房产市场已经见顶了吗？如何解读2022年澳大利亚过山车式的房地产热潮

挑选市场高峰期正迅速成为澳大利亚最受欢迎的晚餐聚会谈话。

自从全国房价开始其非凡的中期繁荣以来，专家和业余房地产赌徒一直在预测从 “放缓 “到 “泡沫破灭 “的一切。

在经历了每年22.1%的超常增长后–自20世纪80年代以来从未见过这样的增长–分析家们说，全国房屋价值可能即将达到其当前周期的顶峰。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless本周强调，为了挑选高峰，在住房地平线上有一些关键的迹象需要寻找。

他写道：”然而，随着住宅价值升值速度的放缓，首都和广泛的’其余州’市场尚未达到顶峰，引起了大量关于这是否会在2022年发生并标志着经济衰退开始的猜测。”

峰值即将到来的线索

在专家们称之为高峰之前，他们寻找每月房价负增长的一致趋势。

Lawless先生说：”到目前为止，各主要地区的季度趋势仍然是积极的，唯一的例外是达尔文的房子，这是唯一的首都住房部门记录季度负变化。”

他补充说，确定市场峰值有很多活动部分，包括与政策有关的因素，如利率和信贷可用性，市场影响，如供应和可负担性，加上经济方面，即劳动力市场条件和工资增长。

CoreLogic的研究员补充说，其他一些需要注意的迹象包括供应量上升、可负担性的限制、拍卖清盘率减弱以及卖家指标的软化，如上市天数延长和折扣水平提高。

Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee说，即使许多市场的高峰尚未到来，丰收的增长也可能在我们后面。

她解释说：”可以肯定的是，我们不太可能看到价格增长接近我们在2021年看到的情况。然而，价格的增长或下降将是高度可变的，这取决于你所在的地方。”

“即使有最好的信息，也很难确定高峰和低谷的时间。尽管如此，在高峰期买入通常会在较长的时间内导致价格增长，即使价格在高峰期后立即稳定或下降。”

举例来说，悉尼的房价在全球金融危机后于2009年2月触底，但到2009年10月又超过了全球金融危机前的峰值。

她说：”从低谷到价格再次飙升之间可能是一个非常紧凑的窗口，被认为是房地产的过山车。”

Conisbee女士说，由于有这么多关于高峰和低谷的讨论，不了解房地产的人可能会认为当地的房地产是一场狂欢。

“我认为有一种观点认为澳大利亚的房价经常暴涨暴跌。”

“但现实情况是，在较大的城市，我们倾向于看到价格的飙升，然后是轻微的下降或长期的平价。”

她说，较小的城镇和城市经历了更多的高潮和低谷。

“他们更有可能看到更多的价格变化，特别是如果他们依赖于一个单一的行业。例如，矿业城镇往往跟随商品周期。像黄金海岸这样的地方是繁荣的地方，主要由旅游业驱动，但随着时间的推移，已经成为更多样化的经济，现在更稳定。”

峰值价格与峰值增长率的对比

虽然数据还没有显示哪些市场已经达到了它们的峰值价格，但这些价格上涨的速度或似乎已经达到了一个上限。

“虽然我们看不到任何证据表明特定的住房市场已经达到了顶峰，但很明显，大多数市场已经走过了增长的高峰

Lawless先生写道：”我们看到大多数国家的首都在去年3月左右经历了增长的峰值。

他表示，就目前的周期而言，澳大利亚最大的市场将在2022年达到峰值。

他说：”我们可以看到我们两个最大的首府市场悉尼和墨尔本在今年晚些时候达到高峰，尽管时间非常不确定，并取决于一系列广泛的影响因素。”

Conisbee女士说，悉尼和墨尔本都是对利率变化和金融干预最敏感的市场。

“11月实施的金融限制是相当温和的，虽然有很多关于加息的讨论，但在目前阶段，它似乎仍然不太可能在2022年发生。然而，从轶事来看，人们的情绪似乎已经发生了变化。

她说：”在悉尼和墨尔本，2021年下半年的房源挂牌天数有所增加，这表明买家想要支付的价格和卖家想要的价格之间存在不匹配。”

“澳大利亚其他地方出现了非常不同的情况，而且似乎真的没有太多松动的势头。昆士兰东南部正继续受益于墨尔本和悉尼的人口和资金流动。”

她补充说：”我们也继续看到堪培拉、阿德莱德和霍巴特等较小城市的实力。”

峰值后会发生什么

挑选市场的峰值是一回事，但在这个周期的关键点之后发生的事情也很重要。

劳利斯先生说：”一旦市场达到顶峰，典型的趋势是价值将经历一段时间的下降。下降的持续时间和严重程度取决于一系列广泛的宏观和微观因素。”

他说，寻找便宜货的买家可能在等待崩溃，但从历史上看，这在澳大利亚并没有发生。

“自20世纪80年代末以来，澳大利亚有全国性的衰退，其严重程度各不相同。最近一次从高峰到艰难的下降是在2017年至19年的低迷期，下降了8.4%。”

根据Conisbee女士的说法，买家应该专注于大局，而不是因为试图在高峰期之外挑选而分心。

“始终将房产视为一项长期投资，何时购买的时机变得不那么重要。重要的是，你要在你的预算范围内购买，并牢记未来几年的利率将上升。”