没有这样做，现在是一个很好的时间去联系。
在这个阶段，一个简短的电话可能是所有需要的。
第十五步：签署您的房屋贷款申请。
来签署您的房屋贷款申请。
一旦你提供了所有的细节（从步骤15开始），我们审查你的信息，深入和推荐房屋贷款给你。
在选择房屋贷款时，我们会考虑很多因素，我会亲自带您了解这些，让您感到舒适和自信。
当您准备好后，您会在贷款申请书上签字，我们就可以开始办理贷款审批手续了。
等待贷款审批：有条件和无条件的贷款审批
一旦我们提交了您的贷款，通常需要2到7天左右的时间才能收到贷款机构的回复（不同的经纪公司会有所不同）。
我的团队会定期跟进，以确保您的房屋贷款没有任何问题，并让您了解最新情况。
我们意识到我们的工作是在您在合同中协商好的最后期限内进行的，并尽我们的绝对努力让您的贷款提前获得批准。
贷款机构会在2至7天内给我们回复，并给出 “有条件 “或 “无条件 “的贷款批准。
什么是 “有条件 “贷款批准？
有条件的贷款批准是指银行考虑批准您的房屋贷款，但他们有一些问题需要先澄清。
例如，他们可能会质疑你错过了汽车贷款的还款时间，超过了信用卡的额度，或者你工资单上的加班时间。
如果发生这种情况，我们会和您和银行沟通，解决任何问题。
什么是 “无条件 “贷款审批？
无条件贷款批准（也称为正式或最终批准），意味着你的贷款已经被批准，你可以放松。
这是我们的目标，往往是我们的客户庆祝和解脱的时刻，因为这意味着他们可以购买他们的房子!
第十六步：当你的房屋贷款被批准后，支付你的第二笔存款（共三笔）。
收到你的贷款批准信。
在收到贷款机构无条件贷款批准后的24小时内，你会收到一封包含基本贷款细节的信，表明你的贷款已经被批准。
支付你的第二笔（三笔）到期存款。
一旦你的贷款被批准，你就需要向房产中介支付第二笔押金。
支付的金额将显示在你的销售合同上。
第十七步：找律师/房产中介签署文件。
向你的律师了解结算所需的费用，并签署所需的文件。律师会给:
- 法律方面的建议，如冷静期，共同租户，独资租户和联名租户
- 确保合同有约定的条款
- 安排支付押金
- 代表您与卖方/卖家就法律问题进行联络
- 组织理事会和政府调查
- 计算所欠的结算款项（即印花税、转让费、税率和水费调整的金额）
- 安排房屋结算后转入您的名下
第十八步 来签署你的房屋贷款文件。
一旦贷款机构批准了您的贷款，就开始准备您的贷款文件（也就是贷款文件）。
这些文件可以寄给您，也可以寄给您的房贷经纪人。
如果可以的话，请将文件寄给贷款经纪人，以便我们在签字前彻底检查并确保文件的正确性（您会惊讶于我们在文件中发现错误的次数）。无论哪种方式，最好和我们一起签署，否则我们可以快递给您，这样您就能尽快拿到文件。
有些文件（特别是昆州政府房贷表格）可能需要您的签名由太平绅士或声明专员见证（我们办公室免费提供这项服务）。
需要签署的文件包括：
- 房屋贷款合同
- 抵押（产权）文件
- 直接付款协议
开设您的新银行账户
当您办理房屋贷款时，您需要创建新的银行账户。
这包括房屋贷款账户，以及交易账户和任何新的信用卡。您需要设置密码和激活任何卡。
您的新贷款机构的当地分行将与您联系，以安排此事。
第十九步：支付第三笔定金(转账结算)
将您存款的剩余部分转入您房屋贷款的新银行账户。
这笔款项将涵盖一系列的费用，包括印花税、过户费、律师费、费率和水费的调整以及您在房屋贷款上的存款。
您的律师会告知您相应的金额。请确保资金在结算前至少3个工作日到账。
第二十步： 结算发生
有两个结算会发生，即房屋结算和贷款结算，这两种情况是同时发生的。
贷款结算（loan settlement）：资金被提取出来支付房款。这个账户也会是对您的房屋贷款收取利息的地方。
房屋结算（home settlement）：支付了房款，产权就会转移给你。
您不需要参加结算。您的律师与卖方的律师以及您的贷款机构和卖方贷款机构一起安排。
拿起钥匙，搬进去：
在交房当天去找房产中介拿房子钥匙，因为房子是你的！如果你见不到房产中介，他们会联系你，安排送钥匙。
第二十一步：第一次还房贷
现在房子是您的了，您需要开始按照贷款合同的规定按时还款。
您可以查看您的网上银行来确认您的第一次还款时间，或者贷款经纪人可以为您提供建议（例如，如果还款时间设置为每两周一次，那么第一次还款时间为结算后的两周）。
在第一次还款到期之前，请检查您是否有足够的资金来支付，并确保资金来自正确的账户。
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