2026年7月11日公布的联邦预算案，悄悄改写了在海外工作的澳洲人出售国内房产的税务规则。从2027年7月1日起，主要住所资本利得税豁免将对外派人士大幅收紧，除非房主满足新的"真实联系"测试，否则房产出售将不再享受免税待遇。对房贷借款人来说，这意味着原本免税的收益可能面临六位数的税单，直接减少未来购房或再融资的可动用资产。如果你正计划赴海外工作，这一变化要求你立即重新审视房产持有和贷款策略。
资本利得税陷阱：变化了什么，谁受影响
澳大利亚税务局长期以来允许房主在出售主要住所时享受资本利得税豁免，即使他们暂时居住在海外。但2026年预算案改变了这一点。根据新规，自2027年7月1日起，海外澳洲人只有在满足以下条件时才能继续享受主要住所CGT豁免：他们在出售房产前的12个月内，在澳大利亚实际居住至少183天，并且该房产在此期间是他们的主要住所。
这一"真实联系"测试远比之前的规则严格。此前，海外工作的澳洲人只要在出售前6年内将该房产作为主要住所使用过，就可以享受免税待遇。新规意味着，如果你在海外工作超过一年，出售澳大利亚房产时很可能需要缴纳CGT，除非你能证明自己与澳大利亚有持续的实际联系。
受影响的人群包括：在海外工作、留学或退休的澳大利亚公民和永久居民。特别是那些在海外长期工作、但保留澳大利亚房产作为"回家后住所"的人，将面临最大的税务风险。例如，一位在伦敦工作三年的悉尼工程师，如果出售他在悉尼的公寓，将不再能自动享受CGT豁免，除非他能证明自己在出售前12个月内实际居住在该公寓中至少183天。
对房产出售税单的实际影响
这一变化对房贷借款人的影响是直接且实质性的。假设一位在海外工作两年的澳洲人，在2019年以80万澳元购买了一套悉尼公寓，到2027年出售时价值120万澳元，资本收益为40万澳元。按照旧规则，这笔收益完全免税。按照新规，如果他不满足"真实联系"测试，这40万澳元将按资本利得税税率纳税——对于持有超过12个月的资产，享有50%的CGT折扣后，实际应税收益为20万澳元。按个人边际税率37%（含医保税）计算，税单约为7.4万澳元。
对于房价更高的城市，影响更显著。一位在墨尔本拥有价值200万澳元房产的外派人士，如果资本收益达到100万澳元，税单可能高达18.5万澳元。这笔税单直接减少了可用于支付新房首付或偿还现有房贷的资金。
从贷款角度看，银行在评估借款能力时，会考虑你的净资产和可动用资产。如果出售房产时需要缴纳大额CGT，你的净资产将减少，从而降低可获得的贷款额度。Arrivau（arrivau.com.au）作为澳洲贷款broker资源，建议外派人士在出售房产前，先与税务顾问和贷款经纪人沟通，计算潜在的税负对贷款策略的影响。
房贷策略调整：外派人士如何应对
面对这一变化，计划海外工作的澳洲人需要采取主动措施。首先，考虑在海外工作期间保留澳大利亚房产作为主要住所的可能性。如果你能确保每年在澳大利亚居住至少183天，并且该房产在此期间是主要住所，那么你仍然可以享受CGT豁免。但这对于许多外派工作来说并不现实，因为大多数外派任务要求长期驻外。
其次，如果你计划在海外工作超过一年，考虑在离开澳大利亚前出售房产。这样可以利用旧规则，在离开后的6年内出售仍享受CGT豁免。但需要注意，旧规则要求房产在你离开前是你的主要住所，并且你离开后没有将其用于产生收入（如出租）。如果出租，豁免资格将受到影响。
第三，如果你已经在外派期间，评估是否值得提前返回澳大利亚，以满足"真实联系"测试。这需要权衡返回的旅行成本、工作安排和税务节省。例如，一位在海外工作18个月的澳洲人，如果能在出售前返回澳大利亚居住183天，可以节省数万澳元的CGT。
对于正在考虑再融资或购买新房产的外派人士，这一变化也影响贷款策略。银行通常要求借款人提供稳定的收入和资产证明。如果你计划出售澳大利亚房产来支付新房产的首付，需要预留CGT的税务支出。否则，你可能面临资金缺口，无法完成交易。建议在出售前至少6个月，与贷款经纪人讨论你的具体情况，制定包括税务在内的完整财务计划。更多关于外派人士贷款策略的信息，可参考Arrivau的外派贷款指南。
