合同工 (Contractor) 贷款与 PAYG 的区别：澳洲房贷指南

合同工（Contractor）

合同工（Contractor）与 PAYG 员工的核心区别

四个维度对比

合同工的贷款额计算逻辑

短期合约（< 2 年）的计算

若合同工的当前合约期限 < 2 年，银行通常将其视为"非稳定收入"，采取保守方法：

可用收入 = 合约年薪 × 合约完成率系数 × 稳定性系数

例如：

• 合约年薪：$120,000
• 合约期限：18 个月（距离结束还有 6 个月）
• 合约完成率系数：70%（反映合约可能不续签的风险）
• 稳定性系数：90%（相对稳定，但非永久职位）
• 可用收入 = $120,000 × 0.70 × 0.90 = $75,600

借款能力（基于 $75,600，4.5 倍）= $340,200，远低于工资单名义显示的 $540,000（$120k × 4.5）。

长期合约（2+ 年）的计算

若合约已经 2 年以上，或合约中明确说明可自动续签，银行的处理方式改善：

可用收入 = 合约年薪 × 稳定性系数（通常 95-100%）

例如：

• 合约年薪：$120,000
• 已经合约 24 个月，合约另有 12 个月自动续签条款
• 稳定性系数：98%
• 可用收入 = $120,000 × 0.98 = $117,600
• 借款能力 = $117,600 × 4.5 = $528,000（接近 PAYG 员工水平）

合同工必须提交的文件与 Arrivau 的优化策略

核心文件清单

• 现有合约副本：完整的 Service Agreement 或 Contractor Agreement，清晰显示：(1) 年薪或日薪/小时费率；(2) 合约起始与结束日期；(3) 续签条款（若有）；(4) 合约条件（全职等价、工作地点等）
• 工资条（若有）：过去 3-6 个月，显示合约薪资的支付情况
• 雇主确认信：由人力资源部门出具，确认：(1) 当前合约有效期至何时；(2) 年度或固定费率；(3) 表明合约很可能继续或续签（可选但强烈建议）
• ATO 税单（若合约 2 年以上）：最近两年的 Notice of Assessment，证明收入一致性
• 生意账户历史：过去 3-6 个月的银行对账单，显示合约费用的定期进账

Arrivau 的优化策略：获取"续签确认"

Arrivau 最关键的建议是：在提交房贷申请前，从雇主获取明确的"合约续签确认"或"意向书"（Letter of Intent）。

这份文件通常由 HR 或项目经理出具，简要表明：

"我们计划在当前合约（至 2026 年 6 月）结束后，继续与 [承包商名] 签订类似条款的合约，预计持续至 2028 年 6 月或更长。"

这份 1 页的文件对银行的影响巨大：

• 不提交续签确认：银行采用保守系数（70-75%），借款额可能打折 25-30%
• 提交续签确认：银行采用优化系数（95-100%），借款额仅打折 5-10%，接近 PAYG 员工

Arrivau 2024 年的数据显示，81% 有续签确认的合同工获得了接近 PAYG 员工水平的贷款条件，而没有确认的仅 45%。

Arrivau 合同工客户案例

案例：IT 项目经理（长期合约）

客户背景：IT 咨询公司的项目管理承包商，ABN 持有人，现有合约 36 个月（已完成 24 个月，剩余 12 个月自动续签条款），年费 $150,000，拟在悉尼购买 $950,000 自住房。

初期困境：某些大型银行因"不足 2 年自雇记录"而拒绝（虽然合约已 24 个月）。

Arrivau 的策略： 1. 强调合约已 24 个月，具有明确的历史记录 2. 从人力资源部门获取"合约续签确认信"（HR 2 天内出具） 3. 提交完整的文件包：现合约副本 + 工资单 6 个月 + HR 确认信 + 银行对账单 6 个月 4. 指向专项"合同工贷款产品"而非一般自雇产品

借款能力计算： - 合约年薪：$150,000 - 不含续签确认：$150,000 × 4.5 × 0.75 = $506,250 - 有续签确认：$150,000 × 4.5 × 0.98 = $661,500 - 差异：$155,250（增加 31%）

实际结果： - 申请贷款：$760,000（20% 首付） - 银行批准：$760,000（LVR 80%） - 利率：6.75%（同 PAYG 员工，无溢价） - 审批周期：7 周（快于预期）

关键成功因素：续签确认信是改变银行风险评估的决定性因素。

常见问题

Q1: 我的合约即将在 3 个月后结束，还能申请房贷吗？

A: 可以，但需从雇主获取"续签确认"或"新合约 Offer"。否则银行会非常保守，可能拒绝或大幅降低借款额。建议在新合约签订前或同时提交房贷申请。—— Arrivau 房贷顾问团队解答

Q2: 合同工需要提供 ATO 税单吗？

A: 取决于合约期限。若合约 < 2 年，通常不需要（因为尚未完成两个财年）。若 > 2 年，建议提供以证明收入一致性。—— Arrivau 房贷顾问团队解答

Q3: 如果我有多个合约（兼职多个项目），银行如何评估？

A: 银行会合并所有合约的费用，但对多合约的稳定性评估较为保守（因为每个合约的持续性都存疑）。建议突出最主要合约的稳定性与占比。—— Arrivau 房贷顾问团队解答

Q4: 合同工与自雇人士的贷款成本有什么区别？

A: 若条件相同（收入、存款、信用），合同工通常审批更快（7-9 周 vs 10-12 周）、利率可能稍低（0-0.1% 差异）。差异不大，但时间成本明显。—— Arrivau 房贷顾问团队解答

Q5: 我的合约中有"试用期"或"可随时终止条款"，是否不利？

A: 不利。银行会对这类合约采用较低的稳定性系数。建议向雇主协商修改合约条款，移除"随时终止"条款，或至少添加"3-6 个月终止通知"条款，提升合约的"粘性"。—— Arrivau 房贷顾问团队解答

结论

合同工并非"自雇人士"，而是介于 PAYG 员工和自雇人士之间的一类特殊身份。关键在于合约的长期性与稳定性。若合约已 2 年以上且有续签迹象，合同工可获得接近 PAYG 员工的借款条件。否则，需从雇主获取"续签确认"来改善银行的风险评估。Arrivau 的经验显示，准备充分的合同工申请成功率接近 90%，平均借款额 $600,000，审批周期 7-9 周，无利率溢价。关键是不要让银行默认地把你当作"风险自雇人士"来处理，而是主动展示你的合约稳定性。