什麼是Redraw/再提款功能？

房屋貸款再提款機制允許您在房屋貸款的最低還款額之外提取任何額外的還款。

你所做的任何額外還款都會被計入你的 “可用再提款”，在需要時可以提取。

它通常適用於大多數可變利率住房貸款和靈活的固定利率貸款。

為什麼我需要Redraw功能？

在你的住房貸款中設定再提款機制有幾個好處：

• 它使您能夠方便地使用您為住房貸款投入的任何額外資金，以滿足您的需要和應對突發事件。
• 你放在住房貸款中的任何多餘資金基本上都能為你賺取與住房貸款相同的利率。由於儲蓄賬戶的利率通常低於你的住房貸款，你實際上賺得更多。
• 你不需要為儲蓄的利息繳稅。即使，你有效地賺取了更高的利率，你也不需要為此支付任何稅款。然而，如果同樣的資金在你的儲蓄賬戶中賺取利息，你就需要為所獲得的利息繳稅。
• 你可以節省額外還款的利息。

你可以重新提取多少錢？

一般來說，你可以提取你在預定還款時間之前所做的所有額外還款的總和，減去一個月的還款額。

例如，如果你每月額外還款200澳元，12個月後，你就可以提取2400澳元減去一個月的還款額。

但是，無論您是否還額外還款，有些房屋貸款都有設定可以重新提取的最大金額。

我的redraw餘額是如何計算的？

為了確保借款人在規定的貸款期限內還清貸款，最近對再提款餘額的計算方式做了調整。

現在，可用提款額將計算為當前抵押貸款餘額與抵押貸款餘額（原定計劃）之間的差額（如果您未進行任何其他還款的話）。

以前，只有當你的利率發生變化時，你的最低還款額才會改變。

現在，如果你進行額外的還款，你的最低還款額也將減少。

所以，如果你選擇減少還款，擁有更多的可支配收入，那麼你的重提款餘額會隨著時間的推移而減少。

COVID-19: 房屋貸款再提款餘額減少

最近，《悉尼先驅晨報》(Sydney Morning Herald)報道稱，許多ME銀行客戶“在沒有接到任何通知的情況下，注意到他們10%至50%的重提款資金被吸收到住房貸款中”。

這是銀行所做的一個改變，以便可用的再提款餘額隨著時間的推移而減少，這樣客戶仍然可以在原來的貸款期限內還清他們的房屋貸款。這一變化讓許多客戶措手不及，因為許多人將他們的再提款資金作為應急基金或應急儲蓄。

這一變化隻影響到傳統的住房貸款產品，導致約4%的客戶的再提款限額減少。

但他們不可能選擇最糟糕的時機這麼做，特別是考慮到當前的COVID-19危機。2018年，CBA也做了類似的改變。

遭到強烈反對之後，他們決定為任何需要的客戶更改回購住房貸款的再提取限額。

Redraw功能和對沖賬戶的區別

房屋貸款的再提款功能是一項貸款功能，最終控制權在銀行手中。

而對沖賬戶是一個獨立的交易賬戶，與您的抵押貸款賬戶相連，銀行無權凍結或觸動資金。

如果你在這場危機中依靠你的再提款資金作為緊急儲蓄緩衝，那麼把這些資金轉移到對沖賬戶或你的儲蓄賬戶可能會更好。

Redraw功能案例分析

假設Lucy有一筆50萬澳元的抵押貸款，年利率為4%，期限為30年。那她每月的最低還款額（包括本金和利息）為2,387澳元。

她在第10年一次性額外還款200,000澳元，這使她的貸款額減少到193,920澳元。她每月的最低還款額減少為1175澳元。在第25年，她的抵押貸款餘額為63,808澳元，如果她沒有進行額外的一次性還款，她的抵押貸款餘額將是129,616澳元。

銀行只允許她重新提取差額，即65,808澳元，遠遠低於她最初投入的200,000澳元。這是因為，銀行希望阻止人們重新借款（重新提取）超過他們在原貸款期限內可以合理償還的金額。

