澳大利亚有很多个体经营者，有多达120万sole trader和210万有雇员的企业主。作为自雇人士，您可以享有一定程度的自由，但随之而来的是一个常见的挫折：当你想买房时，你没有办法提供足够的收入证明。
在过去，除非你能满足所有条件，包括高资产、低负债和证明自己有长期稳定的收入来源，否则根本无法选择从银行获得房屋贷款。幸运的是，对澳大利亚的中小企业家来说，low doc贷款弥补了您无法提供足够收入证明的缺憾。
自雇人士low doc贷款最初是由贷款经纪人创立的，它通过考察借款人的整体能力而不是仅仅是一份材料清单，改变了贷款机构对自雇借款人的看法。
什么是自雇人士low doc贷款?
自雇人士low doc住房贷款适用于那些无法获得获得传统贷款所需的收入证明文件的个体经营者或小企业主。通常借款人没有现收现付工资单记录或不能提供财务报表和纳税申报单。
在自雇人士low doc房贷出现之前，个体户申请贷款是一个困难的命题。一个为自己工作的人没有现收现付的工资单记录，经常有浮动的收入，也许他们的商业活动报表（BAS）看起来不像银行想要的那样可靠。对于一些银行和贷款机构，自雇借款人仍必须提供至少两年的个人纳税申报表，深入的损益表以及支持其财务状况的会计信。
自雇人士low doc贷款首次出现在澳大利亚是20世纪90年代末，它们是由非银贷款机构（主要是贷款经纪人）引入的，一开始是一个被主流借贷排斥在外的利基市场。非银贷款机构的推动实际上为自雇人士提供了一条可行的购房途径，因为他们允许自雇人士提供不同种类的文件，以证明他们有能力偿还贷款。
然而，由于其性质，自雇人士low doc贷款往往要求借款人有更多的存款和支付更高的利率。
多年来，对自雇人士low doc贷款的持续需求已使其从利基市场转变为主流产品，多数银行现在加入非银机构的行列，提供一系列low doc房贷，作为其贷款产品组合的一部分。
如今，贷款机构向潜在的low doc借款者提供一系列收入文件和自我证明的选项。
自雇人士 low doc贷款不是no doc贷款
重要的是要意识到，少文件只不过是需要用来证明常规收入和资产的文件较少，并不是没有要求。Low doc贷款仍然有某些要求，例如：
- 有良好信用记录
- 最高贷款额为购房价的80%。如果你想避免贷款机构的风险费（risk fee），你通常只能借到最多60%-70%的房产价值。
- 全套的财产估值（Full Valuation）
- 房产没有二次抵押
- 一般要求至少自雇两年以上（ABN注册满两年，GST注册至少满12个月）
自雇人士申请low doc贷款需要哪些收入文件？
在申请自雇人士 low doc贷款时，有些贷款机构只要求提供至少2份文件，其中可能包括以下文件：
- 注册会计签署的"借款人收入声明书" 或会计信，说明你平时的收入情况。
- 您的注册企业名称
- 您的澳大利亚商业号码（ABN）
- 您过去12个月的业务活动报表（BAS）
- 你可能需要确认你已经注册了至少12个月的GST
自雇人士low doc贷款的用途有哪些？
除了大部分机构都提供的住房贷款产品以外，根据贷款用途，可选择的公司分为以下几类：
- 可用于偿还ATO债务：
- State Custodians
- Pepper
- 可用于偿还企业债务：
- State Custodians
- RAMS
- Pepper
- Homeloans
- 可用于合并债务：
- Westpac
- AMO Group
- Commonwealth Bank
- HSBC
- iMortgage
- BOQ
- RESI Mortgage Corp
- State Custodians
- RAMS
- Homeloans
- Liberty
- Pepper
- 可供房产净值套现：
- Westpac
- ANZ
- AMO Group
- Commonwealth Bank
- HSBC
- BOQ
- NAB(exclusive to brokers)
- RESI Mortgage Corp
- State Custodians
- RAMS
- Liberty
- Pepper
- 可供商业用途：
- ANZ
- HSBC
- Bank of Melbourne
- BankSA
- St George Bank
- Homeloans
- Westpac
- RESI Mortgage Corp
- State custodians
- RAMS
- Pepper
- 可用于refinance：
- Westpac
- ANZ
- AMO Group
- Commonwealth Bank
- HSBC
- iMortgage
- BOQ
- Homeloans
- RESI Mortgage Corp
- State Custodians
- RAMS
- Liberty
- Pepper
- 可供购买股份：
- Westpac
- ANZ
- AMO group
- Commonwealth Bank
- BOQ
- RESI Mortgage Corp
- State Custodians
- RAMS
- Liberty
- Pepper
不过，向自雇人士和可能收入不稳定的人贷款，确实给金融机构带来了更高的风险。大批low doc申请人申请贷款所涉及的风险增加，主要反映在利率增加以及费用增加。
自雇人士low doc房贷的利率是多少？
通过研究来自18家贷款机构的59笔low doc住房贷款，并将这些贷款与我们数据库中的数百笔标准房屋贷款进行了比较。在撰写本文时，平均而言，浮动利率low doc贷款比普通贷款利率高0.63％。如果我们看一个2年期的固定贷款，两者之间的平均差是0.51％。
澳洲住房贷款利率和返现（2025.4）
| 银行 | 自住浮动 | 两年固定 | 最高返现 |
| CBA | 6.24% | 5.99% | Nil |
| ANZ | 6.29% | 5.74% | $3,000 |
| Westpac | 评估 | 5.59% | Nil |
| NAB | 评估 | 5.89% | Nil |
| AMP | 5.89% | 5.70% | Nil |
| St George | 6.04% | 5.79% | Nil |
| 中国银行 | 5.68% | 5.69% | $3,288 |
| Adelaide | 5.99% | 5.84% | Nil |
| Bankwest | 5.99% | 5.89% | Nil |
| ING | 5.89% | 5.59% | Nil |
| BOQ | 5.93% | 5.54% | Nil |
| Ubank | 5.84% | 5,79% | Nil |
| Suncorp | 5.88% | 5.49% | Nil |
- 简化收入文件：5.88%+
- 临时居民TR：技术、投资移民类别5.63%+ ; 学生、毕业生签证6.19%+
- 海外人士(无澳洲签证)：7.24%+
自雇人士low doc房贷收取哪些费用？
除了在平均利率会比普通贷款更高，low doc房贷也往往比标准房贷收取更高的费用。平均而言，持续费用和解除费用只需多付不到40澳元，但前期费用却很高，以60% LVR（贷款价值比）计算，350,000澳元的住宅贷款平均要多付337澳元。前期费用包括法律、文件、申请和结算费用。
值得注意的是，如果你的贷款价值比超过70%或75%，绝大部分贷款机构都会要求你支付额外的风险费用（risk fees），一般在贷款额度的0.75% - 1.25%之间，这是一笔不小的数字！
标准贷款 vs. Low Doc贷款费用（浮动）
| 费用类型 | 浮动利率住房贷款 – 平均 | 浮动利率low doc住房贷款 – 平均 |
|---|---|---|
| 前期费用 | $472 | $809 |
| 持续费用 | $119 | $132 |
| 贷款解除费用 | $263 | $297 |
请注意，标准浮动利率房屋贷款的费用是基于住宅房屋贷款（residential home loans），80% LVR 和 350,000澳元的贷款金额。浮动利率 low doc贷款是基于住宅房屋贷款，60% LVR和 350,000澳元的贷款金额。
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