如何通过转贷Top Up和Refinance购买投资房

许多澳大利亚人为了购买投资房产而进行再融资（Refinance），以便从租金回报和潜在的资本收益中获益，这有助于偿还贷款或将进一步投资。

虽然购买房产投资也许是个好策略，但要拿出资金来支付押金和相关的持有成本不容易，特别是当您已经有一笔正在偿还的抵押贷款时。

Refinance是帮助你购买投资房产的一种方式。简单来说，就是将你现有的房屋贷款进行再贷款，并将你的资产作为存款，用于购买另一处房产，使您的投资组合多样化。

看看这个例子：

黑蛋想获得他的房屋净资产

黑蛋拥有一套价值50万澳元的房子，还欠20万澳元。这意味着他有30万澳元的资产，贷款价值比（LVR）为40%。

在做了一些研究并与他的mortgage broker交谈后，黑蛋决定购买一处投资房产。

他向新的贷款机构转贷，以获得20万澳元的资产，从而使他的贷款价值比达到80%。

黑蛋本可以再融资到90%的LVR，从而获得更多的投资，但他决定不这样做，因为这意味着他将不得不支付LMI费用（贷款人的抵押贷款保险）。

黑蛋用他新贷出来的20万澳元购买了一套投资房产，并利用租金收入和他的工资相结合的方式来逐步偿还。

如果黑蛋在他的房屋和投资房产中都积累了更多的资产，那么黑蛋就可以通过同样的方式来购买另一个投资房产。

Refinance投资房产的风险

通过refinance借更多的钱，用来投资房产，对一些借款人来说是一个有用的策略，但一定要评估风险，比如：

1. 房产贬值：如果房产贬值，你可能难以进一步积累资产，财务状况可能会更差。为了将房产贬值的风险降到最低，请确保你仔细研究房产市场，在一个有可能提供资本收益的地点购买。
2. 市场风险：如果该地区的价格增长有限，或者对房产的需求不足，那么你可能无法获得可观的租金收入来支付你的还款。这就是为什么你必须进行彻底的研究，以确保你想投资的物业类型有足够的市场需求。跳到council网站上看看有哪些计划中的基础设施发展，并考虑公共设施和房屋挂在市场上的天数（days on market，DOM）等因素，以确定人们是否在该地区租房。
3. 低质量租客：作为投资者，您有可能遇到低质量租户，他们可能会拒绝支付租金，或者在没有给您足够的通知的情况下腾出房产。因此，您可能会面临无人租用的情况，您需要用您的储蓄来支付还款，直到您找到新的租户。您可以通过使用物业经理（property manager）帮助您吸引高质量的租户来降低这种风险。
4. Refinance成本：换一家银行和refinance可能是一个昂贵的过程，这就是为什么你需要估计总成本。与会计师和你的broker坐下来仔细考虑您退出现有贷款所产生的费用（如解除贷款和政府费用，discharge and government fees），以及建立新的房屋贷款的费用（如申请或建立费用，application or establishment fees）。

下一步咋办

与购买房产相关的风险意味着你应该得到专业的建议，并认真做自己的研究。

决定您想投资的房产类型 —— 公寓、townhouse抑或是house —— 以及您想购买的区域。

从RP Data等来源获取区域报告，并与尽可能多的专业人士交谈，以确保投资房产对您来说是一个合理的财务策略！