在这次历史性的房地产繁荣之后，再过五年房屋的价值会是多少?

如果你在五年前，在我们知道什么是COVID-19之前，在最近的市场繁荣之前，在澳大利亚的很多地方买了房子，你会坐在一座金矿上。  

以悉尼Palm Beach为例，自2017年以来，那里的房价中值飙升了327.5万美元，上涨了118%，达到605万美元。 还有维多利亚的Anglesea小镇，那里的房价中值在过去五年里上涨了947500美元(145%)，达到了160万美元。  

比如，在昆士兰阳光海滩投资一套公寓，五年内涨幅高达132%。那里的中位单价飙升了862500美元，达到151.2万美元。  

这足以让购房者和投资者都幻想自己的“如果”时刻，以及未来五年市场可能出现的情况。  

PropTrack经济学家Paul Ryan表示：”过去五年，由于各种特殊事件的综合影响，价格大幅上涨。” 

” 以2021年为例，这一年的年增长率是30多年来最强的。”

为了对市场的走向有一个广泛的认识，以及我们在2027年可能会讨论哪些繁荣的郊区，反思刚刚发生的事情是很重要的。  

这种繁荣非常奇特  

让我们回到2020年3月，那时世界的生活发生了翻天覆地的变化。 

COVID-19大流行的突然出现导致社会封锁，几乎每个国家都实施了封锁和严格的限制。  

在澳大利亚，国际边境被关闭，在家工作、社交距离、容量限制和戴口罩等新概念成为常态。  

许多专家担心出现最坏的情况，他们预测澳洲经济会崩溃，房地产价格会出现两位数的暴跌——在一些预测中，跌幅会达到30%或更多。  

这并没有发生。  

事实上，房地产市场迅速繁荣，整个2021年，首府城市的中位住宅价值飙升了20%，而某些地区的增幅更大，达到了25%。  

这标志着历史上第三快的增长时期。  

Ryan表示，近年来，一系列相当前所未有的因素共同推动了房地产市场的非凡增长。  

他说：”随着疫情和其他冲击冲击经济，利率下降到历史最低水平。借贷能力的增加，以及对生活地点和大房子前所未有的偏好转变，推动价格迅速上涨。”

简单地说，很多人被困在家里，没有钱可花，再加上借贷成本处于历史低位，再加上一股突然想要离开这座城市的冲动，引发了一场完美的风暴。

过去五年里表现最好的地区  

看看房价上涨表现最好的郊区的数据，就会发现一些明显的趋势。  

可以发现，澳大利亚人渴望生活的地方和方式已经戏剧性地转向沿海地区，那里可以提供更好的生活方式。  

Ryan表示：”疫情加速了Byron Bay和Noosa等地区的发展趋势，这些地区有更多远程工作的灵活性，对更大住宅的需求，当然还有海滩。”

就房价中值涨幅而言，全国表现最好的郊区是昆士兰州阳光海岸的阳光海滩。  

那里的房价中值上涨了192%，即230万美元，达到了目前的350万美元。  

新南威尔士州远北海岸的Casuarina房价中值上涨了147%，即140万美元，达到235万美元，而附近的Byron Bay——澳大利亚最热门的旅游胜地，房价也上涨了147%，即184万美元，达到309万美元。  

其他进入前10名的海滩包括塔斯马尼亚的Primrose沙滩(上升155%，即31万美元，达到51万美元)和维多利亚的Cape Paterson(上升143%，即532950美元，达到903425美元)。  

远离水域的生活方式目的地也表现良好，新南威尔士州的滑雪运动热点Jindabyne的房价中值上涨167%，达到140万美元，涨幅88万美元。  

在公寓市场表现最好的地区中，Jindabyne的涨幅最高，涨幅为196%，达到73.3万美元，涨幅为485,750美元。  

昆士兰沿海热点地区占据了前10名，包括Sunrise Beach(上涨144%，即61万美元，至103万美元); Noosa Heads(上涨130%，794,250美元，达到140万美元); Coolum Beach(上涨98%，涨幅366,150美元，至74万美元)。  

我们还会再次看到这样的繁荣吗?  

