澳洲买房全费用清单：不只是房价和印花税（2026年完整版）
很多买家在计算买房预算时，只考虑了"房价 + 印花税 + 首付"。
真相是：实际需要准备的资金，往往比这个数字高出10%–30%。
本文把澳洲买房（特别是移民买家）需要承担的每一笔费用列出来，让你做预算时不被任何意外打乱计划。
一、购房时的一次性费用
1. 首付（Deposit）
这是大头，取决于你的贷款比例：
| 贷款比例（LVR） | 首付比例 | 以80万房价为例 |
|---|---|---|
| 95% LVR（含LMI或HGS） | 5% | $40,000 |
| 90% LVR | 10% | $80,000 |
| 80% LVR（无LMI） | 20% | $160,000 |
| 70% LVR（部分外国买家） | 30% | $240,000 |
2. 印花税（Stamp Duty / Transfer Duty）
各州税率不同，以下为$800,000物业的参考值：
| 州份 | 约税额 |
|---|---|
| NSW | ~$31,335 |
| VIC | ~$43,070 |
| QLD | ~$27,525 |
| WA | ~$31,805 |
| ACT | ~$29,000–$33,000 |
首套置业者：符合条件的PR/公民可以大幅减免，甚至全免。临时签证持有人通常不享受减免。
3. 外国买家印花税附加税（仅限外国人）
| 州份 | 附加税率 | $800,000物业的附加税 |
|---|---|---|
| NSW/VIC | 8% | $64,000 |
| QLD/WA/SA | 7% | $56,000 |
| TAS | 3% | $24,000 |
| ACT/NT | 0% | $0 |
这是很多外国买家没有计算进去、却意外巨大的一笔费用。
4. FIRB申请费（仅限外国买家）
| 物业价格 | FIRB申请费 |
|---|---|
| 100万以下 | $14,100 |
| 100万–200万 | $28,200 |
| 200万–300万 | $56,400 |
不可退款，无论审批结果如何。
二、贷款相关费用
5. 贷款申请费（Application/Establishment Fee）
- 四大行：通常$600–$1,000（部分产品免收）
- 非银行机构：$0–$800
- 高端产品（包装费/Package）：通常$395/年
6. 贷款抵押保险（LMI）
如果你的首付低于20%且不使用HGS或担保人结构，需要支付LMI：
| 贷款金额 | LVR | 约LMI金额 |
|---|---|---|
| $500,000 | 90% | ~$8,000–$10,000 |
| $700,000 | 90% | ~$12,000–$16,000 |
| $700,000 | 95% | ~$22,000–$28,000 |
LMI通常加到贷款金额中（不需要现金支付），但你要为这笔金额支付利息。
7. 物业估值费（Valuation Fee）
银行会对你购买的物业进行独立估价：
- 大多数贷款：$0–$500（银行承担或包含在申请费内）
- 非银行机构或复杂物业：$300–$800
8. 贷款登记费（Mortgage Registration Fee）
各州政府收取：通常**$100–$300**
三、法律和过户费用
9. 律师/过户师费（Conveyancing Fee）
| 物业类型 | 参考费用 |
|---|---|
| 现房 | $1,500–$3,000 |
| 期房/新建 | $2,000–$4,000 |
| 复杂结构（FIRB、信托等） | $3,000–$6,000+ |
过户师负责：合同审查、FIRB协调（如需）、印花税缴纳、产权转移、与卖方律师对接。
10. 建筑和害虫检查费（B&P Inspection）
- 适用于现房（二手房）
- 通常在出价前进行
- 费用：$400–$800
- 期房/新建通常不需要（开工前验收由开发商安排）
四、杂项费用
11. 房屋建筑保险（Building Insurance）
银行要求在交割时必须已有建筑保险（Building Insurance）：
- 年费：$800–$2,500（视地区和建筑类型）
- 交割前需要提供保单证明
公寓（Strata）通常由物业管理方统一投保，不需要单独购买。
12. 物业管理费报告（Strata Report）
购买公寓时，建议查阅物业管理报告，了解大楼财务状况和是否有未决维修项目：
- 费用：$200–$500
13. 搬家费用
- 同城搬迁：$500–$2,000
- 跨州搬迁：$3,000–$8,000+
- 国际搬迁（如从中国搬家）：视体积，可能$5,000–$20,000+
14. 入住初期费用（家具、装修）
- 新房通常没有现成固定装修
- 期房公寓可能无窗帘、灯具等
- 预留$5,000–$30,000是合理的缓冲范围
五、全成本汇总示例
场景一：PR首套买家，悉尼$80万新公寓，使用HGS（5%首付）
| 费用项目 | 金额 |
|---|---|
| 首付（5%） | $40,000 |
| 印花税（首次置业全免，政策允许） | $0 |
| LMI（使用HGS，免除） | $0 |
| FIRB申请费（PR不需要） | $0 |
| 外国买家印花税附加税（PR不适用） | $0 |
| 律师/过户费 | $2,500 |
| 估值费 | $0（银行承担） |
| 贷款登记 | $200 |
| B&P检查 | $0（新房） |
| 建筑保险首年 | $1,200 |
| 搬家 + 入住 | $5,000 |
| 合计 | 约$48,900 |
场景二：482签证（中长期）买家，悉尼$80万新公寓
| 费用项目 | 金额 |
|---|---|
| 首付（10%，LVR=90%） | $80,000 |
| 印花税（无首次置业减免） | ~$31,335 |
| 外国买家印花税附加税（8%） | $64,000 |
| FIRB申请费 | $14,100 |
| LMI（LVR=90%，约$720,000贷款） | ~$12,000（加入贷款） |
| 律师/过户费 | $3,000 |
| 贷款费 | $500 |
| 贷款登记 | $200 |
| 建筑保险首年 | $1,200 |
| 搬家 + 入住 | $5,000 |
| 合计现金 | 约$199,335 |
两种情况下，同一套房的入场成本相差**$150,000**——这是PR/公民和临时签证的实际成本差距。
结语：买房前先算清楚
很多人是在报价出去、合同谈好之后，才发现手头资金不够支付全部费用。这既被动又被动。
建议的做法：
- 确定目标房价区间
- 用上面的清单估算你的总所需资金
- 确认资金到位后，再开始认真看房
最后更新：2026年5月。各项费用为参考值，实际以各机构、各州政府当前规定为准。购房前请咨询持牌房贷经纪和律师。