澳大利亚房地产市场将面临新的高峰和低谷

澳大利亚”过山车式”的房地产市场在 2024 年将面临新的高峰和低谷，因为利率下降的前景与近期价格上涨的放缓形成了鲜明对比。

与此同时，租房者的房租支出增幅较小，但房租占收入的比例仍接近历史最高水平，而且几乎看不到缓解的迹象。

2023 年，数据集团 CoreLogic 的全国房屋价值指数上涨了 8.1%，扭转了前一年 4.9% 的回落，但远低于 2021 年 24.5% 的涨幅。

仅在 2023 年 12 月，该指数的涨幅就放缓至 0.4%，整个季度的涨幅为 1.5%。这使得全国房屋中位价升至近 758,000 澳元。

墨尔本的房价在 2023 年的最后两个月出现下跌，而悉尼的房价仅在 12 月份就上涨了 0.2%。CoreLogic 的数据显示，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价在年底均创下历史新高。

2023 年市场的反弹出乎许多人的预料，尤其是因为储备银行不断加息，这些行动通常会拖累房地产价格。

不过，出乎意料的净移民人数激增也为需求增加了动力，2022-23 财年的净移民人数达到了创纪录的 51 万人。

CoreLogic 的研究总监 Tim Lawless 表示，预测 2024 年的房价走势也不是一件简单的事，即使澳联储的下一步行动很可能是降息，除非 12 月季度的通胀数据出人意料地强劲。

Lawless 说：“我最好的猜测是加息可能已经完成。到今年下半年，我们可能会开始看到越来越多关于降息的猜测。”

Lawless 表示，虽然借贷利率下降通常会刺激需求，但在 2023 年下半年使市场失去一些热度的一系列因素很可能会延续到今年。其中包括不断增加的生活成本压力、日益恶化的负担能力挑战、消费者信心不佳以及广告住房存量水平上升。

“我们知道，至少截至 11 月底，除珀斯、阿德莱德和布里斯班外，大多数首府城市的挂牌房源数量都已超过平均水平。“不断积累的存量”可能会增加住房价值下行的风险。

政府上个月发布的年中经济报告预计，本财年净移民人数将降至 37.5 万人，下一财年将降至 25 万人。即便如此，考虑到许多移民需要时间买房，这一来源的需求应该会在一段时间内保持强劲。

Lawless 表示，移民减少的最大影响可能会体现在租赁市场，这有助于缓解需求。

2023 年全国租金上涨 8.3%，较 2022 年 9.5% 和 2021 年 9.6% 的涨幅略有下降。根据 CoreLogic 的数据，以澳元计算，根据租金中位值，2023 年住宅租金每周上涨约 46 澳元。

虽然任何放缓都会受到租户的欢迎，但最新的租金涨幅仍是新冠疫情爆发前十年平均年涨幅的四倍多。

与购房一样，珀斯仍然是租金最紧张的市场。2023 年，西澳大利亚州首府的公寓租金上涨 16.5%，平均租金成本增加 80 澳元，而独立屋租金上涨 12.9%，即每周约 73 澳元。霍巴特和堪培拉是租金下降的两个城市。

根据 CoreLogic 的数据，截至 2022 年 9 月，用于支付新抵押贷款所需的家庭收入比例接近 46.2% 的历史新高，用于支付租金的家庭收入比例也接近 31% 的历史峰值。

Lawless 表示，在全国范围内“很难看到租金回落”，“除非出现更显著的供应反应，而且似乎仍有一段路要走”。