为什么房地产价格的下跌比预期的要早？

房地产价格预计会下降，但不会那么快。

传统观点认为，官方利率上升将触发房价下跌，因为这会减少买家在拍卖时可以借入的金额。那么，是什么改变了呢？

在利率发生任何变化之前，悉尼和墨尔本的房价已经开始小幅走低，因为买家达到了他们能承受的极限，银行减少了贷款额度，更多的房屋挂牌出售。

到目前为止，跌幅不大，但却扭转了过去一年房价强劲上涨的局面。CoreLogic 的最新数据显示，继 2 月下跌 0.1% 之后，悉尼的房价在 3 月下跌了 0.2%，而墨尔本的房价在 3 月下跌了 0.1%，在 12 月也下跌了 0.1%。

供给方面，两市挂牌总量高于一年前，为买家提供了更多选择，减少了去年秋季拍卖会上推高价格的疯狂竞标。

在需求方面，失去的势头得到了贷款数据的支持。澳大利亚统计局的数据显示，2 月份新房贷款的价值下降了 3.7%，从自住业主 (-4.7%) 到首次购房者 (-9.7%) 和投资者 (-1.8%)，每种买家类型的房贷都减少了。

最终，买家可以支付的金额是有限度的。

联邦银行澳大利亚经济负责人 Gareth Aird 表示，价格昂贵的主要城市可能已经见顶，由于买家的预算已经捉襟见肘，房价下跌。

他说："证据很清楚。两个最大的省会城市的价格已经达到顶峰。由于价格上涨如此之多，负担能力变得捉襟见肘。他们能走多高是有限度的。"

"你不能无限制地继续增长，悉尼和墨尔本的负担能力情况已经提前启动了。"

他说，贷款已经从高位回落，价值也从 “非同寻常 “的涨幅中回落，这都表明无论储备银行做什么，市场都会冷却。

其他省会城市的情况有所不同。根据 CoreLogic 的数据，虽然悉尼和墨尔本的挂牌量较高，但布里斯班、阿德莱德和澳大利亚偏远地区的可供选择的房产较少，这些都逃脱了价格下跌的考验，销售状况依然强劲。

专家警告说，它可能不会持久。银行一直在减少放贷量，这首先影响了昂贵的城市，但后来可能会流向更负担得起的地区。

AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 指出，尽管储备银行没有加息，但固定房贷利率在银行贷款账簿中所占的比例越来越大。

他说，再加上银行监管机构去年对服务能力缓冲的改变，这迫使贷款机构检查如果利率上升 3 个百分点，借款人是否可以偿还贷款，有效地将最大贷款规模削减 5% 至 10%，这意味着买家的借贷能力下降。

Oliver 博士说："这是通过较低的价格过滤的。这将首先影响悉尼和墨尔本，因为它们是最昂贵的市场。在澳洲联储采取任何行动之前，价格下跌的原因是固定利率已经开始上涨，而且负担能力很差。"

他说，虽然主要首府城市引领价格周期，但除珀斯和达尔文外，其他城市将在今年晚些时候处于类似情况。

"珀斯和达尔文低于 2014 年的最后一个周期性高点，因此它们的负担能力更具吸引力。"

Oliver 博士还强调，2017 年和 2019 年的房地产市场低迷是在储备银行没有提高利率的情况下发生的。相反，它们是由于宏观审慎收紧，使得获得仅付息贷款变得更加困难，或者如果借款人有大量或可疑费用，则难以获得贷款，这限制了投资者在市场上的购买力。

Westpac 高级经济学家 Matthew Hassan 表示，悉尼和墨尔本的房价下跌突显了房地产市场在贷款条件和卖方定价方面的敏感，现在有更多房屋可供买家选择。

Hassan 先生说："今年晚些时候，更广泛的房地产市场将进入修正阶段。"

他补充说："调整将在 2023 年和 2024 年继续进行。"并表示它将蔓延到其他对买家来说过于昂贵的首府城市。