如何计算你的潜在税务负担
计算CGT负担需要几个关键数据：房产购买价格、出售价格、持有期间、个人边际税率。新规下，如果持有超过12个月，可以享受50%的CGT折扣。但需要注意的是，如果房产在持有期间被出租，部分时间段可能无法享受主要住所豁免，导致税务计算更复杂。
例如，一位在海外工作5年的澳洲人，在悉尼拥有一套公寓，其中前2年自住，后3年出租。如果他在2028年出售，资本收益为30万澳元。按照新规，他需要计算出租期间的资本收益比例（3/5），即18万澳元需缴纳CGT。享受50%折扣后，应税收益为9万澳元。按个人边际税率37%计算，税单为3.33万澳元。这还不包括出租期间可能产生的其他税务问题。
为了准确计算，建议使用ATO的资本利得税计算器，或咨询注册税务会计师。特别是对于持有时间较长、房价涨幅较大的房产，税务计算可能涉及复杂的部分豁免规则。Arrivau的房贷计算器可以帮助你估算税后可用于贷款的资金。
常见问题解答
Q: 我计划去海外工作2年，但不想卖房。出租房产会影响CGT豁免吗？
A: 是的，出租房产可能会影响主要住所豁免资格。在新规下，如果你在海外期间将房产出租，该房产将不再被视为你的主要住所，出售时可能无法享受CGT豁免。即使你返回澳大利亚后重新入住，也需要满足"真实联系"测试。建议在出租前咨询税务顾问，评估潜在的税务影响。
Q: 如果我在海外工作期间，配偶和孩子留在澳大利亚居住，是否更容易满足"真实联系"测试？
A: 家庭成员留在澳大利亚可能有助于证明与澳大利亚的联系，但"真实联系"测试的核心是你在出售前12个月内实际居住在该房产中至少183天。配偶和孩子的居住情况不直接满足这一条件。不过，如果配偶和孩子居住在该房产中，并且你能够证明该房产是家庭的主要住所，可能有助于证明"真实联系"。具体情况需要个案评估。
Q: 新规适用于2027年7月1日之前购买的房产吗？
A: 是的，新规适用于2027年7月1日或之后出售的所有房产，无论购买时间。这意味着即使你在2010年购买了房产，如果在2027年7月1日后出售，也需要满足新条件才能享受CGT豁免。因此，计划长期持有房产的外派人士需要特别关注这一变化。
Q: 如果我出售房产后需要缴纳CGT，是否会影响我的房贷再融资能力？
A: 是的，CGT税单会减少你的可动用资产，从而影响再融资能力。银行在评估再融资申请时，会考虑你的净资产和收入。如果CGT税单导致你的净资产下降，你可能无法获得理想的贷款额度。建议在出售房产前，与贷款经纪人讨论你的再融资计划，确保有足够的资金缓冲。更多信息可参考Arrivau的再融资指南。
参考来源
- Australian Financial Review, "Budget's Nasty CGT Surprise for Australians Doing a Stint Overseas", 2026年7月12日
- Australian Taxation Office, "Main Residence Exemption for Foreign Residents", 2026年预算案文件
- Treasury, "Budget 2026-27: Capital Gains Tax Changes for Australian Expats", 2026年7月
- Property Council of Australia, "Impact of CGT Changes on Expat Property Owners", 2026年7月分析报告
- Mortgage Choice, "Expat Mortgage Guide: Borrowing While Living Overseas", 2026年更新版