澳洲豪宅贷款能借多少？高价值房产借贷比例(LVR)详解
你的借贷能力可能受到限制!
澳大利亚银行认为价值超过300万澳元的房产属于豪宅（在某些州为200万澳元）。
这些房产通常位于首府城市，由高净值个人拥有。
令人惊讶的是，一些银行可以限制你的借贷能力，所以关键是要选择合适的贷款机构。
你能借多少钱？
- 首次置业者：100万澳元以上的贷款为房产价值的80%，200万澳元以上的贷款为房产价值的75%。
- 投资者：100万澳元以上的贷款为房产价值的80%，200万澳元以上的贷款为房产价值的75%。
- 担保人贷款：只向特定的贷款机构借贷，借贷额高达100%。
- Low doc：100万澳元以上贷款为房产价值的60%（无上限）。
- 折扣：提供有竞争力的专业套餐和基本贷款折扣。通常会与几个贷款机构协商，根据你的情况找到最佳的报价。
注意：大多数贷款机构将你的贷款金额限制在房产价值的70%或以下。有几家贷款机构专门为这些房产提供贷款，根据具体情况，可以贷到价值的80%。一些贷款机构将这些类型的贷款称为 “巨额贷款 “或 “高价值贷款”。
同银行协商并获得额外的利率折扣
不同的银行愿意就不同的利率折扣进行谈判，这取决于他们的融资状况和新增贷款目标。经太忙于处理申请的贷款机构不太可能提供更大的折扣。
那么，你如何找到最优惠的贷款机构？你可以自己给每个贷款机构打电话，或者使用专业的房贷经纪人，他们可以代表你直接与主要银行和其他贷款机构的定价部门进行谈判。
请记住，利率并不是选择房屋贷款的全部! 通常较大的贷款有限制性的条款和条件，隐藏的费用或高额的退出费用。请检查你获得的贷款报价，以确保没有任何隐藏的意外。
澳洲住房贷款利率和返现（2025.4）
| 银行 | 自住浮动 | 两年固定 | 最高返现 |
| CBA | 6.24% | 5.99% | Nil |
| ANZ | 6.29% | 5.74% | $3,000 |
| Westpac | 评估 | 5.59% | Nil |
| NAB | 评估 | 5.89% | Nil |
| AMP | 5.89% | 5.70% | Nil |
| St George | 6.04% | 5.79% | Nil |
| 中国银行 | 5.68% | 5.69% | $3,288 |
| Adelaide | 5.99% | 5.84% | Nil |
| Bankwest | 5.99% | 5.89% | Nil |
| ING | 5.89% | 5.59% | Nil |
| BOQ | 5.93% | 5.54% | Nil |
| Ubank | 5.84% | 5,79% | Nil |
| Suncorp | 5.88% | 5.49% | Nil |
- 简化收入文件：5.88%+
- 临时居民TR：技术、投资移民类别5.63%+ ; 学生、毕业生签证6.19%+
- 海外人士(无澳洲签证)：7.24%+
尽量提高你的贷款额度
如果你有高收入，但存款相对较少，那么你的主要目标应该是为你的贷款获得尽可能高的贷款与价值比率（LVR）。这是你所借的房产价值的百分比。
在某些情况下，对于超过100万澳元的贷款，能够协商批准LMI（80%至95%的贷款），或者对于超过300万澳元的贷款，将贷款机构的最高贷款额度延长至80%，这要根据具体情况而定。
为什么银行如此保守？
在处理申请超过100万澳元的住房贷款的客户时，银行处于一个不同寻常的境地。较大的贷款，特别是超过200万澳元的贷款，代表着比例如30万澳元的贷款高得多的风险。特别是，顶层公寓通常位于首都的CBD，这意味着它的价格波动可能会比其他房产大。
除此之外，贷款机构通常会提供特别的利率折扣，因此它们的利润率要小得多。他们渴望与您开展业务，因为他们可以从较大的贷款中赚取更多的钱，但是由于潜在的损失较大，他们也很犹豫！
经验法则是，贷款机构会给予特别利率折扣，但也更有可能拒绝贷款。出于这个原因，重要的是不要只看潜在的折扣，还要考虑特定贷款机构对您的个人情况有多放心。
独特的房产案例研究
Chris和Julie想卖掉他们在Fitzroy的遗产清单上的房子，在靠近墨尔本CBD的地方买一套公寓。
他们的银行在5个月前对他们的房子估值为250万澳元，但当它被出售时，它以180万澳元售出。这比银行的估价少了70万澳元。
是什么出了问题？
- 在遗产名录上几乎不可能找到可比的销售，因此很难得出一个公平的估价。
- 土地面积超过2,500平方米，但房子本身只有两间卧室。
- 价值超过200万澳元的豪华房产的价值波动比标准住宅要大得多。
- 在这对夫妇想要出售的时候，墨尔本的房地产价格已经走弱了，这是典型的独特房产，受到了最保守估值的冲击。
对Chris和Julie来说，不幸的是，房地产市场的变化相当快，这可能会影响到银行愿意贷款的决定，特别是对豪宅而言。
对这对夫妇来说，幸运的是，他们在大约10年前以6000,000澳元的价格购买了该房产，他们要支付剩余的房贷并购买他们的单元房。
他们显然对以低于预期的70万澳元的价格出售他们的房产感到失望，但情况还有可能会更糟！
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