外国居民资本预提税（FRCGW）详解

这篇文章是为非澳大利亚居民的澳大利亚房地产（房屋、Unit、工厂、农场）卖家（卖主）而写。

立法

1953年《税收管理法案》（TAA 1953）规定了外国居民资本预提税（FRCGW）支付制度，FRCGW支付制度于2016年7月1日生效。

在这方面，《1953年税收管理法》附表1的第14-D小节规定了某些澳大利亚房地产的购买者在从外国居民那里获得该房地产时的非最终预扣义务。

1953年TAA的相关附表在《2017年财政部法律修正案（外国居民资本收益预扣款）》中得到更新。该修订案于2017年6月22日获得皇室批准。

2017年更新：

• 预扣率从10%提高到12.5%。
• 将销售价值门槛从200万澳元降至75万澳元

对于2017年7月1日或之后的房产交易，适用新税率。

该规定的目的

这些规定要求如果卖方（卖家）为非居民，购买价值超过75万澳元的澳大利亚房产的买方则要预扣12.5%的购买金额。

需要注意的是：在澳大利亚立法中，”非居民 “一词用于描述非通常居住在澳大利亚的人。很少使用 “外国居民 “这一术语。当您读到这句话时，”外国居民 "在澳大利亚税收方面意味着 “非居民”。

此外，”卖方 “意味着 “卖家”，反之亦然。

背景

当澳大利亚房产以75万澳元或以上的价格出售时，FRCGW规则可能适用。

在出售澳大利亚房产时，首先要询问的是，作为卖方您是否是：

1. 澳大利亚税务居民，或者
2. 非居民（又称 “外国居民”）

• 如果您是澳大利亚税务居民，并以75万澳元或以上的价格出售澳大利亚房产，您将需要申请并获得资本收益预扣清算证书。

为了有效地避免预扣销售收入，卖方必须向买方提供该证书。这必须在结算之前进行。

• 如果您是澳大利亚房产的非居民卖家，您将不会收到这份证书，而买方（在调查员的帮助下）将被要求预扣销售价格的12.5%。买方将在结算时直接向澳大利亚税务局提供该预扣款额。
• 如果您是购买者，您将收到外国居民资本收益预扣购买者付款通知。

房产卖方要缴税？

FRCGW不是最终税。它只是一种 “估计”。

这意味着，在出售房产的财政年度，仍然需要提交澳大利亚的纳税申报表。

然后，对最终税款（根据纳税申报表计算出的税款）和估算值（FRCGW）进行对帐，澳大利亚房产的卖方：

• 收到任何多付的FRCGW的退款，或者
• 收到 “补交 “税款的账单（评估通知）

案例研究

请阅读以下案例：

Michelle原本是澳大利亚的居民。

她于2003年在悉尼以515,000澳元购买了一套公寓。

她从来没有住过，只是把它租了出去（这是一个 “投资物业”）。

2010年，Michelle搬到了英国，接受了一个工作机会，成为澳大利亚的非居民。

Michelle在英国生活，并决定不再回澳大利亚。她继续收取租金收入。

2012年5月，非居民的CGT优惠规则发生了变化，从这时起，Michelle不能享受50%的CGT折扣）。

2012年5月，由于法律的变化，她的税务代理建议Michelle对该房产进行评估。房产价值为850,000澳元。

(2016年7月，FRCGW规则出台，从2017年7月1日起更新)

2019年8月，Michelle以1,050,000澳元的价格出售该房产。

买方根据FRCGW制度从收益中扣留了131,250澳元，因为

1. Michelle无法提供证明她是澳大利亚居民的证明；以及
2. 该房产的价值超过了75万澳元

在结算时，Michelle只收到了919,750澳元（1,050,000澳元减去FRCGW的131,250澳元）。

计算最终税金

因此，考虑到上述所有情况，Michelle在其税务代理的帮助下：

1. 计算出496,858澳元的销售总收益（在扣除广告、代理佣金和印花税等购买和销售成本后）
2. 计算出应税资本收益为348,292.50澳元（考虑到2012年5月非居民法律修改前适用的折扣）。

Michelle的FINAL税额为138,281.63澳元。

由于FRCGW已预扣了131,250澳元，因此估计需要支付7,031.63澳元的税款，这需要通过提交澳大利亚纳税申报表来支付。

我们注意到Michelle需要提交所得税申报表，而代理人能够代表她提交。

代理人是否要提交？

多缴税款

问：可以说是FRCGW的收取导致最终税额多付了吗？

答：当然，Michelle应该尽快委托税务代理机构进行报税，并要求退还多付的税款。

少缴税款

问：我们经常被问到，如果Michelle现在在英国，不太可能回到澳大利亚，而且有7千澳元需要 “补交”，作为一个非居民，她是否要报税？谁会去追缴？

答：根据法律，Michelle必须提交所得税申报表。作为一个拥有澳大利亚房产的非居民，她必须提交并支付 “补缴 “的费用。

如果Michelle回到澳大利亚生活和工作，她仍然有义务申报和支付。

当然，她离开的时间越长，情况就会越糟糕（罚款和利息）。