削减期房印花税将为维多利亚州住房供应带来利好

本月，维多利亚州政府宣布大幅降低期房公寓和联排别墅的印花税，此举旨在刺激房地产开发，而目前正是增加住房供应的关键时期。

在政策宣布之前，只有首次置业者和其他自住业主才有资格享受期房印花税优惠，而且优惠价格有上限。

现在，不仅所有买家（包括投资者）都可以享受印花税优惠，而且价格上限也已取消。

这一变化意味着，对于购房时尚未开工建设的开发项目，印花税将仅根据土地价值而不是房产总价计算。

对于买家来说，潜在的节省是巨大的。例如，如果买家在施工开始前购买一套价值 62 万澳元的期房公寓，则可以节省约 75% 的印花税，即 28,000 澳元。

优惠政策将从 2024 年 10 月 21 日起持续 12 个月，适用于任何属于分层分户的房产。不属于分层分户的房产（例如房屋和土地套餐）将不符合优惠条件。

在决定专门针对公寓而非独立屋等房产进行开发之际，正在开发的高密度住宅数量已降至十年来的最低水平。

令人担忧的是，根据澳大利亚统计局的数据，2024 年 8 月，维多利亚州用于建设住宅的新贷款承诺数量与 2023 年 8 月相比下降了 20%，住宅用地的购买量下降了 34%。

今年第二季度，维多利亚州仅有 3,517 套住宅（不包括独立屋）开工建设，为 2009 年以来单季度最低水平。高昂的建筑成本困扰着该行业，降低了许多公寓项目的可行性。

相比之下，新房开发表现更具弹性，新屋开工量与疫情前 10 年平均水平一致。

但降低印花税的举措是否足以推动高密度住宅供应的复苏？有一些挑战需要考虑。

目前，上市公寓开发项目的价位与买家愿意支付的价格之间存在差距。由于当前市场上开发公寓的成本较高，正在进行的项目通常是以较高价位出售的高档公寓，因此在当前市场上比较可行。

9 月份，中介网站挂牌出售的上大墨尔本地区的新公寓开发项目中，只有 20% 的广告价格低于 60 万澳元。这与买家需求形成鲜明对比，当月所有新公寓开发项目的咨询中有 63% 的价格低于 60 万澳元。

如果印花税折扣能够将更多需求从现有公寓转移到新房，这将有助于支持新房价格上涨，从而有助于提高一些项目的可行性。它还可能有助于实现一些项目开工所需的预售。

向投资者开放印花税优惠也是一个好举措。投资者购买新房可以获得很多好处，因为这些房产的折旧率通常高于现有房屋，这可以带来可观的税收优惠。新房的租金通常也更高。

此外，维多利亚州正处于租赁危机之中，9 月份只有 1.7% 的租赁房产空置。维多利亚州人口快速增长，并且仍在继续增长，导致对更多租赁房产的需求。不幸的是，由于不利的税收环境，维州五年多来出售房产的投资者一直多于购买房产的投资者。

根据维多利亚州家庭、公平和住房部的数据，仅在 2024 财政年度，维多利亚州的出租房产数量就减少了 21,712 处。

维多利亚州迫切需要更多住房，因此增加购买新房的激励措施是值得欢迎的。但此举是否足以改变现状并推动开发活动仍有待观察。