如果房价继续像现在这样上涨，到2027年，悉尼的房价中值将超过200万美元(目前为134万美元)，墨尔本的房价中值接近140万美元(目前为90万美元)。  

“全国范围内，房价在过去的五年里上涨了40%，”Ryan先生说，并补充说这样的增长是不可持续的。  

那种几乎前所未有的繁荣会再次出现吗? 瑞安的评估简短而简洁:“不。”  

“只有再发生一系列罕见的异常事件，过去五年的情况才会重演。”  

预测房地产市场的短期和中期走势是困难的，即使供求因素似乎是可以预测的。  

Ryan表示:“目前市场前景仍不确定。”  

“随着利率在未来一段时间恢复正常，我们可能会看到增长放缓。 但利率的速度和水平是市场的一大未知数。”  

目前，市场上仍有大量买家和卖家活跃，需求减弱但仍很高，新股上市数量激增，显示出卖家的信心。  

他表示:“活动依然强劲。”  

那么，房价可能会走向何方?  

在很大程度上，价格增长在2021年最后一个季度见顶，此后大幅放缓。  

本月早些时候公布的3月份PropTrack房屋价格指数显示，3月份住宅价格上涨了0.34%。  

这大约是十年平均月度增长速度的一半，也是自2020年5月以来的最低增幅。  

Ryan表示:“悉尼和墨尔本的房价放缓速度快于预期，这两个市场，以及珀斯和达尔文，未来一年可能出现下跌。”  

利率的变化——当储备银行扣动扳机时，它会射出多少子弹，会给家庭预算和潜在买家的借贷能力带来多大压力真的很重要。  

但这并不是谜团的唯一部分，瑞安先生说，还有一些其他的潜在因素正在浮出水面。  

“移民、住房建设、州际和地区移民的速度都将影响价格的增长，以及它在全国的分布方式。”  

不过，近期内出现新一轮繁荣的可能性似乎很小，尤其是上次那种规模的繁荣。  

总体而言，Ryan表示，未来几年最有可能出现的价格涨幅将是温和的。  

他说:“从历史背景来看，增速略高于通胀的5年将是一个‘缓慢’的5年，但在过去5年的特殊情况之后，这可能并非不合理。”  

这样的增长速度会造成什么后果  

假设一个更平缓的增长率接近于通货膨胀的水平，在这种情况下是3%，未来五年表现最好的将主要是像悉尼的Vaucluse和墨尔本的Toorak这样的蓝筹郊区。  

不足为奇的是，房价升值幅度最大的是每个首府最昂贵的市场。  

例如，从澳元价值增长的意义上看，沿着通胀线的年度增长，豪华的Vaucluse的房价中值将增加130.6万美元，达到950万美元。  

这将是到2027年的五年期间该国澳元价值的最大增长。  

Toorak是维多利亚最富有和最著名的一些人的家，从现在到2027年，这里的房价中值将飙升76.5万美元，达到556.5万美元。  

它在维多利亚州排名第一，是唯一一个非新南威尔士州进入全国前10名的地方，勉强排在第十位。  

在昆士兰州，阳光海滩的阳光海岸市场将成为该州表现最好的市场，房价中值飙升55.7万美元，达到405.7万美元。  

在南澳大利亚，如果未来五年房价按通胀率增长，Malvern黄金郊区的房价中值可能上涨31.9万美元，至2027年达到231.9万美元。  

而在西澳大利亚州，根据通胀预估，位于珀斯的热门郊区Peppermint Grove房价中值料大涨57.1万美元，至415.6万美元。  

塔斯马尼亚的Sandy Bay的房价中值将达到164万美元，上涨22.6万美元，而堪培拉的Red Hill的房价中值可能会上涨39.8万美元，达到289万美元。  

最后，在北领地，Nightcliff的房价中值在未来五年内将上涨13.9万美元，达到101万美元。  

瑞安指出，当然，这些都是基于3%年增长率的情景样本，实际情况取决于每个市场、乃至全国乃至国际层面的单个因素。  

在单位方面，新南威尔士州排名前10位的单位价值增幅最大，其中悉尼的Darling Point以38.2万美元的中值增幅排名第一，达到278万美元。  

可能的缓慢增长的例外情况 

全国有些地区的房价可能会超出预期，出现强劲的上涨。  

它们是“伴娘”城市，往往远离聚光灯，因为它们的吵闹表亲——特别是悉尼和墨尔本。  

但随着两个最大的房地产市场可能退居二线，至少在未来几年，是时候让布里斯班和阿德莱德这样的二级首府城市大放光芒了。  

Ryan表示:“布里斯班和阿德莱德的表现可能会继续强于大盘。”  

“远程工作的灵活性，以及价格较低带来的相对负担能力，引发了人们在生活地点和生活方式方面的偏好转变，这些市场受益最大。”