澳洲房贷Top Up和Refinance的区别，如何变现增值并用于购买投资房？

什么是房贷top up？

房屋贷款充值（top up）或增加是一种以您现有房屋为抵押借取额外资金的方式。如果您的房屋有未贷款的净值，并且有能力进行额外的还款，您的贷款机构可能会提高您现有的房屋贷款额度，让您支付装修、买车、度假、学费等等。

澳洲房贷top up是否适合您？

Top up的好处及优点：

• 通常房屋贷款利率比信用卡、个人贷款和汽车贷款等其他贷款便宜；
• 管理一个还款额可能比管理不同贷款的几个还款额更容易；
• 利息只会从您的未偿还余额（outstanding balance）中扣除，而不是从您的限额中扣除；
• 申请过程可能比单独申请贷款更简单。

Top up的坏处和缺点：

• 如果你是为了投资房产等投资目的而借款，可能会有税务方面的影响，应与你的会计师或税务顾问讨论；
• 您将承担更多债务；
• 您的房屋贷款还款额可能会更高；
• 根据贷款人的情况，您可能需要支付设立费（establishment fee）；
• 您可能要在贷款期间支付更多的利息，特别是在没有及时偿还的情况下。

增加贷款额度和转贷（Refinance）之间有什么区别？

Refinance可以达到与Top up相同的效果。

然而，Refinance是获得一笔新的贷款，通常是来自不同的贷款机构。

我的房屋贷款可以增加或top up多少？

您的房屋贷款充值或增加取决于3个方面:

1. 您的房屋贷款是否允许增加？

您可能需要向您的贷款机构确认您目前的贷款类型是否允许top up或增加。

2. 您的房产有多少房屋资产？

房屋净值（home equity）是指你对现有房屋的欠款与当前市场价值之间的差额。您的欠款多少可以通过查看您最新的银行对账单或查看您的网上银行来确定您目前的未还款余额。

如果您申请补足，您的贷款机构可能会要求进行正式的估价（formal valuation）（费用由您承担），以确定您的房屋当前的市场价值。您的房产市值减去您的未偿还贷款余额就是您的房屋资产净值（home equity）。

假设您的房屋价值为50万澳元，房屋贷款额为20万澳元，那么您的房屋资产为30万澳元。这大约是您卖掉房子减去任何费用后的变现金额。这不是您的贷款机构将借给您的金额。您的贷款机构将采用贷款价值比（LVR）来决定他们可以借给您的金额。LVR通常是您房屋市值的80%。

在我们的例子中，一个市值为50万澳元的房屋乘以80%，潜在贷款价值为40万澳元。扣除您的房屋贷款的未偿还余额20万澳元，您的贷款机构可能会增加您的贷款额度，最多增加20万澳元。

通过贷款人抵押贷款保险（LMI），可能会借到更多的钱，并超过80%的LVR。

LMI为贷款人提供保险，防止您的贷款账户出现任何损失。如果您打算使用LMI，请询问您的broker，因为它可能很昂贵。

3. 您有多大的还款能力？

如果您增加现有房屋贷款的欠款额，您的还款额就会增加。重要的是，您要有能力承担新的还款额。

当你申请增加贷款额度时，你的贷款机构会想确认你的财务状况，以了解你是否有能力支付额外的还款。

他们会要求您确认他们所掌握的详细资料，并要求您提供文件，以核实您的收入、储蓄、资产和负债。

他们也会对您进行信用调查。如果您有资产，并有能力偿还房屋贷款，那么增加房屋贷款或充值可能是您的正确解决方案。

小技巧：

将贷款的长度与资产的寿命相匹配；这意味着你应该在你投资的房产变得不值钱之前还清债务。

当你获得房屋贷款top up时，贷款机构一般会根据你现有房屋贷款的剩余期限重新计算你的房屋贷款还款额。

如果你用多贷出来的钱买的东西是一辆汽车，它可能会磨损，你可能会在你的房贷期限到期前很多年就换了更新的车，但您可能仍然要为您不再拥有的汽车付款。

如果您要购买的是一些比较一次性且短暂的享受，比如海外旅行，那么您应该在下一个大的假期之前把它付清。

合并债务（Consolidating debts）

如果您top up或增加贷款的目的是为了合并较高利息的债务，这可能是一个不错的策略。

较低的利率和可能较低的还款额可能会使您更容易控制自己的财务状况。确保在您的预算范围内，您可以轻松地支付新的还款额。取消您已支付的贷款和信用卡，不要再背上新债。

尝试多还款，还超过贷款机构要求的最低限度的债务。

延迟购买

对于一些人来说，延迟购买你想用贷款买的东西是一个可选项。这将使您可以节省更多的资金，这意味着您不必借那么多钱。

如果您节省了您应该定期偿还的金额，当需要再借款时，您就不必为了增加的还款而减少任何常规开支。

你把你的储蓄放到房屋贷款的再提款机制（redraw）或对冲账户（offset account）中，你将为自己节省利息，并可能更早地拥有自己的房屋。

如果你的房产还有没贷出来的净值，并且有能力增加还款，那么房屋贷款的Top up或增加真的可以帮助你从生活中得到你想要的东西！