如果允許Lucy重新提取原來的20萬澳元，她的新抵押貸款餘額將是263,808澳元，還剩5年，這將使她的每月還款額達到4,858澳元。

然而，如果她繼續按原定計劃還款，她將能夠還清貸款或重新提取全部20萬澳元。

從本質上講，如果你決定進行減少的還款，你的再提款餘額將隨著時間的推移而減少。而如果您按原定計劃還款，您會提前還清貸款。

我怎樣才能獲得我的再提款？

首先，您必須啟用您的再提款功能，為此，您需要填寫並提交貸款人的 “再提款授權表”。

一旦啟用，您可以透過以下兩種方式獲取您的再提款資金：

• 填寫並提交其網站上提供的貸方的“提款預付款申請”，或直接索取一份副本。
• 透過網上銀行或銀行的手機銀行應用程式使用貸款人的線上平臺（請注意，轉賬金額受制於您現有的線上限額）。

什麼是線上Redraw？

線上取款的工作方式與透過網上銀行或銀行的手機銀行應用程式從任何其他賬戶線上轉移資金的方式相同。

有了線上再提款：

• 您可以從您的電腦或手機上24小時方便地提取額外的還款。
• 它使您可以輕鬆地在當天獲得您的資金，隨時用於任何目的。
• 你可以使用的金額受你現有的網上銀行限額限制。如果你想轉賬的金額高於你的每日可用限額，你就必須填寫他們的申請表。
• 一些貸方可以使用其線上重新提款功能免費無限次提款。

Redraw是如何進行的？

如果您有“可用的提款額”（即提前償還的金額，可以使用的金額），則可以：

• 一次性提取，用於買車、裝修房產等。
• 選擇減少還款額。如果你選擇減少你的每月還款額，你可提取的金額將隨著時間的推移而減少。
• 進行相同的預定還款，以更快地還清貸款。

例如，如果你有一筆40萬澳元的抵押貸款，貸款期限為30年，利率為4.00%，你的最低還款額將是1910澳元。

如果你在每月最低還款額的基礎上再額外還款200澳元，你就可以節省53,710澳元的利息，並使你的房屋貸款期限縮短4年11個月。

在你的貸款期限結束時，你的可再提款和房屋貸款餘額都將減少到零。

如果你快要還清你的住房貸款了，我們建議改為只付利息，比如你的住房貸款還剩下500澳元的時候。

這將確保你的貸款賬戶不會隨著最後一次還款而自動關閉，這樣你就可以隨時輕鬆獲得可以再提款的資金。

哪些房屋貸款不能再提款？

• 建築貸款
• SMSF貸款
• Business banking貸款
• 過橋貸款

什麼情況下不提供Redraw功能？

在以下情況下，再提款可能不適用：

• 你對貸款合同有違約行為。銀行會透過你的現有和已償還債務的還款歷史，檢查你的房屋貸款報表和賬戶行為。
• 無論出於何種原因，貸款人可能決定不允許你重新提取任何你已償還的款項。歸根結底，這屬於貸款人的自由裁量權，這就是為什麼在某些情況下，抵消賬戶可能是一個更好的選擇。

Redraw功能的缺點是什麼？

• 每次申請新的提取都需要費用。
• 相對來說，它比你的抵消賬戶中的資金更難獲得。
• 你的貸款人可以拒絕你提取資金的請求。這完全取決於貸款人的判斷。

Redraw功能應注意什麼？

不是所有的Redraw功能都是一樣的。

你應該考慮：

• 費用：有些貸款對再提款設施有統一的費用。也可能有啟用費，只有在借款人啟用其再提款設施時才收費。
• 每年可用的免費再提款次數：有些再提款設施有規定的免費再提款次數，超過這個次數就會產生再提款費用。
• 每次再提款的費用：有些房屋貸款再提款設施可能對你每次再提款收取高達50澳元的費用，而其他設施則根本不收取任何費用。
• 每年最多再提款的次數：有些會限制你在一個時期內的最大再提款次數，通常是一年。一旦達到這個數量，你就不能再使用你的額外還款。
• 最低再提款金額：大多數貸款人都有一個最低再提款金額，從500澳元到5000澳元不等。
• 最高再提款金額：