LVR 是什麼意思？澳洲房貸 Loan to Value Ratio 貸款價值比詳解

LVR如何影響你的房屋貸款資格？重要的是，降低LVR如何能在你貸款時為你省錢？

什麼是房屋貸款的LVR？

“LVR ”是“Loan to Value Ratio”的縮寫，意思是貸款價值比，它指的是貸款人用來表示您的房屋貸款規模佔您所購買的房產價值的百分比的計算方法。在實際操作中，如果您是首次購房者，您的LVR很大程度上是由您的房屋存款規模決定的。

您的貸款價值比如何計算？

當您申請房屋貸款時，您的貸款機構通常會獲得您所購買的房產的獨立估價（valuation）。貸款機構會用貸款金額除以估值來計算您的房屋貸款的LVR。然後將這個數字乘以100，這樣就可以用百分比來表示這個比率。以下是一個假設性的例子 —— 如果您向銀行申請40萬澳元的貸款來購買一套價值50萬澳元的房子，那麼LVR將是80%。

你的房貸規模和你所購買的房產價值之間的差額通常由你的房屋存款構成。如果借款人要增加存款規模，就會降低相同房產的相同貸款的LVR。另外，如果同樣的存款額度被用於同樣的貸款，購買價值較低的房產，也會導致LVR降低。

您的LVR如何影響您的貸款額度？

一般來說，貸款人只會讓您借到他們認為您有能力償還的金額。擬議貸款的LVR是幫助貸款機構評估您償還您所申請貸款的能力的因素之一。這反過來又可以保護借款人避免陷入財務困境的風險，並保護銀行避免借款人違約的風險。因此，大多數貸款機構對他們的住房貸款都有一個最高的LVR批准。

例如，如果假設貸款的最高LVR為80%，而你想購買的房產價值為30萬澳元，那麼貸款機構最多會讓你借24萬澳元。

金融機構通常也不會借出超過房產價值的貸款，因為他們必須確保在你無法滿足還款的情況下，出售房產可以收回全部貸款。

你的LVR如何影響你的存款？

如果你不確定你可能需要存多少存款，你可以根據房屋貸款的最高LVR來計算。

例如，如果您想購買價值35萬澳元的房產，而貸款機構規定最高LVR為80%，那麼您需要至少7萬澳元的存款才有資格獲得該貸款。然而，如果貸款的最高 LVR 是 60%，你就需要至少 14 萬澳元的存款。

請記住，貸款人用來計算您的LVR的房產價值不一定與市場價格相同。

下表提供了進一步的例子，說明所需的LVR如何影響你獲得貸款所需的最低存款額：

在申請房屋貸款時，你應該考慮LVR嗎？

在你開始申請房屋貸款之前，考慮金融機構實際願意借給你多少錢是很重要的。如果你的申請被拒絕，這可能會對你的信用評分（credit rating）產生負面影響。

一般認為LVR高的借款人風險較高，在選購貸款時可能選擇較少。

估算出您的LVR是多少，可以幫助您決定是否準備好申請房屋貸款，或者您是否需要積攢更多的存款。另外，您也可以在周圍尋找價值較低的房產，以同樣的存款獲得較低的LVR。

你需要支付貸款人抵押貸款保險（LMI）嗎？

LVR與另一個在申請房屋貸款時常被提及的術語 —— LMI或貸款人抵押貸款保險（lenders mortgage insurance）緊密相連。這是一種在您拖欠房貸時保護貸款人的保險。

由於高LVR的貸款通常被認為對貸款人來說風險較大，銀行和其他金融貸款機構通常要求超過特定LVR門檻的貸款（通常為80%）都要有LMI的保障。這意味著，如果您的存款低於房產價值的20%，貸款機構可能會要求您支付LMI。

80%或更低的LVR可以幫助您避免支付LMI，這可能會對您的常規房貸還款產生很大影響。

如果您需要支付LMI來獲得房屋貸款，該費用通常會被新增到您的貸款金額中，並與其餘貸款一起逐步支付。您可能會被收取貸款金額之外的LMI利息。

政府的 “第一套住房貸款存款計劃 “可以幫助您避免支付LMI，即使您的存款只有您所需房產價值的5%。然而，該計劃每年只提供給1萬名借款人，你必須檢視資格要求，看看自己是否符合條件。一些貸款機構專門為首次購房者做廣告，據此降低LMI的費用。

您的LVR會如何影響您的貸款成本？

除了對您是否需要支付LMI的潛在影響外，您的LVR通常會決定您有資格獲得哪些貸款，以及這些貸款的利率。

因為較高的LVR通常會給貸款機構帶來較高的風險，他們可能會向存款較少的借款人收取較高的利率，或者乾脆將LVR較高的借款人排除在某些貸款的申請範圍之外.一些金融機構也會根據一系列不同的LVR，為同一房屋貸款提供不同的利率。這意味著不同的借款人最終可能會根據他們的LVR為同一筆貸款支付更高或更低的利率，低LVR通常意味著更低的利率。

按最低、最高和平均房貸利率（LVR）劃分的房貸利率（資料日期：2021年1月14日）：

降低LVR的潛在利弊是什麼？

總而言之，降低LVR可以在貸款期間為您節省資金，但根據您的情況，在決定採用這種方法之前，也要考慮一些可能的弊端。

降低LVR的好處：

相對於你的貸款額度而言，存款越多，意味著你需要償還的資金越少，而你將被收取較少貸款額度的利息。

你可能會得到更有競爭力的貸款利率。

你通常會有更多的產品可供選擇，特別是當你的LVR低於80%時。

降低LVR的缺點：

    您可能需要相當長的時間來積攢更多的存款以達到您的目標LVR，這