外国人可以在澳洲购买哪些房产？FIRB政策详解

澳大利亚因其生活方式和强劲的住房市场而成为一个受欢迎的投资地点。那么，外国人如何才能参与买房投资中来呢？

根据外国投资审查委员会（FIRB）的年度报告，上一财政年度，外国买家在商业和住宅房地产方面的投资总额为878亿澳元，超过了所有其他行业的投资。其中商业地产占了730亿澳元，而住宅地产只占了剩余的148亿澳元。

来自美国的投资者（196亿澳元）连续第二年成为澳大利亚房地产的最大买家，其次是来自加拿大（133亿澳元）、新加坡（98亿澳元）、香港（93亿澳元）和中国（61亿澳元）的投资者。

我们来看看外国人如何投资澳大利亚房产，申请过程和涉及的费用。

外国人可以在澳大利亚购买投资性房产吗？

外国人可以在澳大利亚购买投资性房产，但他们可以购买的房屋类型有相关的规则和规定。

外国人，或者说非澳大利亚居民，必须向FIRB申请批准购买他们想要的投资房产。

根据FIRB的说法，政府的政策是将外国投资引向新房，为建筑业创造就业机会，从而促进整体经济的发展。

虽然外国对房地产的投资也可以增加政府的收入（如通过印花税和税收），但FIRB表示，一般考虑申请的首要原则是投资应增加住房供应。

考虑到这一原则，外国投资者可以购买的住宅类型为：

• 新建筑：这些通常会被无条件批准。
• 空置土地：只要计划在四年内完成住宅的建设，投资者的申请就会被批准购买。
• 已建成的住宅：外国投资者只有在计划将现有住宅推倒，并打算以比以前更多的建筑取代目前建筑时，才可以购买这些住宅。例如，如果一个外国投资者买了一栋房子，把它拆掉，然后用两栋联排别墅来代替它。
• 买房居住：如果外国投资者是澳大利亚的临时居民，他们可以买房居住。但是，如果您离开该房屋，就必须将其出售，除非您成为公民或永久居民。

作为外国人在投资前应考虑的问题

如果您是一个希望在澳大利亚购买房产的外国人，那么考虑什么是好的投资房产是很重要的，因为它可能与您所在的国家略有不同。

位置可以说是澳大利亚投资者投资时的头等大事，靠近CBD或海滩的地方肯定会吸引很多人。靠近商店、餐馆、学校、医院和公共交通等便利设施也是一大亮点。

房产的位置还需要有能升值的空间，需求大和对自住者有最大的吸引力。

一旦您确定了一个地点，您就可以开始考虑房产本身和您希望在那里居住的目标人群。

FIRB的申请程序是什么？

外国人在获得购买房产的权益之前，必须获得FIRB的批准。权益包括签署无条件合同或期权等事项，该期权提供在未来约定时间购买房产的权利。

如果您认为等待批准的时间中可能会使房屋被其他买家买走，您可以签订合同，但必须以获得批准为条件。

向FIRB申请批准的程序如下：

1. 进入澳大利亚税务局（ATO）网站，在 “澳大利亚的外国投资 “页面上点击 “开始申请”。
2. 填写表格，填写所有相关的个人资料、护照和签证资料。
3. 提供您想要购买的住宅的详细信息。
4. 签署并提交申请，支付一定的费用。
5. 等待关于您的申请的结果。作出决定有30天的法定期限，另有10天时间通知申请人结果。

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FIRB费用和罚金

作为FIRB申请程序的一部分，需要支付一定的费用，其金额取决于住宅的购买价格。这些费用见下表：

外国投资者如需购买超过1000万澳元的房产，需向ATO咨询费用估算。

如果一个外国人未经批准就购置房产，他们可能被处以最高166,500澳元的罚款或面临三年监禁。如果一个公司也这样做，它可能面临高达83.2万澳元的罚款。如果临时居民在停止居住时未能出售其房产，或者没有在规定的四年时间内开始在土地上施工，那么对个人的罚款同样适用。

澳大利亚海外居民的豁免情况

如果您是海外的澳大利亚人，有关外国投资的规定可能不适用于你，其他一些群体也可以豁免。

能申请FIRB豁免的群体有：

• 澳大利亚公民
• 新西兰公民
• 澳大利亚永久签证持有人
• 以共同承租人身份购买房产的外国人，其配偶满足上述条件之一。

外国人的住房贷款

在澳大利亚，以外国人身份获得房屋贷款并非易事。许多贷款机构的一个基本要求是借款人必须是澳大利亚公民或永久居民。

这是由于贷款机构将海外借款人视为高风险，因为他们的系统内通常没有设置适当的处理方法来处理这些客户。向外国人提供住房贷款的贷款机构通常会实施比对澳大利亚借款人更严格的限制。

外国人可能被要求支付更多的房产押金，高于贷款机构一般的20%。外国人贷款的利率通常也比普通贷款高得多。

在某些情况下，贷款机构可能要求借款的外国人在澳大利亚有收入。

建议

为了努力促进住房供应，政府已经使外国投资者在澳大利亚购买住宅物业变得更简单了。

如果您是一个希望在这片土地上买房的外国人，请考虑向当地的专业人士咨询，以确保您得到一个好的交易。

免责声明

选择上述产品时，没有考虑整个市场。而是考虑了市场的一个缩减部分，其中包括至少四大银行的零售产品，前10名客户拥有的机构和澳大利亚较大的非银行的零售产品：

四大银行是：澳新银行、CBA、NAB和Westpac。

根据2020年11月的资产管理情况排名，前10位客户拥有的机构是澳大利亚最大的10家互助银行、信用合作社和建房互助协会。它们是(按降序排列):澳大利亚信用社、纽卡斯尔永久银行、传统银行、人民选择信用社、Teachers Mutual Bank、Greater Bank、IMB Bank, Beyond Bank, Bank Australia and P&N Bank.

规模更大的非银行贷款机构是那些(2020年里)在澳大利亚提供的贷款和预付款超过90亿澳元的机构。这些机构是:Resimac, Pepper, Liberty和Firstmac。

*比较利率是基于25年内150,000澳元的贷款。请注意，该比较利率只适用于所举的例子。不同的贷款金额和期限将导致不同的比较利率。重新提取费用和节省的费用，如费用减免，不包括在比较利率中，但可能会影响贷款成本。